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198万买的房被租20年 多位法律人士建议尽快打官司
延伸阅读

  -《花了198万现款买了一套婚房房子却被租掉,而且是20年!》报道追踪

  今年7月底,杭州孙女士通过卓家房产中介,从一委托人手中,买下滨江锦绣江南小区一处114平方米房产,打算作为女儿婚房。等她全额支付了216万元(198万元房款+18万元税费),拿到房产证的第二天,却发现一个令人崩溃的事实:房子里还有一位租客刘先生,他跟原房东王先生签了20年房屋租赁合同。

  孙女士的遭遇牵动了很多人的心。

  她下一步究竟该怎么办?

  这几天,多位法律界人士通过记者向孙女士建议:务必让她的女儿女婿尽快向法院提起诉讼,进入诉讼程序。

  浙江星韵律师事务所高级合伙人徐建民:越拖下去,越对他们不利。不起诉,事实不明,现状无法改变。她的女儿女婿应该尽快去法院起诉原房东和中介,起码在诉讼中,他们可以了解当中的相关证据和实际情况,才能知道事情的真相。

  也只有通过诉讼,法官才能查明这起案子是否有诈骗的嫌疑。如果确实有嫌疑,法院可中止诉讼,要求检察院审查,再移送公安。

  一位检察官:我天天看快报,也很关心孙女士的事情。但她必须意识到:如果民事纠纷不主动上法院,法院是没法管的。这里面如果确实有诈骗嫌疑,法院不跟我们报过来,检察院也没法管,公安也不能立案。

  一位法官:现在杭州打击虚假诉讼非常严厉,一旦法院在审理过程中发现当事人有恶意串通、诈骗等情形,当事人轻则必须撤诉,重则要被追究刑事责任。这种歪风邪气,助长不得! 孙女士诉讼流程 法院受理后开庭,查明事实

  A.在开庭过程中,法院发现有诈骗等虚假诉讼嫌疑——移交检察院审查——检察院移送公安

  B.法院没有发现问题,做出裁定——裁定生效后,若孙女士女儿女婿不服,可向检察院民行科申诉——民行科如发现有问题,调查后可移送公安,并建议法院启动再审程序。 孙女士女儿女婿去法院立案,状告原房东、中介。 ↓

  法官:租赁协议签订时间,必要时可向法院申请司法鉴定

  几天前,有朋友给杭州城区某法院张法官打电话,跟他探讨孙女士的事情。张法官从事民事审判多年,曾经揭穿过多起虚假诉讼。

  朋友问,这种事情,是不是告到法院也没有用?

  昨天,记者也把同样的问题抛给了张法官。

  他说:

  法官断案,一方面是从常理进行分析,一方面是根据证据。

  什么是常理?

  比如说,最高法院有解释,房屋转让价格达不到交易当时交易地的指导价或市场价70%的,一般可视为明显不合理的低价。同样的道理,房屋的出租价格如果明显低于市场价一大截,比如市场价是一个月租金1万,你3千就租到了,这也是不合理的低价。这就是常理。

  大额的交易,比如几十万、几百万,当事人告诉法官,他是现金支付的。法官分析,普通人这么做的可能性很小很小。这就是常理。

  而从证据的角度说,如果案子的当事人,确实有虚假诉讼的嫌疑,比如诈骗、伪造证据等,那么法官也会在审查阶段进一步加重有嫌疑一方的举证责任。你必须拿出更多的、有力的证据来证明自己所说的事实,洗刷自己的嫌疑。

  一个有经验的、洞察力强的法官,往往能从案子的不合常理处找到蛛丝马迹,再通过不懈调查,最终查明真相。法官的调查,不仅限于庭上,必要时法庭之外还会进行外围调查。

  我想以法律人的身份,给孙女士几点意见,她如果向法院起诉,可以提请法庭注意这些问题:

  第一,她有没有看过房,看过几次,分别是什么情形?她应该是在中介陪同下去看房的,中介能不能证明房子是空的?

  第二,原房东和租客达成租赁合同的时间、地点,有无人作证?

  第三,租金每年多少,周边市场价是多少?租金是怎么支付的?有没有银行记录等凭据?20年租金一次性支付?这些合不合情理?

  第四,关注租赁协议签订的时间,必要时可向法院申请进行司法鉴定。

  如果租赁合同真实有效,自然适用买卖不破租赁的原则。但如果存在恶意串通的情形,合同就是无效的。租赁协议上所署的日期,如果是蓄意造假:比如明明是8月签订的,却改成1月签的,法院委托专门机构进行鉴定,是可以鉴定出来的。因为墨水汁会慢慢渗透到纸张里去,时间越久,渗透得越深,鉴定机构只要对同年月的纸张进行比对即可。

  另外,在房屋租赁中,如果名为租赁,实际是用来抵债,那么就不是真正意义上的租赁。一旦法庭查明,这份租赁合同就是无效的,法律不用保护,它对抗不了物权(房屋所有权)。

  80多万元借条作假 妇女涉嫌诈骗罪被抓

  张法官还给记者讲述了他办过的虚假诉讼案例:

  虚假诉讼中主要的两类是民间借贷和房屋买卖纠纷。

  前些天,我们刚刚办过一起案件。虚假诉讼人因涉嫌诈骗罪,被抓。

  这是个50多岁的妇女,来我们法院起诉某工程项目部,说项目部欠了她80多万元钱。

  她出具的借条上,这起二手房假买卖的确加盖了项目部的公章。

  项目部应诉后,说,冤枉啊,根本没借过钱。

  我们委托专门机构,对这个借条的形成时间做了鉴定。第一次,没鉴定出来。

  但是我们仍然怀疑其中有问题:工程部的银行账目里,确实没有这80多万元的记录。妇女的账号里也没有。问她,她说是现金交易。80多万元的现金,该多大一袋子啊,谁会现金交易?而且这个妇女没有工作的,借出去的钱是从哪里来的?

