186亿元资金成功“逃脱”预售款监管！

　　11月1日，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式开始实施。开发商收存商品房预售款必须全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，不得随意支取现金。为了规避预售款监管，杭州开发商纷纷抢在11月1日以前申领预售证，出现了一波前所未见的“领证”高峰。我们根据透明售房网数据进行统计，共计6430套房源抢出预售证，有约186.8亿元成功“逃脱”了预售款监管。

　　28个楼盘，6430套房源，186.8亿元预售款！

　　9月30日，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》出台时，杭州(不包括萧山、余杭)商品房存量逼近20000套；11月1日，该政策正式开始实施，商品房存量已经突破了25000套。

　　差不多一个月时间，商品房存量激增5000多套，而杭州楼市日均成交量仍然维持在100套以上，如果把萧山、余杭两区计算进来，日均成交量则维持在200套以上(10月份全市商品房成交共计6212套)。在销售行情并未进入冰冻状态的情况下，为什么商品房存量在过去一个月内仍然持续激增？规避预售款监管，提前申领预售证，是主要原因——只要楼盘领出预售证，其房源即被计入存量房屋。

　　究竟有多少房源在“大限”之前提前领出预售证？我们根据透明售房网数据进行了专项统计。首先，我们对预售证的“领取目的”进行了界定：在11月1日之前领出预售证，而且截至昨日19：00有成交记录的楼盘(根据规定，领出预售证三天内必须开盘)，我们将之视为正常开盘的楼盘；在11月1日之前领出预售证，而且截至昨日19：00仍然没有成交记录的楼盘，则将之视为“为规避预售款监管而领取预售证”的楼盘。

　　统计表明，从9月30日发文之后至11月1日实施之前，共计有28个楼盘“为规避预售款监管而领取预售证”，领出预售证共计34本，预售房源共计6430套，预售面积逾72万平方米。特别是“大限”前的最后两天，共计有15个楼盘领出了19本预售证。

　　根据透明售房网标注的“预售总面积”与“开盘均价”，可以计算出每个预售证所对应的预售款总额。从9月30日发文之后至11月1日实施之前，“为规避预售款监管而领取的预售证”所对应的预售款总额，预计约为186.8亿元。也就是说，约186.8亿元预售资金，成功“逃脱”了预售款监管。

　　实际上，这样的统计还是极为保守的。因为有不少楼盘，在11月1日之前领出了预售证，但是真正开盘的仅仅是预售证中的一部分房源(在透明售房网表现为整幢楼均无成交记录)，我们无法界定这部分房源究竟是由于滞销还是由于被销控而没有成交记录。此外，由于早在9月30日正式发文之前，商品房预售资金监管政策即将出台的消息就已经在坊间广为流传，不少开发商已经抢先领出预售证而部分楼宇的成交记录截至昨日19：00仍然为零——这部分房源同样未被我们列入本次统计的范围之内。比如，某大牌房企在西溪开发的楼盘，早在9月下旬就领出了预售证，但是截至昨日19：00，预售证标注的8幢楼宇中仍有3幢未有成交记录。

　　“大逃亡”之后，开发商资金链面临考验

　　提前领出预售证的6430套房源，从理论上来说，在短期内增加杭州楼市的供应量。购房者可以在这些房源中进行挑选，如果开发商拒绝销售，购房者完全可以向房管局投诉。但实际上，这些房源基本上处于“销控”状态，开发商往往通过折扣手段，来限制购房者购买——对于那些真正开盘的房源，购房者可以享受到折扣优惠；而对于那些已领出预售证但尚未进入开发商推盘计划的“假性开盘”的房源，开发商则不推出任何折扣。对于习惯采用“挤牙膏式开盘”策略的杭州楼市来说，在当前形势下一次性推出大量房源，容易打乱推盘步骤(优质房源被率先卖掉，次优质与劣质房源大量积压)，进而形成销售压力。

　　因此，对于成功“逃脱”预售款监管的186.8亿元资金，尽管能否在短期内变现仍然需要打上问号，但毕竟“逃脱”了新政策导致的漫长的监管周期。

　　尽管如此，商品房预售资金监管政策，仍将对房地产市场产生深远影响。在186.8亿元资金成功“大逃亡”之后，开发商的资金链又将面临新的考验。合创地产机构总经理毕明辉认为，如果政府严格执行该政策，半年后会严重影响到房企的现金流，一年后开发商的资金会出奇紧张。特别是各项财务指标不太好的企业，受到更大的影响。因为土地款要一次性支付给政府，营业税要提前支付，土地增值税和所得税要预征。

　　国家统计局的数据显示，前三季度房地产开发企业本年资金来源50504亿元，其中定金及预收款12185亿元。也就是说，全国范围内，预售资金占行业现金流的25%左右。如果在全国范围内推行预售资金监管，也就意味着“固化”行业现金流约25%。国家统计局的数据往往是趋于保守的，在实际开发过程中，这个比例只会更高，预售款被挪用在地产界是人人皆知的秘密，比如挪用作买地资金、偿还银行贷款等等。

　　目前，除了浙江，深圳、成都、北京等地均已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。该政策一旦在全国范围内蔓延开来，对于全国性品牌房企而言，将对其资金链状况构成更严厉的冲击。有观点认为，商品房预售款监管将导致房地产企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。