商业项目现场人气依然火爆。浙江在线记者　楼肖桑　摄

　　浙江在线3月30日讯（浙江在线记者 楼肖桑 江嘉宜 徐叔竞 孙晨 印梦怡）3月28日，杭州楼市调控再次升级。昨天是调控加码后的第一天，记者走访多家在售楼盘现场和二手房中介门店，面对“认房又认贷”的高压政策，开发商仍普遍处于观望状态，在等待市场的进一步反馈；二手房市场，爆单的情况开始增加；而不同类型的购房者，则各有各的心思。

　　开发商观望等待市场反馈

　　购房者尚未改变楼市预期

　　尽管是工作日的下午，位于钱江新城板块的向江来时代中心售楼部仍然坐满了购房者，该项目销售负责人介绍：“这段时间杭州地段不错的酒店式公寓都非常好卖，基本都是投资型需求。之前北京、上海的调控政策包括限购商业项目，有不少投资客担心杭州也会出类似的政策，以后连杭州的酒店式公寓也没资格买。”销售负责人告诉记者，许多外地投资客看到杭州几次调控下来价格没有下降，认为杭州的房价不会跌，因此果断下手。

　　另一个商业项目三花国际，样板房刚刚开放，售楼处的人气依然很旺。

　　相比之下，住宅受到的影响就要明显得多。中企·艮山府的工作人员告诉记者，新政出台当晚，置业顾问们就接到了不少购房者的电话：“客户心里还是很急的。”他表示，这些改善型客户大多已经买过一套或多套房产，对政策的“免疫力”较高，对他们来说，首付从四成增加到六成主要是资金周转的问题，还是有解决办法的，倒没有因为政策的出台而放弃买房的打算。“受影响最大的还是那些失去购房资格的客户，比如单身的还想再买一套的。”

　　即将开盘的旭辉滨江·东方悦府，昨天置业顾问统计出10组失去购房资格的单身客户，但因首付问题而改变购房决定的并不多。“开发商也需要反应时间，基本上要用半个月来看看市场的反馈。”该楼盘工作人员表示，如果市场真的发生了明显变化，那开发商才会采取降价或者别的手段来应对，目前说这些还为时尚早。

　　记者在某楼盘现场遇到购房者陶先生，他已经看了一段时间房子准备改善，他告诉记者自己的看房经历十分坎坷，尽管看的都是中高端楼盘，但一度遇到“无房可买”的情况：“我去了奥体、钱江新城和滨江的几个楼盘，不是被订完了，就是要托关系才能买到下一期。”他表示，前几轮出台的政策，并没有真正限制住楼市的火爆，他也准备再看看政策加码后的情况再下手。

　　另一位购房者蒋先生则告诉记者，许多置业顾问都有类似说辞，叫做“长远来看，杭州的房价是会涨的，杭州的城市地位是会提升的”，他表示这种说法也影响到了他，因此政策加码并不会直接影响他接下去买房的动作。

　　记者走访多个楼盘发现，相比前几次调控后购房者往往有一种“越限越涨”的心态，周二出台的高压政策让许多人感觉到这次是“动了真格”。“购房者更理性了，不像之前出政策的时候急着下单，怕不买就买不到了。”某楼盘销售经理表示，这和政策始终在打压“炒房客”有关，如今大部分购买住宅的客群都是自住型，受政策影响不会那么明显。

　　二手房解约现象增多

　　因政策违约一般无需支付违约金

　　3月28日限购新政出台当晚，杭州市区(含余杭、萧山、富阳)二手房在18：00时成交量还不足500套，短短几个小时时间，网签翻了两倍多达到1574套，创今年以来二手房日成交量新高。

　　昨日成交量便如过山车般，截至昨晚9点，当天二手房仅有近300套成交。

　　“门店爆了好几单了，经纪人都在抓紧梳理手头客户、回访房东，为下个月做准备。”豪世华邦丰古区经理杨洋洋说，这次限购政策比月初影响大多了。

　　据记者了解，类似情况在杭州多个中介门店都有发生，解除定金协议的都有不少。“今晚本来有个客户约好要跟房东谈价格，但一早就发信息过来取消约谈，因为首付变6成买不起房子了。”链家地产大关店经纪人金振爱告诉记者。

　　影响二手房成交的，主要有三种情况：买家购房资格被限、6成首付款凑不齐、房东直接不卖了。新政出台当晚，经纪人本想逼单让买卖双方赶紧网签，但有不少没谈成功，像朝晖五区，有个房东本想卖了房子置换，但现在再买房首付款不够就直接不卖了。

