浙江在线03月09日讯 随着“去库存”新政频出，年后一个月时间里，宁波楼市成交火爆，更有不少开发商纷纷减少或取消原有优惠，甚至直接提价。

　　在这种情况下，开发商资金得到了缓解，拿地积极性明显提高。宁波土地市场一下子“火力十足”，多房企激烈争夺场面屡现，高溢价率地频出。不过，记者梳理了下前几年的地王项目，不少都是亏本出售，甚至几年才卖了20%。

　　昔日地王，现在日子过得怎么样?

　　宁波土地市场的火爆，也让人们将更多的关注目光投向了楼市。可记者在梳理了前几年的地王项目后却发现，不少地王楼盘都销售不好，甚至还出现了未售已预亏的情况。

　　2010年镇海地王:卖了3年还不到一半

　　2010年6月12日，宁波建材房产出价21.92亿元摘得“镇海商帮公园西侧地块”，当时成交楼面地价为6023元/平方米。

　　“如果6000多拿地，那么售价1万以上才保本。”一位房地产业内人士向记者表示。而该地块现在卖多少价格呢?如果经常往来于常洪隧道的市民肯定会看到“88平方米仅需62万得三房”的广告标语，折合下来每平方米只有7045元，仅比拿地价贵了1000元/平方米。

　　记者了解到，公元世家7000元/平方米是起价。据透明售房网显示，公元世家一、二、三期的平均售价分别是10692元、9437元、9310元。这样的销售价格在业内人士看来，肯定是赚不了钱的。

　　那么既然这么“便宜”的售价，是不是被市民抢购一空呢?记者看到，一、二、三期分别销售了600套、386套，219套，就光三期来看，还有1447套房子未销售，该楼盘从2012年就开始销售，3年时间过去了，卖了还不到一半。“如果时间拉得这么长，算上财务成本可能还是亏损的。”一业内人士表示。

　　2013年江北地王:封盘，改名，销售仍不好

　　世茂集团，作为中国房地产上市公司综合实力十强，2013年初在宁波市江北区重金拍下宝庆寺地块，土地成本价9580元/平方米，当时号称地王，开发建设法式豪宅——世茂城(现改名“世茂天慧”)。

　　记者了解到，当时该楼盘的楼面价9580元/平方米，总价21.39亿元是当时江北出让总价最高的地块。而当时该楼盘的销售均价约17000元/平方米，因后期销售业绩不佳，销售不足百套，再加上资金链疑似断裂，拖欠工程款停工，引起老业主不满，多次被媒体曝光，后来干脆封盘不卖了。本来2015年6月份就应该交付的楼盘，到现在还未交付。

　　到了2015年，世茂就把世茂城改名世茂天慧，把价格降低到1.36万每平方米，然而降价后并没有给该楼盘带来多少销量，记者从透明售房网看到，该楼盘一期、二期总共才卖出119套，还有1600多套未销售。一位业内人士表示，把价格已经降低到成本价还没有卖出量，几年的资金成本高企，该楼盘肯定亏损不小。

　　2009年鄞州地王:18亿的地王预亏16.7亿

　　最近，一个叫“依云郡”楼盘比较引人注目，并不是这个楼盘有多高端，也不是这个楼盘有特殊的地方，而是该楼盘当年18亿拿地或亏16.7亿，当时拿地开发商不得不转让51%的股权给万科。

　　说起该地块，时光倒回六年前。2009年10月13日，鄞州城投置业挂牌取得古林镇薛家片区Ⅳ-8-e、Ⅳ-12-k两块土地，土地占地161亩，容积率1.6。

　　该地块从地理位置来说在机场路附近，并不是一、两类地段，但是当时的地价还是惊人的。当天，参与竞拍的开发商，有雅戈尔、银亿、荣安、维科、宁波城投、万科等6家。最终该地块以10406元/平方米的成交楼面价，标志着2009年鄞州新的地王的诞生，这也是当年全宁波土地市场第二宗成交楼面地价破万的土地。

　　时间过去了近7年，该楼盘还未对外进行销售。在2015年11月18日，宁波富达召开临时股东大会，其中焦点议题是转让鄞州城投置业51%股权——宁波富达决定对旗下鄞州城投公司开发的依云郡项目存货，计提跌价准备金9.18亿元!

　　事实上，这已经是宁波富达第三度对依云郡项目计提，该项目毫无疑问已成为公司一个巨大的包袱。

　　早在2012年，宁波富达即对依云郡项目计提约3.46亿元存货跌价准备。2014年度，宁波富达又对依云郡项目计提约4亿元存货跌价准备。加上此次，宁波富达对依云郡项目已累计计提了16.7亿元的存货跌价准备。

　　土地市场火爆，开发商纷纷抢地

　　上周三宁波成交了两块地，表面上看只是正常的招拍挂，但是足足激战了6个小时，溢价率42.8%，显示出土地市场的火爆。

　　当天下午，竞拍的是宁波高新区GX07-01-01地块和高新区GX08-02-11地块。最终，两宗地块都被万科拍得。在第130轮万科以楼面单价11210元/平方米，总价约9.04亿元，竞得高新区GX08-02-11地块，起始价为7850元/平方米，溢价率42.8%，成为了高新区的地王;另外一块地万科以楼面价6474元/平方米，总价约8.18亿，溢价率约20.69%夺得。

　　高溢价、地王这些关键词最近一两年不多见，但是从2016年开始成为了常态，记者也梳理了今年各家企业拿地的明细。

　　1月26日，经历74轮厮杀，高新区GX08-01-04地块以10488元/平方米，总价约6.10亿，溢价率46.73%的高价，成为德信高调进军宁波斩获的首宗地块。

　　1月29日，中国房地产十强企业富力首度进军宁波，一举拿得宁波市宁大北侧双桥地块。为宁波再添27万方商住综合体。

　　2月2日，7房企白热化争夺东部新城H1-3#/4#地块，最终融创以楼面价12656元/平方米，总价约28.04亿，溢价率41.16%拿下该地块，首次布局甬城。

　　2月5日，羊年最后一拍，金茂、通平(中梁)各拿下海曙姚丰两地块，为宁波再添加一房企“新面孔”。

　　●业内分析

　　楼市转暖只是为了去库存

　　炒房、炒地的要悠着点

　　“地价频频攀升，有的地价和附近的二手房相差无几，导致购房者认为手中的二手房有大幅升值空间，有的惜售、有的提价，但他们没有考虑到很多地价是被高估了。”宁波一销代公司的老总向记者表示。

　　记者也发现，虽然最近一个月成交量大幅攀升，但是排名前十的楼盘，几乎清一色的是1万左右的刚需盘。

　　“利率85折、首付两成是刚需入市的主因，但是最近改善型的客户并没有出现大幅增长。”银行一位人士向记者表示。

　　“什么取消优惠、什么提价都是很多公司自己策划发布到网络上的，目前这么多库存，更不可能大幅涨价。”一位业内人士向记者表示。

　　昨天记者从透明售房网看到，目前市区住宅可售套数为41335套，住宅可售面积为550万方。从2014年开始，宁波楼市的库存就突破了500万方，虽然2015年宁波楼市成交面积为503万方，但是总库存一直没有下过500万方，主要原因土地还一直在推，所以去库存并不是一个简单的程序，而将是一个漫长的过程。