浙江在线03月28日讯 2012年年初，杭州市建委和杭州市规划局联合出台的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(以下简称《意见》)，规定商业办公等非住宅类项目不得采用单元式或住宅套型式设计、每个标准层建设不得超过3个带独立卫生分割单元、不得分割转让办证……这些条例因招招直指之前风靡楼市的酒店式公寓，所以被业界称为“禁酒令”，而小户型集聚的村留用地项目，无疑也深受影响。
其实，除此之外，村留用地市场如果要真正迎来春天，需要提升的空间还有很多。
应对“禁酒令”产品更趋多元化
提问：说到村留用地项目，大家第一个反应就是酒店式公寓，因为这种类型的房子转让比较容易，开发商比较喜欢打造。但去年年初，“禁酒令”的出台也让村留用地项目深受影响，这部分产品今后应该何去何从？
陈焕春：如果“禁酒令”真的严格执行的话，可以将51%的部分考虑做成以租代售的小户型产品，因为51%部分本来就不能产权分割，不受“禁酒令”影响，但要跟购房者说清楚。因为从目前来看，低总价的投资渠道还是很少的，这部分产品或多或少总是有它的客群存在，可以作为变现的工具。但这部分产品，最好还是要结合地段、结合产品的具体特征，走一些商业地产的正规路线，比如由一家公司整体持有，这也有利于未来公司的资产沉淀。
因为之前酒店式公寓作为一个快速回现的产品，可以支撑开发商的资金链，所以开发商都喜欢做这类产品。但其实，村级留用地项目可以做的类型很多。比如中豪五福天地做的是商业＋写字楼，丁兰广场是一个小的商业综合体，做得也很不错。
黄海波：我觉得对于这一块，政策应该做出更明确的规定，应该向购房者明示51%的部分，也是可以卖的，如果不行，那么是不是可以当投资金融产品来卖。比如是否可以考虑采用租赁经营权的模式，如五年经营权就可以转让，我想今后应该会有一些金融工具来对接这个项目，村级留用地做信托或者是基金持有是比较合适的。
我们最近在研究主题性商业，比如有一些区域商业中心，像城东天城路这一带，未来可能会成为一个区域的商业中心。另外还有一些地处发展还不是很成熟区域的村留用地，现在开发商业和办公时机还不是太成熟，但是不是一定要做成酒店式公寓呢？不然，是不是可以尝试做一些主题性的商业甚至是一些专业化的市场？我想应该也是一种不错的选择。
企业会所、类别墅村留用地应尝试高端产品
提问：无论“禁酒令”能否执行到位，但一个趋势是，今后村留用地项目中的写字楼比例将会提升，或者大平层的供应量会增加，应该如何对同质化实现破局？
朱春霞：村留用地一直是一个带着脚镣起舞的产品，产品做得很艰难，但与此同时，它一定程度上又应该是自由发挥，引领市场的一个产品。我觉得从产品上来说，杭州村留用地项目可以分为四个阶段。
第一个阶段是非常散漫的，政策如何，要做成什么样的产品，都不清楚，这个阶段的产品给公众的印象不是很好，导致后来大家要花很大的精力去扭转它；
第二阶段是留用地的纯粹小户型阶段，它们通过各种附加值比如做成loft、精装修等来比拼，客户群是过渡性自住刚需、投资客或者是老年人；
第三个阶段则是“大平层阶段”，因为2008年后允许产权分割到层，开发商往往在楼盘中搭配小户型和大平层，但这种大平层常常是做成办公形式，而很少有人把它当作一个平层的豪宅来做，其实我认为这对于村留用地来说，是个契机。因为2008年之后，别墅用地就已经禁止开发，特别是市中心豪宅的量更少，所以大平层其实可以被当作容纳了各种豪宅功能的高端产品、把它作为别墅的平面化形式来打造。这个拓展性是非常大的。
而第四个阶段，我认为是“自由作品时代”，因为村留用地解除了产权上的限制，可以给产品更多的想象力和发挥的余地。村留用地可以往更高端的方向上走。
陈焕春：一些地段比较好的村留用地，其实可以尝试类别墅、企业会所等等类型。如果这块地周边有一些可利用的景观资源，同时价格又合适的话，其实对于一些企业来说，是有吸引力的，它可以用来作为会议、招待等等功能。比如在杭州西溪湿地边、西湖景区里面有很多会所，都是企业自发去租赁，他们有这个需求。如果细细挖掘，这块市场还是有潜力的。
呼唤实力开发商介入希望出现村留用地领域的“万达”
提问：目前村留用地给人的印象，一个是地块比较小，常常不到10万平方米，另一个是开发商普遍来说还以中小开发商为主，如果这块市场要发展，是否需要吸引更多社会资金进入？
居川凤：在杭州，中豪应该是涉足村留用地项目比较多的一个公司。我们在做村留用地的时候，并没有认为它是一个很特殊的项目，而是就把它当作一个普通商业项目，从做商业的专业眼光来看这块地，适合做什么，不适合做什么。我们在钱江新城的两个项目望江国际和五福天地，其中51%的部分是通过中豪自己持有，给村里固定回报的方式来运营的。这不是销售完了资金回笼了就结束了，而是有一些长远的考虑在里面。
当然，虽然我们也做了多个项目，已经有一些经验，但是因为每个项目可能所需要的商业条件不一样，“禁酒令”之后，我们也做得很痛苦。我们在下沙有个新项目，主力户型是50-200多平方米，现在整天就是研究平面怎么布的问题。之前对于留用地项目，很多开发商有个捷径，就是造酒店式公寓，卖完了就好了，相对来说简单一些。但现在很多人即使手头有钱，但如果不是很清楚应该怎么做，也就不进去了。对这个行业来说，倒也是一个避免风险的很好方式。
林坚：我是从2005年就开始接触村留用地项目，从最早的第一代产品西溪风尚，一直到现在的爵仕汇已经是第三个项目，这些项目沿着古墩路一路从南向北，越来越向外发展，说明这个市场是不断在扩大的。我觉得未来村留用地发展方向，开发商视野还是要不断地更新。
一开始，很多村留用地的老板可能都有同样的心态，他们有四五千万元的身价，看到留用地土地出让金比较优惠，希望通过“四两拨千斤”的方式把现金流做大。可能很多人觉得做留用地的门槛很低，但我觉得其实很高。因为之前的村留用地项目相对于普通商品房项目来说，因为产权问题上不明晰，现金回笼速度不够快，资金压力其实很大。而留用地项目要招拍挂之后，拿地成本也有所上升。加上竞争压力巨大，很多留用地项目可能需要通过现房去销售，这对开发商的资金压力就提出更高要求。
未来留用地的模式应该是出现一个类似像中豪房产这样有系统性的、模块化操作模式的公司，希望村留用地领域也出现一些“万达”，把这块市场不断壮大。
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