浙江在线12月29日讯 2011年，杭州楼市进入低谷，在长期严厉的楼市调控政策面前，开发商早已耐不住性子，纷纷打出了降价促销的口号。这样的打折潮也从郊区逐步渗透到了市中心，一部分二手房也“Hold”不住了，业主纷纷降低了盈利的预期，炒房者更是不惜代价，加紧抛售，这让不少置业者心惊胆战，已经购房的担心资产缩水，没有购房的则希望等待抄底时机的到来。

　　在过去中国楼市飞速发展的阶段，同样也经历着高峰、低谷，如何从众多的二手房中挑选一套相对更为保值的物业，成为眼下不少购房者最为关心的话题。本报联合杭州我爱我家盘点一下在楼市震荡的2011年中，十大相对最为保值和跌幅相对较大的小区，分析其价格相对稳定和出现调整的原因。

　　1、地段因素最关键

　　一个小区所处的地段是购置房产需要考虑的第一条件。因为，具有良好发展潜力的区位和稀缺地段的房子，是其保值的首要因素。市区中心区楼盘的房价涨幅通常会明显高于一般项目，这主要得益于小区所在区域完善、高端、便利的配套条件。像建国南苑、双菱小区、美政花苑、濮家新村。这里是市区目前生活配套较为完善、商业氛围较为浓厚的区域之一，可以很好地满足人们休闲、娱乐、购物等日常需求。

　　也正是这样的区域内，目前可用于再开发的土地资源也非常有限。人们就是想在这里购房，很多时候也只能买二手房，所谓“物以稀为贵”。而且，在这些中心地段内，交通资源也更为丰富，地铁、快速公交都为今后的出行带来便利。并且随着地铁交通的建设，未来还将带动地铁商业的兴起，地段优势更为明显。

　　2、学区房受关注

　　学区房一直以来备受购房者青睐。学区房受楼市跌宕影响较小，能解决孩子求学需求，一直都是购房者关注的热点。即使在楼市大跌的时候，杭州名校周边的房价也没什么明显的变化，其价格还要略高于周边的一些新建的非学区商品房。所以购房者正是看好学区房的保值性与抗跌性，在条件允许的情况下，更愿意选择学区房。而随着杭州教育资源的投入，名校分校的设立，学区概念也逐渐扩大到各个城区，例如下沙的阳光华城、滨江的彩虹城，在楼市下跌影响较大的区域内，仍然保持较为坚挺的价格，也是因为有学区资源优势。

　　为了给孩子提供一个优质的教育环境，让孩子赢在起跑线上，对于有一定经济实力的家庭来说，买一套房子也是值得的。学区房具有较大的升值空间与价格抗性，毫无疑问与其所拥有的名校资源密不可分。虽然，目前楼市调控政策已经对销量和售价产生了一定的影响，但人们知道名校资源依然有限，这赋予了学区房较高的附加值。

　　3、小户型抗风险

　　在现在的购房者群体中，很多人都会选择购买小户型住宅，许多新建住宅也纷纷加大力度推出小户型房源，小户型的优势也被大家所认可。首先是节省开支。面积小是小户型最明显的特点，与大户型相比，小户型项目的总价也低一些，首付自然比较少，在当前经济水平有限的购房者眼里，这是具有最大诱惑力的。由于价钱低，不少首次置业者、新婚夫妇也是把小户型作为过渡，等到经济条件允许了，再进行升级，二次置业。

　　此外，在买卖市场不理想的情况下，小户型也可以用来出租减少损失，因为在租赁市场上，小户型也深受推崇，很多租客偏爱一居、两居的小户型。正是因为市场上对小户型的需求颇为旺盛，所以当您想换套新房子时，现居的小户型也能尽快出手，所以小户型具有很好的保值性、增值性，抵御风险。此外，在行情低迷时间，即使是同一楼盘中，大户型往往会出现滞销，而小户型在任何情况下都很好出售，从而保障了小户型的升值空间。像翠苑、古荡、景芳小区这些小户型小区，都是成交的热门区域。

　　4、开发商的价格支撑

　　说到一些较大体量的楼盘，不少老业主在对自己物业进行价格评估时，多半是参照开发商目前在售的价格作为参照，因此，开发商在售商品房定价的高低，也关系到二手房价格的水平。通常情况下，二手房业主的在售价格与开发商的在售均价基本相近，由于二手房的现房实景、品质、景观都能一目了然，并且一部分业主对其物业进行了装修改造，对于希望购买已装修物业的置业者来说，更是节省了装修的时间和精力，并且考虑到新房的交房时间普遍延后1-2年，因而二手房的优势也更为突显，其成交的单价也会接近在售新房的价格。

　　而在今年楼市调控的背景下，商品房打折促销的情况屡见不鲜，特别是后期开盘价格低于前期的，更是让不少老业主出现资产缩水。而一些前期定价合理或是偏低的小区，其后期的价格也未出现较大波动，二手房价格也较为稳定。

　　1、新房降价潮波及二手房

　　楼市调控的力度在今年从未有过放松，特别是年关将至，在各房企年度销售计划的推动下，许多开发企业也加大推盘力度，新增商品房的供应量持续上升。但是，由于观望氛围浓重，新房市场持续供过于求，杭州新建商品住宅库存量更是屡创新高。而临近年底，随着楼市库存压力逐渐加大，开发商的资金链也越发紧张，因此，开发企业需要通过以价换量，从而换取客户，因此杭州各区域的新房价格都出现了大幅的回落。九堡惊现6.8折，闲林重回“6”字头，下沙6999元/平米起，三墩12000元/平米起，桥西均价17000元/平米。

　　在商品房加大促销力度的面前，周边二手房当然也无法避免降价的局面，特别是近两年出售的新房，由于前期价格上升较快，造成目前降价的幅度更大，特别是一些体量较大的楼盘，开发商的降价行为无疑给前期的二手房降价增加了一剂强有力的催化剂。三墩的白马尊邸；下沙的世茂江滨花园、梦琴湾佳苑、保利东湾；滨江的钱塘山水湾、东方郡；九堡的丽江公寓，这些次新房，均受到商品房降价潮的波及。

　　2、高端物业滞销

　　随着楼市调控的持续深入以及加息通道的开启，原本以资金保值为购房目的购房者在负利率持续减缓的情况下，原本高档住房资金高保值特性将有所减弱，同时贷款买方将面临的月供压力也要大很多，在长期的购房成本增加及价格预期的影响下，杭州高档二手住宅市场成交大幅萎缩，价格降幅明显。

　　高端物业都拥有面积大，房源较新的特点。一方面，大面积的物业，总价较高，持有成本高，养房压力大。另一方面，今年出台的“国八条”明确规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，这无疑会增加买卖双方的交易成本，一定程度上降低了业主和购房者的积极性，为降价带来了可能。此外，拥有高端物业的业主，不少为企业主，由于资金流转不畅，为提早出售变现，这类高端物业，降价较为明显。不过由于高端物业的成交，一般很少会通过中介公司进行，因而其实际价格也较难估算。例如，12月份，仅有一套春江花月的住宅通过中介公司成交，很难代表整个小区的实际价格水平。

　　3、户型面积大

　　目前二手房市场年轻的、自住型的购房群体占据了主流地位，因而小户型日趋受宠。而相比之下，大户型的房子成交就显得薄弱很多。由于客户群体的变化，造成大户型的房子出现滞销。

　　而今年的市场行情下，75%的市场成交都是90平方米以下户型，改善型客户被限购，使得中大户型的物业成交受阻，所以大户型如果需要短时间内成交，必定要有吸引客户的价格。