浙江在线10月18日讯我叫高静。我经历过很多人生的波折。来到杭州之前我走了很多地方，到了杭州之后，说实话，杭州真的是人间天堂，所有所有的地方都非常的美。包括杭州的人也是特别的热情。所以这个地方我很喜欢，我想留在这里，把我的梦想寄托在这里。特别去了西湖以后，我觉得一个人能在这里生活，真的是此生无憾，我想把我的事业留在这里。

　　我坐公交车走到延安路上，一个司机跟我说，延安路是杭州最繁华的街道，那我就走到这里看看。那个时候正好这个商场在大规模地招商，我就记下了这个招商号码，打过去，说很火爆。我去这个地方的6楼看了一下，当时真的场面很火爆，大家都争相踊跃地去交钱，简直就是说真的是有梦想的地方，绝对是不会让我们失望的。我想都没想，当天就交了钱。

　　五个月做下来，跟我所想的完全不一样，梦想就是一点一点地没有了。营业额简直就是一塌糊涂。不能说营业额，做下来就是负的，一共做了1000多块钱，赔了300多。我衣服进得比较高档的，但是在这里买东西的人，你80元进的东西，他跟你还30块。这样下去的话，这个地方，我觉得是太可惜了。我自己个人都觉得可惜。

　　我不想两年的时间搭在这里，人也搭在这里，最后人财两空。这个市场严重打击了我内心的壮志，我觉得我有点惧怕了，没有刚开始的那份热情了。没有想过离开杭州，我觉得杭州很美，我还是准备在杭州继续奋斗。

　　涌金广场难“涌金”

　　看了这位高小姐的故事，我想有些观众马上会猜到，高小姐所说的这个广场，就是杭州涌金广场。俗话说，自古红颜多薄命，而在很多业内人士的眼里，杭州涌金广场就是这么一位天嫉红颜的美女。的确，涌金广场地处杭州吴山商圈的中心地带，北邻解百、南傍吴山广场和河坊街，西靠西湖和南山路，四周商厦林立、交通便利，距离西湖景区仅一步之遥。这样的商场，堪称商业地产中不可多得的“美女”。然而短短几年间，涌金广场几次开业，几次又悄然关门，不得不让人怀疑涌金广场果真还有“涌金”的一天吗？

　　涌金广场坐落在杭州延安南路135号，375间商铺、营业面积3.3万平米。之前由涌金创安房地产开发有限公司出售，共约300个业主，业主总投资约4亿元人民币。这些商铺均以店中店的形式出现，产权高度分散。在业内人士看来，正是产权的高度分散，为以后涌金广场的几番磨难埋下了伏笔。2001年9月，涌金广场正式开业了，但是仅仅过了大半年，2002年6月就关门停业了。

　　知情者：“一个是时机不是很成熟，经营户就开了商场，没开出来。”

　　当时涌金广场由于地处延安路南端，没有很好的商业氛围，从开业之初就显得格外落寞。而且在经营上，业主本人经营店铺、业主招租、委托经营公司招商三种形式并存，管理混乱，因此关门歇业是不得已而为之。2002年，广州地区最大最好、年交易额超20亿元的广州白马服装市场有意进驻涌金广场创办“杭州白马市场”。当时“广州白马”提出两个条件：第一实现百分之百的“返租”，即由广州白马用一定的租金回报买断整个市场的经营权，然后统一招商和经营管理；第二对现有商铺按市场的经营要求进行布局调整。但这些条件没有得到全体业主的认同，“杭州白马”胎死腹中。2002年9月，杭州涌金广场的第二次关门，而这一关就是近三年。

　　2004年年底，杭州商贸旅游局引进杭州智成市场经营管理公司，为涌金广场1到3楼进行招租和经营管理。根据当时的一份报告称，管理公司招商不采取“返租”形式，而是根据商铺位置、面积大小收取租金，一铺一价，业主委托管理公司的签约率达到90%以上。2005年12月1日，涌金广场改名为涌金流行前线名品广场，并正式开业，而这一次开业，也仅仅持续到了2007年7月。涌金广场再起风波，一些经营者拒绝交纳水电费和物业管理费，并一度陷入停电停水境地。尽管商场业委会为维持商场的正常运营，阻止原管理公司转卖股份，接管了原管理公司，但为时已晚。随着越来越多的经营户关门，原本正常经营的商户也因为周边商铺的关门被迫闭门歇业，直至2007年7月涌金广场第三次停业。对这次停业，也有知情人士说，关门不是生意难做，还有其它的原因。