  妇女说,这钱是她在老家卖商铺赚来的。我们派人去她老家调查,发现她根本没卖过商铺。

  我们再次委托专门机构,对这个借条进行鉴定。

  这次的结果是,落款的时间根本不是借条形成的时间。

  我们把案子移送检察院审查,前几天,检察院把案子移送公安,她被抓起来了。

  西湖区检察院是如何识破的?

  几天前,有位检察官给记者打来电话,他说:“二手房买卖,水真的很深很深,很有必要给购房者做个提醒。”

  他讲起了此前他们检察院办过的一起关于二手房的案子。

  几年前,王先生看中一套二手房,付完首付后,他要求付余款,房东却百般推托,拒绝收钱。由于款项未清,过户手续无法办理。

  两年后,一个男子找到王,说房子是他的。

  男子拿出法院的判决书给王看。他说,比王签订买房合同早2个月,房东已把房子卖给了他,但之后违约不办理过户手续。他就把房东告上法庭,要求其过户。法院判决男子胜诉,房东凭着判决书,从中介公司拿回了房产三证,随后过户到男子名下。

  王去西湖检察院申请抗诉。检察官发现其中确有蹊跷。警方立案侦查。

  原来,这是一起虚假诉讼。

  房东和王签完合同后半年,房子大涨。房东后悔了,律师指点他,让他打一场虚假官司。房东找来自己的亲戚,签了假的买卖合同,再让亲戚将自己告上法庭。

  法院撤销了之前的民事判决书,房子最终属于王。

  房东和亲戚、律师等因犯妨害作证罪,帮助毁灭、伪造证据罪,均被判刑(快报8月24日曾报道)。

  检察院当初是怎么发现其中的蹊跷?

  昨天,西湖检察院民行科朱检察官回忆起了当年的办案经过:

  两年前,申诉人带着律师到我们科反映情况,他当时很火大,觉得自己很冤很冤。

  他说,他很怀疑房东和那个先于自己买房的人是串通的。他向我们提交了自己的房屋转让合同、法院判决书、他和房东的通话记录清单、电话录音等等。

  我们让他回去整理了一份详细的申诉状,写明怀疑的理由。

  房东和申诉人签订的合同是2007年4月,和另一个购房者签订的合同是2007年2月。我们也觉得,时间隔得这么短,是不是太巧了。

  我们做了外围调查,房东是个老总,经济状况很不错,他没必要在这么短的时间内一房两卖啊。

  而另一个购房者,我们调查到,他是个司机,刚刚工作没几年,家庭经济状况也很一般,以他的经济实力,怎么可能买得起一套两百多万元的房子?而且,他就在房东的公司上班,还是房东的亲戚。

  我们抽调了很多同事,查房东和所谓购房者的银行账户,基本上所有银行都查了。

  他们确实很狡猾,可能是因为有律师在其中指点,每一个环节都做得很逼真,很像是房东确实提前把房子卖给了“购房者”。

  “购房者”从自己的账户里把两百多万房款打给了房东的X银行账户,房东的X银行账户又把这些钱分批地打到Y银行账户和Z银行账户,又通过这些银行账户不断地转账,不断地转账,转了很多手。

  我们一个账户一个账户地查,最后终于发现,“购房者”的银行账户地址和房东公司的注册地址是一致的。也就是说,“购房者”的银行账户实际上就是房东的账户,他转了很多手,把从自己账户里打出来的钱,最终又打回了自己的其他账户里。所谓的“购房者”,只不过是他利用的一个工具。

  我们把此案移送公安,并提请杭州市检察院抗诉。

  最终,法院撤销了原先的判决书,几个涉案人员也受到了相应处罚。

  虚拟夫妻共同债务 老公的律师、虚假债权人都被判刑

  江干检察院民行科朱科长告诉记者,两年前,他们也办过一起虚假诉讼的案子,几个企图玩弄法律的人,最终被绳之以法。

  老婆到法院起诉离婚,老公为了让妻子少分点财产,找律师合谋作伪证。律师建议他虚构夫妻共同债务,再让假的债权人来法院告他和老婆,用两人的夫妻共同财产来还这笔不存在的债务。

  这份伪证让法院作出了民事裁定,查封了夫妻共同拥有的一套房屋,并进入执行拍卖阶段。

  当时,这个老婆到我们科申诉。她带来了法院的裁判文书、申诉状,向我们指出了其中的可疑之处。

  我们觉得她说得很有道理,把案子接了下来,调取相关案卷,还对借条的笔迹进行了鉴定。

  我们发现,这张2006年的借条,竟然和老公的律师的笔迹是一样的,而老公的律师是2009年才请的。

  此外,我们还对涉案的几个人进行了秘密摸底。最后,真相大白。

  这个老公和律师因犯妨害作证罪被判刑,虚假债权人也因犯帮助伪造证据罪被判刑。

  据都市快报 记者 段静 通讯员 尚法 西检 江检

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