浙江在线03月12日讯 “国五条”细则的出台在二手房市场上掀起了轩然大波，影响也慢慢波及开来。记者了解到，在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后，财政部、住建部、国税总局已经着手制定包括保护刚性需求在内的“国五条”执行细则的落实方案。
据悉，除保留了居住满5年且为唯一自住房产出售免征个税的优惠政策外，落实方案还有望根据售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收个税。
影响还在继续
记者从嘉兴市区多家房产中介了解到，这两天二手房房源一下子多了很多，其中大部分房东表示想在月底前将房子出手。
“本来以为新政和我没关系，没想到还是受影响了！”去年大学毕业的徐小姐目前租住在市区文昌路某小区，徐小姐告诉记者，因为自己刚毕业又是女生，暂时没有购房需求，因此对于二手房新政并不关注，没想到还是受到了影响。
“这两天房东天天晚上带人来看房子，一波又一波，严重扰乱了我们的生活！”徐小姐告诉记者，她和两个小姐妹合租在这套三室住宅内，合约签到今年9月份，但是房东突然想在月底前把房子卖掉，因为价格挂得相对便宜，导致看房的人很多，给她们的生活带来了很多不便。
记者了解到，“国五条”细则出台后首个工作周(3月4日至3月8日)，市房产交易中心共成交二手房700多套，创近年来新高，而在此前该中心平时每天的二手房成交量只有三四十套。
嘉兴市房产交易中心被挤爆，不少市民调侃“过户要带干粮”。“我不买房子也不卖房子，我爷爷的房子过户给我，过来办手续，没想到这么多人，等了一个上午还没到！”昨天中午，在市行政审批服务中心房产交易分中心，前来办理过户手续的周先生拿着叫号票抱怨道。
“20%个税”早就有了
二手房房源激增，主要是因为房东受“20%个税”刺激，急于在新政实施前脱手。有业内人士表示，其实，“国五条”细则中关于“二手房交易按差额的20%从严征收个税”的规定早就有了。
据了解，2006年国税总局发布两种二手房个税征收方式：如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。
对房产交易差价，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。此外，住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用也被视为可以减除的合理费用，扣除时要提供税务部门认可的正式发票或凭据。但是，由于弄清楚房屋原值、该减除的合理费用比较复杂，所以在实际执行中一直是按总价的1%征收个税。
还有一些胆大的业内人士透露，二手房交易中的差额，其实完全可以“做平”。“二手房毕竟不同于新房，成本包括很多方面，比如装修费、供房利息等。”该人士告诉记者，通过合理税费，提供购房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件，可明显降低差额。打个比方，一套利差20万元的二手房，如果算上装修和供房利息，差额基本就被“填平”了，如最终与二次交易价格未产生差额，那么按照新规，个税应缴额为零。
“按照目前的税收政策，如果能提供完整凭证，的确可以减少交易差额，但新政的地方实施细则还没出台，今后这么操作是否可行还存在不确定性。”嘉兴学院管理学院副教授、房地产研究室主任吴兴陆表示，政策细则具有严密性，就算能减少交易差额，也不见得能完全“填平”。
地方细则或保护刚需
记者了解到，目前有关二手房交易的税收政策中，“满5年”概念非常明显，5年以上二手房转让交易免征营业税，5年以上的家庭唯一用房转让交易时免征个税。
2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房、并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
因此，对于未来“国五条”实施细则中，有关是否会将“满五年”作为重税区分界限、自用5年以上且是家庭唯一生活用房是否免征个税、房屋原值怎么查询、合理费用怎么查询和提供证明等内容，目前也成为大家关注的焦点。
此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受媒体采访时曾表示，“退还纳税保证金”和“5年以上唯一住房免个税”是给予改善性需求一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到“支持合理住房需求，抑制投机性需求”的目的。
近日，国务院办公厅下发了“国五条”的执行细则。业内人士普遍认为，“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”很可能会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价，改善性购房需求可能会被“误伤”。
为此，财政部、住建部、国税总局经过多次磋商已经基本取得共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”的优惠政策之外，还有望为刚性需求预留一定空间，方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合画线，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。目前，有关方案已经上报，但最终公布时间还不确定。
吴兴陆告诉记者，目前诸多信号都预示着，地方政府在政策落地时出台保护刚需细则的可能性很大。
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