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开发商:自持物业,如何赢利
2017年05月04日 05:42:23 来源: 浙江在线 浙江在线记者 张卉卉

  浙江在线5月4日讯(浙江在线记者 张卉卉)4月26日,杭州的土地出让上演了一场开发商争抢自持房的战争。其中,位于半山田园的C2-05地块创下了开发商竞拍自持房的最高纪录——“100%自持”。这也意味着,竞得者招商地产拿到这块地全部不能销售,只能用于出租。

  C2-05地块是商业用地,开发商自持100%的面积,这意味着传统以建造和销售房子为主营方向的房地产开发商,角色转向了“房东”。作为继北京、上海、广州之后出台土地出让自持规定的城市,杭州的开发商们将面临一个全新课题:100%自持拿地,如何赢利?

  虽然条件苛刻

  争抢依旧激烈

  3月24日,杭州发布土地新政规定:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

  据悉,这是土地新政出台后的首次房地产开发用地出让。让人吃惊的是,虽然条件苛刻,但5宗出让地块有3块溢价率突破70%进入竞报自持比例程序。而战线拉得最长的是半山田园商地,拍卖耗时1小时,不仅自持比例达到100%,还要配建2500平方米的养老用房。整个竞拍过程,开发商们大有你方唱罢我登场的架势,拼自持比例、拼养老配建,拿地热情高涨。

  半山田园地块是一宗商地,出让面积20656平方米,容积率1.5。这块地吸引了7家开发商报名,其中包括德信、景瑞、广宇、招商等。首轮出价就达到了上限价格,溢价率70%。竞拍现场一度陷入胶着状态,广宇、德信、招商三家房企你追我赶。经过33轮报价,招商投报自持100%。随后,这宗地块转入投报配建养老设施,经过8轮报价,招商投报配建2500平方米养老用房,并竞得半山田园地块,总价29182万元。

  值得关注的是,同日出让的翠苑商住地和桃源宅地,虽然最终也要求开发商自持部分面积,但自持比例分别为16%和20%,远小于半山田园地块。记者看到,半山田园地块最终竞得楼面价为9418元/平方米,溢价率为70.01%。如此高的溢价率,所建物业又不能出售,开发商拿这块地到底图个啥?

  住宅限购之后

  低总价地受捧

  其实,杭州商业地块的走强自今年以来便初露端倪。

  据杭州市国土资源局官方网站显示,今年以来,杭州主城区共出让商业用地8宗,溢价率基本都在50%以上,而去年,杭州主城区共出让16宗商业用地,溢价率大多数为零。

  中豪房产副总经理高银华认为,商业地走出强势行情和眼下宅地市场的火热不无关系。一方面是宅地被限购,另一方面,宅地地价高涨,一宗宅地总价动不动30亿元以上。不少没有大资金拿地的开发商转而将眼光投向低总价商地。相比之下,几个亿就能搞定的商地成了“香饽饽”。

  4%~5%的回报率

  出租还算可观

  4月24日,杭州市国土资源局与杭州市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》,针对土地出让时通过竞投自持比例确定自持用于出租的房屋,自4月24日起实施新的管理规定。

  通知明确,企业自持商品房屋应全部用于对外租赁,不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年以上。

  通知还规定,企业破产清算,其自持商品房屋按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的,须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品房屋规划用途,并应继续用于出租。

  那么,半山田园地块所建物业如果全部出租,能否盈利?

  据和招商地产火拼到最后的德信控股常务副总裁费中敏透露,半山风景优美,这块地的位置和规模都很适合做养老。“我们方案都做好了,但可惜没拿到。”

  高银华也认为,商业地如果开发成酒店式公寓,像彭埠一带的酒店式公寓,40~50平方米的面积,月租金可达到4000~5000元,售价70~80万元,年租金回报率达到7.5%。“如果开发商100%自持,那就是长租公寓的模式。虽然这样的回报率扣除融资成本,可能只有4~5%,但相比其他行业,已经非常可观了。”

  中小开发商们

  慎言自持地块

  据“拿地宝”相关人员测算,半山田园地块,地价+建安+装修+一年的贷款利息,总投入金额约为4.76亿元,而参考万科位于良渚文化村的随园嘉树精装修老年公寓,15年租期租金是售价16000元/平方米的60%,即年租金约640元/平方米。按这个年租金测算,开发商的投资回报率为4.2%。

  拿地宝研究院院长钱贤强认为,资金实力不强,没有商业地产操盘经验的中小开发商对自持地块还是要慎重对待。比如竞得田园地块的招商地产,其拥有招商银行、招商证券等资源。招商银行可以融到年息3%的低成本贷款,而招商证券,具有将自持物业变现的能力。像这类企业,操盘自持地块就比较有优势。

标签: 开发商;地块;溢价;田园;商品房屋;出租;杭州市;总价;杭州;商业... 责任编辑: 王艺
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