浙江在线08月02日讯 小区物业费难收，是大家都知道的状况。所以，杭州这个小区物业费收得很顺利，就引起了大家的好奇。杭州市房管局还专门牵头举行了一次业委会沙龙，二十多个小区的业委会主任都来取经。

　　这个小区是位于老火车东站地块的红街公寓，业委会主任是一位姓娄的中年男人，尽管上任才半年，说起小区的管理经验来却是头头是道，特别是他那套“黄金分割、八五平衡”的物业费计算制，据说就是顺利收取物业费的秘诀所在。

　　上任前，跑了20多个小区实地考察

　　红街公寓位于老火车东站附近，2009年12月交付，共有1899户业主，入住率85%左右。

　　业委会主任姓娄，40岁。

　　今年1月1日，第一届业委会成立，一共11人。通过多次商量，大家制定了一套工作制度，每位成员都需要严格遵守，每次例会无故缺席3次，将自动辞职。

　　业委会筹备时，娄主任走访了全市大小20多个小区，发现没有一个小区的物业费收缴率能达到100%。“很多小区物业收缴率很低，所以物业服务质量不高，恶性循环，小区就会越来越乱。”所以，红街公寓业委会上任的第一件事，就是根据小区具体情况，制定一套符合本小区的管理方案，尤其是物业费收取办法，来保障小区的正常运转。

　　“我们给物业布置任务，物业费的收缴金额必须达到总金额的85%。”娄主任说。这就是“黄金分割、八五平衡”的最初由来。

　　“退步法”，制定出物业费至少要收85%的硬杠杠

　　这85%的比例，并不是随口说说的。娄主任说，他们是遵照“退步法”仔细计算出来的。

　　小区物业费是1.4元/平方米/月，小区面积19万多平方米，加上商铺物业费和泊位物管费，每年物管费达382多万元。

　　这笔费用中，最大一笔开支是物业工作人员的工资。物业公司一个主任，两个副主任，客服部5人，工程部5人，保洁部25人，保安28人，一共是66人。工资加高温费、过节费等七七八八的，员工工资每年差不多需要190多万。

　　第二大开支，就是公共设施设备的维保、绿化养护及行政办公，一年的费用不到70万元。”我们算这笔费用，算得很细致，别说什么电梯维修维护，就连保洁工具的消耗材料费都算上了。”

　　还有6%的营业税以及给物业总公司8%的管理费，差不多是60万元左右。

　　“这些费用全部加起来，差不多是物业费总金额的85%。也就是说，物业费至少要收到85%，小区业主们才能享受到正常的有质量的服务。‘八五平衡’，说的就是这个。”娄主任说，为了得出这些数据，他调研了2个月。

　　物业公司签下军令状：不达标就走人

　　明确数据已经测算出来了，可怎么样才能保证物业费顺利收取呢？要知道，目前杭城大部分小区，物业费能收到六七成就算很不错了。

　　“85%，这个指标不低，所以这也算是我们给物业的一个压力。但我相信，只需要他们做好自己的服务工作，85%是完全可以达到！”娄主任说。

　　事实正如娄主任所料，截至7月底，红街公寓物业费收缴率已达到70%左右——也许有人说，这还没到85%啊。别急，这才刚到年中，很多业主的习惯是每年年底缴纳物业费。按照这个缴费情况，到年底，物业费收到85%，应该不成问题。

　　红街公寓由高盛物业管理，他们和业委会签下了军令的——三年物业合同规定，第一年是试用期，如果高盛做不到物业费收取85%，或者是服务不能让业主满意的话，业委会有权解除合同。

　　高盛项目经理李绍耕说：“明确了物业费收取标准，压力确实很大，但对我们而言，也是一种提高服务质量的动力。”

　　有了这么精明的业委会盯着，物业的工作也更加细致谨慎，员工服务意识强了，保安更有责任心。高盛物业表示：我们也想以红街公寓为范本，打出品牌。

　　采访中，记者也在小区里和几位业主随意聊了聊，他们都表示，明显感觉得到物业工作的积极性提高了。陈小姐入住一年多，最明显的感受是“小区绿化一天比一天好”。

　　娄主任说：“‘黄金分割，八五平衡’实行得好，有利于整个小区的正常稳定运转，在这个基础上，以后还可以更进一步。”

　　娄主任说，这个办法可以推广到别的小区，按照“退步法”仔细计算，其他小区也能整理出一本明白账。