浙江在线07月31日讯(今日早报记者 陈洋根 通讯员 姚高峰) 杭州城北楼盘“天鸿香榭里”，一度成为今年杭州房地产市场销售“大黑马”，但昨天，拱墅区法院公开审理的一起退房纠纷，又让其销售的真实情况受到质疑。

　　来自安徽的李先生夫妇说，自己和不少购房者轻信“买房开发商垫首付”的促销方式，夫妻俩在支付32.8万元并签订购房合同后，才发现按揭办不下来，开发商浙江广鸿房地产开发有限公司又不肯退钱。

　　李氏夫妻认为，开发商这样操作，目的是套取银行贷款，以表面合法形式实现非法目的，请求法院判令解除购房合同，并由开发商赔其损失。

　　开庭时，有不少同一楼盘的业主到法庭旁听。

　　业主买125平方米大房子 开发商承诺垫40万首付款

　　李先生夫妻都是“70后”，在杭打拼多年，一直梦想着在杭州有自己的房子。起诉状提到，今年2月，他们在马路上看到很大的广告牌，上面写的大意是：首付十万，就可买套房。

　　一直买不起房的李先生夫妻心动了，按广告指导来到天鸿香榭里楼盘看房，看中一套125平方米的房子。

　　这对夫妻说，询问付款方式时，得知房子总价要240多万元，如果申请房贷，首付至少要30%，即70多万。他们询问广告牌宣传首付那么低是何意，售楼人员解释说，你们可无息借款40万用作首付款，再自己出剩余的30多万，再向银行申请按揭贷款。

　　售楼人员提到，这样操作的前提必须有三个：一是向银行询问核实李先生夫妻是否有申请按揭贷款资格；二是如果李先生夫妻向开发商借款，那房价就这么高，不能讨价还价；三是这部分借款必须在交付前偿还，否则要付高额违约金，且不能交房。

　　李先生夫妻说，他们以前从没办过按揭，不知这样可不可以，但售楼人员说，他们这样操作过很多了，只要按揭贷款的，其他条件符合，他们可帮着办按揭。

　　虽然对开发商广告承诺落空感到失望，但李先生夫妻考虑到囊中羞涩，能有机会买房已很不容易，就答应开发商出资垫首付后申请房贷的安排。

　　李先生夫妻诉称：合同签订后未收到40万，开发商突然“翻脸”

　　2月13日，李先生夫妻交了5万元购房定金。5天后，售楼人员把他们的基本情况向银行做了核实，得知符合办理按揭贷款的条件后，安排李先生夫妻签署《借款合同》。该《借款合同》约定，由梁某出借40万元给这对夫妻，作为购买涉案房屋的首付款。

　　李先生夫妻提到，他们与梁某素不相识，因梁某是由开发商牵线安排，他们认为梁某也是开发商的工作人员，且整个借款合同是梁某提供的格式合同，当时有很多购房人也和他们夫妻一样，完全在开发商售楼人员的安排下签了这样的合同。

　　2月19日，李先生夫妻与开发商签订商品房买卖合同，约定房价共计2408076元，首付728076元，剩余房款由房贷解决。同日，李先生夫妻按开发商的安排，又交付278076元，加上之前已交的定金5万，共交了328076元，也就是与开发商一起商定的、他们自出的首付金额。

　　不过，购房合同签定后，李先生夫妻在借款合同中指定的收款账户，一直未收到所谓的40万首付款，也未收到开发商开具的首付款728076元的发票，按揭贷款也就无从办起。

　　此后，李先生夫妻多次与开发商交涉，开发商先是答应解除合同并退款，后来又直接告知李先生按合同交付剩余的房款，否则就追究违约责任。

　　李先生夫妻说，在与开发商交涉过程中了解到，原来银行并不知道开发商垫首付的事，而一旦知道，将会解除按揭贷款合同，并可能追究买房人的责任。李先生夫妻认为，虽然了解并参与了开发商垫资的安排，但对这种行为的后果和性质不清楚，否则是绝不愿意冒这样的风险的。

　　开发商辩称：是房价下跌致购房者反悔

　　法庭上，李先生夫妻的律师认为，开发商安排的由其垫资首付款以“帮”购房者申请房贷购房的行为，应属于以欺诈、胁迫的手段订立合同，以合法形式掩盖非法目的，损害的将是购房人、国家、社会和第三方(银行)的利益，应视为无效。

　　开发商一方当庭辩解说，购房合同是双方真实的意思表示，合同合法有效，李先生夫妻因自身资金紧张问题向案外人借款是事实。至于首付款问题，开发商认为是银行对贷款方的要求，不能免除李先生向开发商付清购房款的义务。开发商一方还特别强调，李先生夫妻起诉的真实目的是因为房产价格下跌，想要退房。

　　庭审的焦点围绕着两个焦点进行：一是开发商是否为李先生夫妻安排案外人向原告借款，变相让李先生夫妻支付低于30%比例首付款；二是若该开发商行为存在，是否构成我国《合同法》第52条合同无效的构成要件？

　　法庭上，开发商一方提到是他们牵线安排由梁某给李先生夫妻借款，但梁某不是开发商的工作人员，与开发商之间只是商业合作关系。至于梁某的40万元借款为什么没有打进李先生夫妻的账户，也没有直接转给开发商，原被告双方都表示不清楚。

　　李先生夫妻的代理律师认为，原被告双方的《商品房买卖合同》和梁某与李先生之间的《借款合同》等是开发商安排下的系列协议，紧密相关，李先生夫妻是外来务工人员，本来买不起房，正是受到了开发商广告引诱，之后接受了开发商售楼人员建议的垫资首付的安排，才签署的商品房买卖合同，《定金合同》、《借款合同》、商品房买卖合同以及支付328076元的首付款，而被告作为房产开发商，其安排的这种为购房人出资垫付房子首付款的售房模式，本质是为实现促销目的而规避《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%”的相关规定，套取银行贷款，并把风险转给购房者。

　　审判长表示将择日对本案作出一审判决。今年2月18日，杭州出现了马年第一个宣布降价清盘的楼盘——德信北海公园，在不到24小时之后，2月19日晚同区域的天鸿香榭里宣布降价，起价11800元/平方米，均价13800元/平方米，相较之前一夜之间每平方米降了3400元，有的每平方米直降6000元。