昨天下午，上城法院开庭审理了一起房屋买卖合同纠纷案。

　　原告王女士，42岁，萧山人；被告姓杨，女，80岁，因为年事已高，本人没有到场，委托律师代为出庭应诉。中介公司作为第三人，也参与了庭审。

　　据王女士在起诉状中说，去年4月15日，她通过中介公司与被告签订了一份《房屋转让合同》，约定王女士一方于5月4日前支付首付款268000元，余款申请银行按揭。

　　之后，王女士借钱凑足了首付，也提交了按揭所需资料，但第一次按揭因首付比例问题没能成功。按照放贷银行规定，如果此前有贷款未还清的，首付比例需提高至4成。而王女士之前在富阳一套房子的贷款还没有还清。后经中介与另一家银行沟通，这家银行同意将首付提高至3成即可办理贷款。

　　王女士说，可是她按要求付3成首付后，被告一直不配合重新签订合同，导致合同一直无法履行。自己的20多万首付至今还在银行监管账户里，给她造成了巨大的经济损失。她提出两点诉讼请求：判令被告继续履行合同，并支付损失57000余元。

　　“要不是你们故意隐瞒，这事也不会拖到现在。”被告律师说，这都是王女士在签订房屋买卖合同时隐瞒名下还有一套房的贷款没还清的事实所致。虽然她同意提高首付比例，但她此前的行为已经构成了违约，卖家要解除合同也没有问题。

　　“因为实际情况有变，合同也需要重新签订，但对方一直不肯过来，这笔买卖就搁在那里了。”中介说，他们将保留追究被告违约责任的权利。

　　对此，被告方表示，自己从未接到银行或中介关于贷款已经办妥的通知，也没有收到首付款。

　　被告律师说，王女士买房以后，杭州的房价又涨了两波，按照现在的市场行情来算，涉案房屋价值起码有150万。而由于王女士隐瞒真相，又没有按约办下贷款，在这次开庭前，他们已经向对方发出解除合同通知函了。

　　“卖家也是想赶紧把这边房子卖掉，去买另外一套房子的，她(王女士)老是这么拖着，肯定没有道理的，我们还要她付违约金呢!”律师提出，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

　　庭审持续了近2个小时，法官没有当庭宣判。

　　买房是件大事，如何避免类似纠纷的产生?遇到问题又该如何解决?

　　近期，“律师来了”后台也收到不少房产方面的咨询，为了更好地为大家答疑解惑，我们特别邀请“律师来了”签约律师陈钟坐堂，解答相关问题。

　　签约律师陈钟：商业贷款是房产交易中常见的付款方式，而在合同签订后因买方个人原因(如贷款资格问题)导致贷款未能顺利办理的情形也经常发生，从而导致很多不必要的纠纷。

　　本着房屋买卖双方均想促成房屋顺利交易的目的，因买方原因导致贷款未办成并不构成根本违约，即不会必然导致房屋买卖双方的合同目的无法达成，因此也不应必然导致房屋买卖合同的解除。

　　当上述情形发生时，房屋买卖双方应通过协商等方式给予买方一个合理的期限，在该期限内由买方通过其他的付款方式(如变更贷款银行、自筹资金付款等)完成付款义务。

　　如果买方确实积极履行了自身义务，那么卖方也应充分予以协助配合；如果买方怠于履行义务，那么卖方有权追究其违约责任。这样的解决途径显然更加合理，也有利于房屋买卖双方利益的保护。

　　因此，建议房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时，可以明确约定当因买方原因导致贷款不能正常办理时的解决途径及合理期限。这样能有效保障双方的切身权益，减少诉累，同时也有利于房产交易市场的健康与稳定。

　　因为限购想先租后买

　　房东却把房子抵押给了银行

　　微友咨询：我来杭州工作快两年了，看好了一套房，想在杭州安家落户的，但因为政策限制，现在还不能买房。我之前跟房东商量过，说这套房子我先租下来，等条件成熟了再购入，他也同意了，但仅是口头约定。

　　最近我发现，房东竟然在未经我同意的情况下，把这套房产抵押给了银行!请问如果他没钱还贷款，房子是不是就被银行没收了?我还能买这套房吗?我该怎么维护自己的权利?

　　答：首先应确认你与房东之间是否已达成了明确的合意，从房东将房屋抵押给银行的行为看，房东似乎并不认可你们之间有此约定。如果你能提供明确的证据证明你与房东之间存在有关房屋转让的约定，则你有权依法追究房东的违约责任。

　　根据《物权法》相关规定，房东将案涉房屋抵押给银行后，若不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权的情形，银行有权与房东协议以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。

　　按照你的表述，在房东将该房屋抵押前你已租赁该房屋，则原租赁关系继续有效。但未经银行同意，该房屋不得转让。若你仍想购买该房屋，可以代为清偿抵押所涉及的债务，涤除该房屋上的抵押负担，之后即可正常转让。代为清偿债务后可以向房东追偿。

　　我和老公名下已有两套房

　　想以未成年儿子名义再购房可行吗

　　微友咨询：我跟我老公名下有两套房，一套自己住，一套我父母住着。儿子今年7岁了，以后肯定要给他准备婚房的，但现在杭州政策限制好像不能买第三套了，请问我们可以以儿子的名义买吗?房子以后也是准备给他的。

　　答：父母可以以子女的名义买房，但以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内，在本市户籍居民家庭已拥有2套住房的情形下，仍被限购新政所限制。

　　中介把房子吹得天花乱坠

　　我对质量不满可以退房吗

　　微友咨询：最近我通过中介买了套精装修的房子，当时中介说这套房子地段怎么好，装修质量怎么好，我还了下价格，中介马上说现在的行情是“越还价越贵”，说我不买还有一大堆人等着要买这套房。

　　当时我头脑一热，粗粗看了下房就下手了，可付了定金之后才发现，吹得天花乱坠的精装修其实质量烂得一塌糊涂!我可不可以不买这套房了?中介欺骗买房者，可不可以要求他们赔偿?

　　答：你可以不买这套房屋，有权解除合同，不过应当根据你与房屋出卖方以及中介签订的合同约定承担相应的违约责任。但如果你有证据证明该房屋质量与合同约定不符，则可以要求返还定金，且无需承担违约责任。

　　根据《合同法》第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

　　若你确实有证据证明中介存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形，有权要求其承担赔偿责任。

　　在中介的笔记本上签了字

　　现在不想卖房了算违约吗

　　微友咨询：我通过一家中介卖房，收了买家3万元定金，同时在中介的笔记本上签了字。笔记本上写着：房子×万、如反悔不卖的话要罚款5万元。我想这又不是正规合同，就签了。

　　经过比较后我发现，我卖的价格其实远远低于市场价，那我是舍不得卖这套房的。现在中介要求我赔偿买家5万元，并支付中介费1.8万元。请问这两笔赔偿是否合理?

　　答：合同应当具备一定的基本条款，且约定应当明确，根据你的表述，你在中介笔记本上签字的行为能否认定为达成相关的合意尚有待斟酌(比如房屋的坐落不明确，且所谓的“罚款”不符合《合同法》有关违约责任的规定)。

　　房屋转让合同或者购房意向合同一般都有可供参照的模板，建议读者不要随便地在写有房屋转让相关条款的文本上签字，以免因此产生不必要的纠纷。

　　签约律师陈钟：

　　浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人，杭州仲裁委员会仲裁员，浙江省律师协会建筑与房地产业务委员会委员，杭州市律师协会行政专业委员会副主任，杭州市房地产业协会会员，至今已有20多年从业经验。