位于钱江新城的金基晓庐已入住住户中有不少是租客。 魏志阳 摄

　　浙江在线08月12日讯当我们结束调查，得出统计数据的时候，听到了两种截然相反的声音。

　　有人感慨，杭州主城区楼盘的空关率也这么高啊！

　　也有人说，杭州楼市的空关率不高嘛。

　　空关率，为什么会有不同的看法？对这22个样本楼盘的空关率，究竟该怎么来看？

　　交付不足一年，空关率低于40%房东转手出租，消化空关房

　　在我们的22个调查样本中，有部分楼盘的交付时间尚不满一年，但空关率仅40%或更低，大大出乎意料。

　　按照一般规律，房子装修期在3~6月左右，正式入住应该在交付后的6~12个月。而杭州楼市2套以上的购房者不少，为什么交付不到一年的楼盘入住率竟然也超过40%了呢？我们决定进行入户采访，深入了解。

　　“我在万象城开咖啡店，租这里，办公、住宿都很方便。”在金基晓庐我们碰到一位年轻的租客，他说已经入住两个月，经常碰到的邻居里，有不少是跟他一样的租客。该小区物业服务中心的统计也显示，已入住住户中有四分之一左右是租客，正在装修的800多户中，也有一部分将用来出租。

　　事实上，几乎每个小区的入住率中都有一定比例是由租客“贡献”的，而在对部分装修中的房源进行入户调查时，我们也发现：有些房子的装修材料会有很重的气味，厨房、卫浴设备都是些名不见经传的品牌……

　　“一般要求2万~5万元全包的房子，一般都是用来出租的。”小包工头黄师傅告诉记者，这类房子还有一个特征，它可能会把大房间隔成小间，但不会敲墙壁改动房子原本的格局。“墙壁不能随便敲的，要改格局肯定都要请设计师专门设计过，房东不会花这个钱。”

　　只要不是租金高得离谱，新小区的房子很容易租出去。“特别是二期，已经入住的560多户，有相当部分是租客。”文鼎苑物业服务中心主任叶剑平表示，二期2000多套房子从今年1月初开始交付，直到4月才基本交付完毕，入住率能上得那么快，很大一部分原因是出租多，否则空关房可能远不止现在这些。

　　空关多，物业费收不上；出租多，管理难度大物业三天两头在发愁

　　有房地产业内人士斥责“空置房”、“空置率”都是伪命题，因为“空置”的统计口径很多，比如有人认为“空置”应该是指已峻工但未售出的房子。

　　而我们的调查针对的是已交付的但没有入住也没有装修的“空关”房。对这样的房子的影响，小区物业管理公司最头疼，因为杭州的操作惯例是，未装修、入住的房子，物管费按7折收取，这意味着每一套空关房至少有30%的物管费损失。

　　“其实我们对于空关房很无奈，这些房子空着没人住，业主找不到，物业费收不上来，每年十几万乃至几十万的亏损，你让我们物业怎么承担？”都市枫林物业服务中心副经理于璋说，小区2006年年底开始陆续交付，至今将近4年，1503套房子有208套仍是毛坯，已装修未入住或不常住的还有131户，这400多户的物管费收缴相当不稳定，让他想到就头痛。

　　“就算是空关房，我们也要每个月做一次入户检查，还要帮他们打扫卫生。”万家花城物业主任于立杭无奈地说，物业负责的原本是小区内公共部分的管理、维护和服务，但对空关房出于安全原因他们不得不提供“进门”服务。在入户调查中，我们果然看到，15幢2单元的一套空关房入户门背后贴着一张安全检查表，从记录看，这套房子交付后至今业主再没出现过。

　　没人住收不上物管费，住得人如果是群租户也让人发愁。“现在入住率大约60%，其中业主自住的只有20%左右，租户的比例是他们的两倍。”海天城物业服务中心负责人大叹苦经，一边是物管费难收，一边是租户多、群租多。“对房东来说，群租赚得多，但我们的管理难度就大了，而且对其他业主来说，原本为1000人共享的小区环境，现在2000人分享，生活品质肯定打折扣了。”但是现在的住房租赁管理条例中又没有禁止群租，愁也没办法。

　　自己不住，不是个问题

　　小区业主很坦然：空关也行，转租也好

　　关于空关房问题的讨论热烈起来以后，有南方媒体报道说，当地部分房企老总已经召开紧急会议，要求迅速采取对策，如对一些空关房补装照明设施并简单装修，定时保持照明，避免给人空关的“印象”。

　　“南方的市场化程度果然比较高。”当我们试探性的询问杭州开发商是否有采取“紧急措施”的想法时，大部分开发商态度相当坦然，话语间带着玩笑的口吻。他们甚至并不反感我们这种有些“揭老底”的调查。

　　让人惊讶的是，在对22个样本楼盘已入住业主的一对一采访中，我们听到的声音是，多数对邻居们“空关”、“转租”的做法，持中立。“我既不支持也不反对。”芳满庭业主李先生和我们聊了将近20分钟，用他的话来说，空关房就好像“放在家里的钱”，“只要钱的来源正当、合法，愿意拿出来花，还是放在家里看看，是个人的自由。如果他愿意出租也很好，自己有收益，也解决了一部分暂时买不起房子的人的居住问题，有什么可以指责的呢？”

　　这样的业主还不少。他们并不敌视那些空关房的拥有者，也没有个别开发商所谓的“仇富”的阴暗心理，相反，他们很理智、友善。

　　有些服务贴心的小区，会在入口处设置当天的天气预报，提醒业主们冷要添衣、热要防晒。其实空关率数据就应该像天气预报一样，它起到的是警示、预防作用，越早明确定义、越公开透明越好，捂得越严实，越容易出问题，闹笑话。