　　知情者：“中介公司是受业主的委托把摊位租给这些经营户，200多个业主。后来，跟这个市场的中介公司利益分配不好，租金收进来，利益比较大，分配不好，就产生矛盾。”

　　到了2009年，杭州风尚投资管理开始试水涌金广场，在经过长时间的准备后，沉寂的僵局被逐渐打破，投资方先后把商场改名为涌金时尚服饰城和杭州涌金服饰皮革城，并于2010年5月开始试营业，这也是涌金广场第四度开业。

　　当时管理方与涌金广场的300多位大小业主全都签了十年的合同，解决了以前经营者碰到的最大难题，招商率也已经超过的百分之八十，吸引了诸多像高小姐这样的心怀创业梦想的经营户，双方对市场的未来是信心满满。但是令人遗憾的是，这次的蜜月期只维持了五个月。

　　杭州涌金广场经营户：“没生意，这五六个月没做过生意，而且我的位置还是A区那里最好的位置(为什么没生意)。他们都没弄好，力度都不够，我们都没信心了。”

　　杭州涌金广场经营户：“我的生意……不要说了。惨淡。 (生意不好原因是什么)各方面都有。(主要呢)管理层嘴巴空说说，广告什么都没有。”

　　涌金广场何时“涌”金？

　　杭州涌金广场前后开业四次，却一直没有像它的名字那样，给业主和承租户带来财富。人们都期盼着，什么时候它能真正地“涌”金。

　　十年间，涌金广场历经磨难，至今仍在崎岖前行。记者调查发现，杭州其实还有不少类似涌金广场经营和销售模式的商铺，例如西城广场、利星广场等，建设完成之后把店铺分割销售，有的是采用返租的方式，有的是通过和经营户或者业主签订一些协议，来解决日后的一些问题。

　　浙江工商大学MBA学院副院长乜标教授：“但是从我对涌金广场的了解来看，前期采用的销售方式是为了解决前提资金投入比较大的问题，应该是说比较成功的。后期的经营当中，可能是有它自己的想法和选择，但是这种选择，从我们目前看，似乎不是很成功。”

　　浙江工商大学MBA学院副院长乜标教授认为，涌金广场不成功的原因，除了产权分散以外，还有宣传、定位、内部管理等方面的原因，特别是在商场的定位上。西城广场、利星广场已经比较成功地解决了这个问题，目前的经营形势就要明显优于涌金广场。

　　“就从杭州目前来看，我想买中高档的产品，比较奢侈的商品，我会考虑比如说杭州大厦。我要买一些时尚运动类别的商品，我会考虑银泰百货。要买一些普通的、价格比较低廉的服饰，我可以考虑到龙翔，会考虑到一些专业的服装市场。这就是你商场的定位是否被消费者认可接受的标准。消费者有需求的时候，我会想到哪个商场能够满足我的需求。”

　　新开的商场一般都有一个培育期，而在这个培育的过程中，商场的管理方要明确自己的这个商场的定位，能够给消费者提供什么，也要加强自身整体的一个宣传，让消费者明白能够满足什么需求。 “我想，在十年当中，不管它以前做过什么，不能决定它以后会不成功，或者一定会成功，管理层和经营户之间需要沟通，而这种沟通需要管理方和经营户之间充分的达成共识，对未来的一个发展到底做什么。”

　　目前，整个涌金广场处于一个停顿的状态，只有少部分的店铺还在营业。杭州市上城区有关单位的工作人员已经进驻商场，为经营户与市场管理方之间搭建一个沟通交流的平台。

　　杭州市上城区商贸旅游局商贸科科长祝永坚：“我们希望市场方跟经营户能够协商好，大家共同团结一致，怎么样来共渡这个难关。因为还在培育期当中。理性地分析这个问题，坐下来沟通。希望他们能够达成一致，把这个市场开下去。几年后，我们的经营户也能也会有所回报。”

　　一个商场经营的成功与否，可能涉及到很多方面的一个因素，包括一个商场的综合定位，地理位置的选择，宣传形象是否到位，它内部的管理结构，商场和经营户之间的关系如何协调，我们也希望涌金广场能够早点涌金，为吴山商圈增色。