浙江在线10月28日讯在市场经济日益发展、政府鼓励自主创业的大背景下，我市中小企业发展势头强劲，据市工商局定海分局统计，今年1至9月，定海区新注册登记各类企业641家。统计表明，其中305家企业经营场所为住宅用房，占了近50%。这些开办在居民区的企业在为国家增加税收的同时，也不可避免地给居民小区带来交通、人员进出、噪音等管理问题。住宅商用已成为居民矛盾纠纷的新焦点。为此，昨天上午，定海工商分局就“新露亭公寓案例”进行公开评议——

　　住宅，到底能不能商用？

　　新露亭公寓，位于定海环城南路282号，地处闹市。优越的地理位置吸引了市民在此安家，也让不少企业选择在此落户。

　　该小区共有住宅用房139套，目前已有34套被用于企业经营办公，约占总数的25%，其中部分经营用房属企业主自有住房。

　　所谓“住宅商用”，就是购房者购买住宅后，把住宅出售、出租给他人做经营场所，或自己利用住宅进行经营活动，包括小区、临街规划为住宅用途的楼房。

　　住宅，到底能不能商用？小区业主、企业及管理部门各方观点不一。

　　辩方：降低创业成本，提高住宅房利用率

　　浙江诚达船业有限公司注册登记地址为“定海环南街道西蟹峙”，小岛远离城区，经营不便且运营成本高，急需在市区设置办事处。因同一地段的小区住宅租金比写字楼的租金便宜很多，因此公司在新露亭公寓租赁了一间场所，供企业作联络接待之用。“住宅商用，是我国市场经济发展过程中新出现的现象。”定海工商分局副局长郭文分析道，之所以“住宅商用”大有市场，是因为对承租者来说，租金比租用写字楼便宜很多，而且生活经营可同居一室，大大节约了运营成本。对房东来说，可以提高住宅用房的利用率、减少空置率，而且租给小型公司办公用比租给普通的居住房客获利更高。

　　住宅能不能商用，是否有法可依？据定海区法制办相关责任人介绍，《中华人民共和国物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《物权法》的这条规定表示在一般情况下是不允许住宅变更用途的。但是如果确实有必要进行变更，就必须符合法律、法规和管理规约，同时征得有利害关系的业主同意。上述两个条件必须同时具备。“利害关系者具有一票否决权。 ”

　　那么，该如何界定有利害关系的业主？目前，我市工商部门在操作过程中，根据国家工商总局《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》规定：“住宅商用的，需提交住所(营业场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利益关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”具体操作中，“有利害关系的业主”是指企业所在的那一栋楼的业主。

　　反方：扰乱居民生活，占用大量公共资源

　　“前段时间，一家公司搬运啤酒，把铺在小区电梯里的地毯磨得不成样子；就在这个月，小区里的一家公司司机开车把小区大门撞了，当时差点出人命。我们现在只想把这些公司统统赶出小区。”新露亭公寓业主委员会主任缪筱茜愤愤地说。

　　部分企业外来人员进出频繁、人员复杂，噪音、安全等问题都严重困扰着小区居民。不少业主对住宅商用还提出了其占用公共资源的问题。“公司和个人住户对电梯使用频率完全不一样，”缪筱茜说，一般三口之家一天上下电梯不会超过10次，一旦开了公司，除了公司内部人员外，还有访客进出，使电梯的使用频率大大增加。“电梯使用频率增加，势必导致电梯维护成本增加。 ”“还有，企业与业主争夺停车位，让我们物业很头疼。 ”海佳物业今年1月入驻新露亭公寓，短短10个月，这家物业公司便萌发了退意。“为了阻止企业车辆在小区过夜，我们和各家企业不知道吵了多少回。甚至还被部分企业主威胁：‘出门小心一些！ ’现在，新露亭公寓的保安通常干不到两个月就走人了。 ”

　　据统计，目前新露亭公寓内居民拥有汽车70辆，入驻的企业持有车辆29辆。而包括地下车库和地面临时车位仅72个，还缺车位27个，加之个别公司车辆多，停放时随意违反小区业主公约，最终导致了物业与企业的冲突。“物业虽有管理职能，但不是行政职能部门，只能适当提醒这些公司注意卫生、秩序等，如果劝说不起作用，也没其他办法。 ”海佳物业的工作人员无奈地说道。

　　“我们平常工作中也接到过不少这类投诉。 ”环南街道的虞茂盛说，街道辖区内有些是开放式老小区，存在着前店面、后仓库的现象，卡车半夜开进居民区卸货，吵得周围住户根本没法睡觉。“所以，我个人也不赞成住宅商用。 ”

　　政府部门：协商，寻求利益的平衡点

　　“住宅商用”引发的矛盾日益膨胀，一触即发。该如何在创业者和小区业主以及物业公司、业主委员会等之间寻求平衡点？“得靠协商。 ”定海区建设局的方涛表示，现阶段，企业不可能全部退出住宅区，业主同企业双方只能通过协商解决突出矛盾。“我们工商部门的态度是：依法办事。 ”郭文表示，对于住宅区内无照经营的企业，工商执法部门将坚决取缔；对于有照企业，将引导其遵守法律、法规和管理规约。

　　同时，依据最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 ”

　　因此，如果有利害关系的业主利益因为“住改商”受到损害，可以寻求法律渠道进行维权。

　　据舟山日报 乐敏 林佩佩 叶敏