浙江在线11月23日讯 　“近几个月我们楼盘成交量均在两三套的样子，不过主要是商业地产。”这是记者近日走访衢城一些开发商得到的信息。

　　与一线城市相比，衢州开发商并没有采用大幅降价的办法来“过冬坎”。“本轮房地产宏观调控是一个长期的过程，以往应对调控，认为‘熬一段时间就会决定反弹’的经验，不适用于本轮调控。”业内人士表示，他们改变策略，采用集中精力开发刚需产品，有商业地产的先推商业地产的办法，来度过这个冬天。

　　购房者观望情绪浓厚

　　今年的衢州楼市除了之前衢城的两个楼盘分别打出八五折和中央郡“实价风暴”，类似的明折明扣还是比较少。“目前影响市场的因素中，政策的作用大于价格的作用，单纯的降价并不能改变市场，市场的变化更大程度上依赖外部环境。但后期是否会有开发商加入降价行列，仍待观察。”业内人士表示，与2008年价格抑制需求不同，目前政策对需求的抑制作用更加明显，在限购、限贷政策不放松的背景下，购房者观望情绪浓厚，尽管有些购房者资金相对宽裕，但因未来预期不明朗，也加入观望行列。

　　西区某楼盘相关负责人表示，降价会让平淡的市场变得更加难以预料，因此一般情况下开发商不会轻易尝试，即便是当前现在一些开发商的降价促销，基本上还属于“让利促销”，仅仅是个别房开企业战略部署，而并非实质性下降，买卖双方还要经历漫长的博弈过程。

　　转变策略先推需求产品

　　不过，为了应对市场，开发商更多的办法则是转变推盘策略。记者了解到，一些产品比较多元的开发商收缩战线，将主要精力集中到了刚需产品上。南区某房开企业产品线很长，大至别墅小到单身公寓都有，如今他们将中小户型房作为销售的重点。

　　“12月份我们新推的一批房源中，也全部是中小户型。”该房开公司策划经理姜小姐说，目前购房者观望的原因，其实是在等政策的变化，而非价格的变化，因此在售产品的优惠政策不会做出很大的变动。有的开发商将部分限购产品通过增大优惠力度跑量以快速回笼资金，而在建项目等则通过减缓开发进度，以推迟入市时间来作为应对。

　　另外，还有一些有商业地产的楼盘，则先“放弃”了住宅的销售，提早推出了商铺。市区一楼盘最近推出了一批商铺，得到了购房者的关注。

　　“我们楼盘商业街上的一批商铺从11月1日起面向业主销售，自11月16日起正式推向市场，现在已经化去80%左右。”11月19日，西区某大型楼盘余经理表示，商业地产因为不受政策限制，在目前的行情中更容易出售，因此楼盘一是迎合业主需求，二是顺应市场形势，向市场推出了一批商铺。“商铺销售好的原因有两个方面，一个是我们推出的商铺总价低，另外一个是市场上对商铺有潜在需求。”

　　投资方向转到商业地产

　　上周末，衢江区粮食大楼项目进行拍卖，尽管这一大楼被明确指定为用作酒店，但还是吸引了业界的关注，此项目起拍价4800万元，最终以4938万元成交。业内人士表示，酒店项目后期投入大，对开发者资金要求高，因此很难拍出一般商业项目的高价，但还是能反映出商业地产在市场上的吸引力。

　　当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，开发商开始把目光投向其他领域。商业地产由于受政策影响较小，已经成为房企转战的重地。衢州住宅市场低迷，而楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。从衢州商品房销售网的统计数字来看，近几个月不少开发商的住宅销售套数均不多，有些甚至是个位数，但具有商铺、单身公寓的楼盘业绩则是较为突出，有的达上百套。

　　记者了解到，随着“住冷商热”的逐步加深，衢城不少具有商铺资源的开发商都加大了商业地产的比重。“开发商对商业地产销售比例的加大，关键因素现在‘住冷商热’。”业内人士表示，住宅表现平平，而商业相比之下更为热门。在以前，开发商开发的住宅产品行情好，而商业地产需要专业的运营公司长时间经营，反而存在很大的风险，“如今风向变了，住宅市场遭到调控，预期难测，而商业地产目前不受调控影响，以及可以自持降低风险，开发商便开始转变策略将目光转向商业地产。”