　　“3月份能明显感觉到有不少房东卖房是为了改善，或者想着利用金融杠杆置换一套更好的房子。”豪世华邦营销总监刘辉表示，总价200万元左右的二手房卖掉去置换四五百万元的房子，但新政一出，首付款一下子提高了近百万元，“即便卖了房子也买不起，房东索性就不卖了。”

　　当然，也有房东考虑到政策的影响，本来咬着就是不还价的，最后还是让步了。不过，这样的情况并不多，房东的心态没那么快调整，二手房不同于新房，是个体交易行为，房东降价通常都会有一个滞后期。但对于买家而言，就没新政前那么果断了，要多看看再决定，这时更多的是买卖双方相互博弈的一个过程。

　　据记者了解，目前因为政策原因导致买卖双方引发法律纠纷的现象并不多。“一般受政策原因影响，买卖双方都是和平解除协议。”业内人士告诉记者，昨晚就有客户没赶上查档，双方居间协议解除，买方不需要赔偿违约金。

　　但之后是否会出现大量解除合约的法律纠纷，还不好说。“一般合同里都有明确约定，属于政策原因买卖双方解约的，双方无过错，任何一方无需支付违约金。”浙江君安世纪律师事务所何正兵律师说。

　　杭州限购政策加码后，我们的微信后台、购房宝网站、热线电话接到了很多网友咨询，其中不少问题很有代表性。我们邀请了浙江中原首席分析师荆海燕来解答。

　　网友微微一笑：我3月22日预付了萧山某楼盘的首付款，但当时销售人员对我说，因为那段时间网签系统关闭，因故未能网签。像我这种情况，会受新政影响吗?

　　答：如果至今还未网签成功，那后续具体操作要按照新政来执行。

　　网友周祥：我女朋友是杭州人，她买了酒店式公寓，有贷款。我是外地户口。我们结婚后，两个人可以在杭州买住宅么?首付几成?

　　答：可以在杭州买住宅，首付三成。根据目前的实际操作，有商业性房产的商贷，暂不影响住宅的贷款。

　　网友多水的立方：我在宁波，婚前用公积金商业组合贷款买房，目前在还贷。婚后老婆因工作关系落户杭州，在杭州无房无贷。如果我现在还清贷款，跟老婆离婚，那么她在杭州买房是否能算首套?

　　答：具体要看老婆是不是宁波那套房产的共同还款人，有没有签过字。如果是的话，那就不算首套。

　　网友：政策出台前买了一套房，已网签，名下还有一套房(有贷款)也网签出售了，但是名下这套房贷款今天还掉，结清证明却要下周才能出来。就是说网签是在政策前，结清证明是在政策后。我这种情况，是按旧政策还是新政策?

　　答：应该是按照网签时的政策来执行。

　　网友：我在杭州买了房子但未落户。因为我明年才去杭州上班，所以落户不能走人才引进。现在想要换套学区房该怎么办?把原来的房子贷款还清，才可以落户再换房吗?

　　答：如果之前的房产是在购房入户时期购入的，可以先落户，但是房子三年之内不能出售。目前可靠的办法是：还清贷款—落户—购买二套。不过这样对资金需求比较大，而且贷款利率按1.1倍，成本较高。

　　抢地挤破头，萧山迈入“3万+”，“萝卜干”秒变“人参”

　　萧山能否迎来销售井喷期

　　上周五，随着恒大和融信拿下萧山姊妹地块，楼面价已经冲破3万元/㎡，街头巷尾多了不少议论：“萧山萝卜干，竟成了遍地人参。”虽是玩笑，却道出了萧山被追捧的现实。随着奥体板块逐渐成熟，地铁即将成网，以及对亚运会的期待，不少购房者仍看好江南岸未来的发展，甚至有业内人士判断，杭州今年乃至后面几年的发展要往萧山看了。

　　炙手可热的萧山目前在售房源到底有多少?未来的潜在供应有多少?到底需要多久来消化?记者通过一些数据分析试图找寻答案。

　　短期内新房供应量充足

　　潜在供应量巨大

　　中国指数研究院数据显示，去年萧山区住宅共签约18302套，相当于平均每月成交1500余套。截至目前，萧山区的可售住宅房源仅为5000余套。按照去年的去化速度，相当于3.5个月就可以卖完现有库存。今年一季度萧山区已成交2500多套住宅，平均每个月800多套，按照这个去化速度，显性库存差不多半年左右也能去化完。

