今年土地市场成交量的爆发是大家都没有想像到的。1~4月份，地价的溢价率基本控制在30%左右，但一进入5月份，突破49%的溢价率上限竟然也成为“家常便饭”。
浙江在线06月06日讯 刚刚过去的5月，虽然成交已显出乏力的迹象，不过，土地市场却是另一派繁荣景象。
源自杭州市国土部门的统计数据显示，仅5月，杭州主城区土地市场吸金100亿元，加上余杭和萧山的79.9亿元，土地出让总金额创历史性的单月土地成交额新高。而2013年1~5月，杭州主城区共出让45宗地块，总成交面积2347.2亩，出让总金额达346.9亿元，出让金额为历史同期最高。
更值得关注的一个现象是，虽说杭州的房价还没有回到历史最高点，但地价已经回到甚至超越历史最高点。这从5月份几宗宅地的出让结果已可以看出。
作为房产开发必不可少的资源配置，土地市场的行情隐喻了怎样的未来楼市前景？
4宗地王
分别创下板块内最高价
进入5月，在土地成交面积接连5个月创新高的前提下，杭州终于有多个板块再现地王，新出让土地楼面价创下历史最高价。
先是奥体单元板块。今年5月21日，深国投(莱蒙国际)经过34轮竞价、8轮竞保障房面积，以总价15.5亿元、楼面价13505元/平方米竞得滨江奥体单元商住地块，溢价率达49%上限，需配保障房面积550平方米。相比2012年8月龙湖9504元/平方米的楼面价，深国投拿的这宗地地价上涨42.1%，创下该板块新高。
又比如近期土地出让比较频繁的天城单元。2013年5月28日，天阳经过19轮竞价，以总价8.16亿元、楼面价13804元/平方米竞得天城单元地块，溢价率达42%，创出板块新高，比之前最高楼面地价涨4.2%。此前宅地最高成交楼面价是13247元/平方米，由浙信和广宇联合于2011年7月14日竞得。值得关注的是，去年底，天阳曾竞得和出让地块一路之隔的两宗天城单元宅地，楼面地价仅10408元/平方米。
最近颇受关注的彭埠单元也有地块创区域新高。5月28日，淮矿地产以楼面价14711元/平方米竞得彭埠单元宅地，溢价率也高达49%，刷新了该板块楼面地价成交记录。此前宅地最高成交楼面地价为12860元/平方米，由宁波中宇于2010年6月竞得。
目光再转向余杭市场。越秀地产以总价16.08亿元、楼面地价9600元/平方米竞得勾庄板块商住地，增价幅度52%，楼面价创勾庄板块新高，比2月融科8302元/平方米的楼面单价纪录上涨15.6%。
土地市场刷新三项记录：
成交量、总额和外来房企占比
数据能给我们最直观的感受：今年1~5月，杭州主城区土地成交金额和成交面积均为历史最高点。
根据杭州市国土部门的统计数据，1~5月杭州主城区宅地(含商住混合地块)成交面积从2009年到2013年分别为574.4亩、1859.7亩、480.2亩和552亩，今年却反弹至2347.2亩，比排名第二的2010年同期增长了26.2%；成交金额方面，前四年分别为35.4亿元、224.3亿元、61.5亿元、78.5亿元，今年却反弹至346.9亿元，也比排名第二的2010年同期增长了54.7%。
另一方面，余杭土地市场也有起势之意。余杭区前5月共出让宅地(包括商住用地)25宗，成交金额134.6亿元，而2012年1~5月仅有3.2亿元入账。这25宗出让地块中，11宗宅地溢价率达30%以上，其中4宗宅地溢价超50%，溢价宅地主要集中于五常、崇贤、勾庄、乔司。
今年土地市场成交量的爆发是大家都没有想像到的。1~4月份，地价的溢价率基本控制在30%左右，但一进入5月份，突破49%的溢价率上限竟然也成为“家常便饭”。
这或许和外来房企的集中入市不无关系。据本报统计，1~5月，今年主城区已出让的2347亩土地中，70%被外来房企竞得。这也是一个从来有过的历史记录。
快速开发回笼资金
或成消化高地价的有效法宝
“今年土地市场好疯狂。”参加过几次拍地的本地开发商都有这样真切的感受。也有不少开发商担忧，地价如此上涨，房价怎么办：跟着涨价吧，担心购房者不卖账；不涨价吧，如何消化高地价成本？
可以看到的是，外来房企的高溢价运作能力已被证实。刚刚首开热销的龙湖·春江彼岸，据杭州透明售房网显示，成交价格为23177元/平方米，比周边钱江世纪城楼盘的售价整整高出2000~4000元/平方米。而去年10月，龙湖拿到这块地的楼面价仅为9504元/平方米。业内人士认为，之所以，这块地能产生这么高的溢价能力，除了拿地时机好外，龙湖眼光准，炒作出一个新的奥体板块也是非常重要的因素。
再看，金地今年2月拿的祥符宅地，楼面价为9341元/平方米。听说，案名已确定，为金地铂悦，预计10月开盘。据内部传出的消息，开发商将开盘价估算到2.3~2.4万元/平方米。
通过快速运作项目以尽可能降低财务成本，也成为外来房企的常规动作。据某知名外来大鳄的高管透露，他们从拿地到开盘，基本控制在7个月左右。而且，为了保证7个月开盘，除了拿地前就做好设计，一拿地就开工外，领取预售证及各项审批流程进度也超乎常规之快，只有这样，才能保证7个月开盘。
一位本地房企老总感慨，快速的运作能力、准确的产品定位能力，还有，精细的成本控制能力，确实要向外来房企学习。
或许，快速开发回笼资金已成为本地开发商最容易学的应对高地价的招术。城北一正在开发的楼盘负责人表示，他们的品牌确实不如一些外来大鳄响亮，所以，他们都是有重点地选择周边配套或规划已十分清晰的地块去拿。目前，快速回笼资金，做大品牌才是企业的生存之道。
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