记者 吴元峰 摄
浙江在线06月20日讯 楼市成交量出现较大跌幅，这是需求量下降的直接表现。刚需是支撑楼市需求的最大主力，成交量下滑实际上已经表明刚需已经退潮。一度在楼市中异常活跃的刚需，又为何在此时退潮？
原因1
刚需遭到过度消耗
杭州楼市到底有多少刚需？这是一个难以统计的数字。但有目共睹的是，去年是刚需集体出没的一年，很多原本在2011年购房的刚需，观望了一段时间之后选择在2012年低价时果断下手。这种行情，一直延续到今年三四月份。
今年的三四月，无异于是杭州楼市历年来最诡异的月份之一。由于国五条政策的影响以及杭州房产税传闻的冲击，杭州楼市犹如一壶煮沸的开水。原本是传统销售淡季的三四月，商品房成交量却出现了巨大反常。大量的购房者因为担心相关政策的出台致使房价上涨，纷纷赶搭末班车，掀起了一股猛烈的购房潮。
统计数据显示，今年3月杭州主城区商品房成交量达到4751套，创下历史同期最高纪录。4月杭州主城区商品房成交量达到4404套，排在最近6年同期的第三位。仅3、4两个月，主城区商品房去化总量就达到9155套，这一数字是2011年全年成交量的39%。
2012年持续数月的高成交量，很大程度上得益于2011年刚需推迟购房，到了2012年集中爆发。而到了2013年，经历2012年数月的持续消化，刚需总量已经大大减少。再加上3、4两月的过度消耗，短期内的刚需可以说已经被消灭大半。早在人居展期间，就有不少业内人士预言，杭州楼市的需求量很难大举回升。
而从经济原理上说，在一个特定的市场内，一个阶段的需求量是相对固定的。前几个月消耗过多，就意味着后几个月的需求量下降，也就是透支效应。从这一角度而言，6月份成交量下滑，是前几个月市场变化的必然结果，也完全符合市场预期。
原因2
二手房分流市场需求
3月杭州二手房交易创下天量，实际上对新房市场形成了强烈的分流作用，这也是新房市场需求量短期内骤降的原因之一。
受二手房20%个人所得税即将开征消息的影响，3月杭州二手房市场上演了疯狂一幕，大量购房者以及门店中介连夜行动，成交量达到历史同期最高，甚至远超新房成交量。3月，杭州主城区二手房共成交8627套，较2月1067套的成交量相比，增加7560套，环比大增708.53%；与2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。而在2011年，杭州主城区全年成交量也只不过11613套。
实际上，新房和二手房两者虽然在客户群上有一定的区别，但这种区别度有时候并不是很大。有的购房者一开始想买的是二手房，最终购买的却可能是新房，反过来的情形也时有发生。8627套成交量中，至少有一定比例的购房者，原本是新房的意向客户，最后却跑去买二手房了。二手房疯狂的成交量，实际上对未来数月的新房和二手房两个市场，都形成了严重的透支作用。
这对新房市场而言，原本需求量就有点萎缩，再加上受二手房市场的分流，无异于雪上加霜。新房二手房两个市场同时透支，未来数月的需求量也就很难恢复到正常水平。
原因3
新增需求后续乏力
对于一个健康的市场而言，一部分需求被消耗之后，就会有新增市场需求接上，从而避免市场的大起大落。不过对于当前的杭州楼市而言，指望新增需求接上，似乎很有难度。
由于“双限”政策尚未取消，来自外地的购房需求以及投资需求被抑制，不可能成为新增需求。从理论上说，如果不出现大的市场变动，“双限”导致的必然结果就是有购房资格的人数逐年递减。
当然每年留杭的大学毕业生，是新增需求的一个庞大群体，但由于杭州房价偏高，近年来出现了大量学生离杭现象。而且由于人才公寓工程的推进，大量的大学毕业生选择在人才公寓中租住几年作为过渡，而不是花光父母的积蓄去买房。这个群体每年的规模都在10万人以上，看上去数量庞大，但最终转化为购房需求的数量要比表面数量低很多。
另一个摆在市场面前的现实问题是，大量刚需楼盘经历去年的这一轮涨价之后，实际上已经超出刚需的消费能力。市场上可能需要买房的人还有很多，尤其是无房的刚需群体，但是价格已经超出了他们的经济承受能力，这一群体也就不可能转为现实的购房需求。
就比如原先单价1万元/平方米出头，一套90平方米的小户型总价100万元上下，让家人凑凑首付一咬牙也许勉强还能买得起。可是房价到了1.5-1.6万元/平方米，同样面积的一套房子总价到了150万元，这个时候如果超过了他们的经济承受能力，那么只能推迟购房。近期有不少刚需楼盘房价停涨，少数楼盘甚至低价入市，收效还不错，成功吸引的就是这部分客群。
原因4
资金面仍然偏紧
从资金层面而言，目前还没看到进一步松绑的迹象。尤其是与购房者利益息息相关的房贷，短期内还看不到放松的可能。
对购房者而言，目前的房贷政策是有史以来最严格的。二套房严格执行首付6成利率上浮10%的政策，一些资信状况不好的购房者房贷利率甚至会上浮20%。首套房利率虽然最低可享受85折，但是多数购房者却只能看到而不能享受到，仅有少数几家银行继续执行最低85折利率政策，且对购房者的资质审核要求非常严格。站在购房者的角度而言，现行的房贷政策无疑是历史上“最坏”的。无论是自住还是投资，这样的房贷政策都将成为购房的严重绊脚石。
按照往常惯例，上半年银行信贷资金相对宽松，今年也不例外。如果是申请商业贷款，目前的资金还比较充裕，但如果是申请公积金贷款，排队等候的时间就有可能长达三四个月甚至更久。由于三四月成交量猛增，杭州市公积金贷款额度开始紧张，不得不每月限定贷款额度，即便是已经获得审批但是放款时间却是遥遥无期，以至于部分楼盘不同意购房者使用公积金贷款，二手房的房东更是如此。刚需本来就对价格比较敏感，如果不能使用公积金，利息成本将直线上升，一旦如此就有可能放缓购房步伐或者改变先前的购房计划。
未来数月房贷政策会否放松？从目前的种种迹象来看，似乎还很难。最新的一则消息称，由于对楼市颇有顾虑，下半年的货币政策不敢轻易放松。这也意味着，目前这种偏紧的房贷政策还将维持一段时间，这对购房者的心理影响还是很大的。如果是投资一套房产，3年之内若房价涨幅低于30%，算上银行利息以及交易税费的话，肯定是一笔亏本买卖。
而其他政策层面，至少目前也仍然没有看到放松的迹象。越来越多的人，不再像前几年那样热衷于房产投资，因为这个市场只赚不赔的神话已告结束。
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