　　从目前的可售量来讲，集中在几个大盘上。融创时代奥城，从规划中可知总户数达1200户，从中国指数研究院数据来看，目前该项目还有近1000套的房源待入市；万科海上明月因为体量大，目前仍有接近一半的量未推完；钱江世纪城中，万科大家世纪之光的可售房源有400余套，萧山开发区的中骏钱塘御景、中国铁建江南国际城、江南之星以及新城的两个萧山项目加起来库存就有2400多套。

　　不过，记者观察到，萧山今年的楼市待开盘以及去年拿地今年案名还未公布的项目，这些房源组成的隐性库存仍然很大。

　　作为在萧山拿地较为凶猛的融信，至今已在萧山布局了8个项目。记者了解到，其中4个项目为独立操盘，永兴首府、萧山公馆、江南学府和创世纪均会在今年入市，共计3000余套。相当于今年萧山一季度的住宅成交量；今年年初一口气拿下四宗涉宅用地的碧桂园，也将在萧山大展拳脚。

　　而从整个萧山区来看，供应量主要集中在钱江世纪城和萧山经开区，其中钱江世纪城板块，除了在售的融创时代奥城、碧桂园珑悦，待入市的还有龙湖、景瑞、阳光城等，5个新项目住宅部分加起来，供应量也有5000余套。

　　供地大户存货不少

　　市北、北干等新盘将扎堆

　　浙江中原地产数据显示，截止去年年底，算上在售存量，在售未推量，2010~2016年土地未入市量，总供应量达到654.8万㎡，这其中也包含商业项目，但总体来讲，供应量仍旧非常充足。

　　其中，萧山桥南的库存最大，总供应量达到133.8万㎡，其次是市北开发区，其总供应量达到106.4万㎡；接下来依次是萧山新区、钱江世纪城、南部卧城以及湘湖新城。

　　回顾3月24日市北宅地出让，有开发商在拍地结束后向记者感慨：“已经没法分析了。”毕竟，不少业内资深人士在拍地前的预测都是：“周边项目众多，竞争太大，如果理性拿地，最终成交价不会太高。”但结果却令众人大跌眼镜。

　　细分来看，今年萧山部分板块的竞争将相当激烈，就以市北板块的在售楼盘看，包括东方一号、东方一品、华瑞晴庐、万科海上明月等，待售楼盘有滨江东方名府、融信项目、融科项目、港中旅项目等。另外，就土地而言，从2017年读地手册可以看到，市北区块可出让宅地还有三宗，约136.4亩。

　　同样是供地大户的还有北干街道，从今年的推地计划可以看到，待出让宅地有6宗，约374.22亩。目前，在售项目如众安白马御府、顺发旭辉国悦府、绿城九龙仓钱塘明月等，去年入驻的项目如融信永兴首府、萧山公馆，还有至高项目、北辰项目以及合景项目，预计都会在今年面市。

　　是开发商角逐区

　　还是库存重灾区

　　“所有房企都知道萧山库存大这一事实。”一位参与这场土地出让的开发商人士坦言，他告诉记者：“即便如此，僧多粥少，要么也去抢地，要么饿死。”

　　不过，融信投资部总经理马伟峰坚决否认了萧山会成为库存灾区这一观点。他认为：“萧山就是杭州的‘浦东’，接下去还有亚运会的利好在，未来的潜力非常大，价格上涨是必然。在这一背景下，杭州和萧山的界限也在打破，萧山俨然将是杭州主城区第一梯队的外溢区。另一方面，萧山本地的购买力也是很强的，所以即便萧山库存大，也不用慌。”

　　双赢机构董事长章惠芳则认为：“从萧山现在的可售房源来看，其实是和背后潜在的隐形库存形成了一个‘剪刀差’，短期内应该还是供不应求的局面。但从长期来看，萧山是否会成为库存灾区，究竟是供不应求还是供过于求，还是跟购房者们的预期挂钩。”

　　她解释，“虽然限购继续在加码，但市场还是处于一个看涨的惯性之中，需求仍在被提前，市场仍是供不应求，而一旦这种预期改变了，购买力随之下降，或许就会出现供过于求的情况。”

　　浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“对于购房者而言，萧山区未来供应仍较大，包括新房供应和土地供应，此时冷静观察，判断时机比急于入市更为明智。”