一直以来，农村居民建房相对随意：有的未批先建，有的占用了基本农田、有的超高超面积，有的一户多宅，有的建新不拆旧，有的道地圈了好几亩、有的附房高度快接近主房……农村居民无序建房，影响了邻里和睦，影响了村庄规划实施，影响了美丽乡村建设……

　　为了解决这些问题，进一步规范农村居民建房，富阳于8月29日出台并正式实行了《关于进一步加强农村居民建房管理的实施意见》（以下简称《意见》），为农房建设定制了一把统一“标尺”。

　　54个村被划入管控区

　　建房采用多（高）层公寓化安置

　　农村居民建房之前，首先得先弄明白自己所在的村能不能建单门独户的农房。《意见》明确，富阳农村居民建房实行分区域管理，分为建房管控区和建房区。

　　哪些是管控区？管控区主要为目前已经列入城区和未来五年将成为“城”的区域，包括城区五个街道、两个小城市培试点以及属于江南新城规划范围内乡镇，具体来说涉及富春街道、春江街道、东洲街道、鹿山街道、银湖街道、新登镇、大源镇、灵桥镇、场口镇等划定区域。但并非上述乡镇（街道）全域划入，而是54个行政村（合作社）划定区域纳入管控区。今后这些划定区域范围内，原则上将不再单独审批宅基地建房，而采用多（高）层公寓化安置。

　　与管控区相对的就是建房区。为了有效利用土地，《意见》指出，农村居民建房区推广建设联排式房屋，严格控制分散式零星建房，鼓励建造符合特色的成片民居或公寓化住宅。也就是说，即使是建房区，今后也将严格控制“东安排一个宅基地、西安排一个宅基地”，推广、鼓励像东梓关村、望仙村这样的杭派民居建设模式，连片建成有特色的小区模样。

　　“一户一宅”原则保持不变，9种建房申请不予批准

　　需要注意的是，在建房区内，申请建房家庭户必须是在农村没有住宅或者原来的住宅需要拆建、改建、扩建和迁建的。

　　申请建房的大前提是“一户一宅”，这个“户”的概念跟公安“户”的概念不太一样：夫妻双方户籍不在同一处的，只能算一个家庭户；子女和父母同在一个村的，也是一个家庭户，一户就只能拥有一个宅基地。

　　《意见》规定了9种情况，申请建房不予批准：夫妻离婚后，放弃住宅的一方单独申请的；不具备分户条件而以分户为由申请的；不完全享有本村集体经济组织权益的外来户、迁出户申请的；已实行安置、享受公寓化或其他住房福利政策的；出租、出卖、赠予或以其他形式转让房屋，再申请的；原住宅权利应注销未注销的；违法占地或违法建房未处理结案的，相邻纠纷未妥善解决的；政府正在供养中的孤寡老人、五保户等特困人员申请的；其他不符合申请条件的。

　　其中有四种情况需要特别注意：

　　夫妻离婚后，放弃住宅的一方将被视为已经在本村拥有过宅基地，单独申请建房时不予批准。再婚后的家庭户如果无住宅的才可以申请建房。

　　不完全享有本村集体经济组织权益的外来户、迁出户提出申请时也不予批准。也就是说，享受村里完全股权的人才能申请建房，只享受部分股权的不能申请。

　　已经实行安置、享受过公寓化或其他住房福利政策的，比如在农村已经享受过拆迁安置、货币安置的，不能申请。如果夫妻双方有一方享受过房改房、集资房、廉租房、经济适用房和货币分房等住房福利政策及政府住房补贴的，也不能申请。

　　我们知道，很多人早年居住在农村，后来因为各种原因搬到了城里，户籍也迁到城里，但在农村还拥有本人合法住宅，《意见》规定在符合条件的情况下允许拆翻建。如果这一房子是继承下来的，就是俗称的“世居房”，《意见》明确可以按照“原址、原面积、原高度”原则进行加固修缮，如果鉴定为危房的，可以在原址按原面积拆翻建，原面积超过120平方米的，按最高不超过120平方米拆翻建。不过，要是不符合村庄规划和土地利用总体规划的，不予审批。此外，如果是城镇居民非法买卖所得的住宅，是不能申请建房的。

　　首次提出“农村居民建房必须带设计方案审批”

　　如果符合以上条件，而且不在“九种不予批准”之列，想要你的建房申请通过审批，还有许多“硬杠杠”。

　　在符合村庄规划、土地利用总体规划和其他专项规定等相关要求的前提下，《意见》首次提出农村居民建房必须带设计方案审批。这就意味着，提出申请建房必须要有所建房屋的设计方案图。设计图哪里去找？可以使用规划部门汇编的通用图集设计方案。方案每年都有更新，今年通用设计图正在征集评审当中，结束后会在全区范围内发放，可以现在前往所在的乡镇（街道）或规划部门领取前几年的通用图集，也可以过段时间领取本年度最新的通用图集。如果不使用通用图集设计方案的，也不要紧，但必须请专门的设计单位或设计师设计编制方案后，经批准才能实施。

　　关于建房批准面积，富阳历史上曾有过多次调整：早年曾实行按农村家庭户人口来确定批准面积，2012年开始批准面积最大120平方米，但对于建房高度只笼统地一笔带过，地下空间利用也未明确规定。这次《意见》十分细致给出了一把“标尺”用来描述所建房屋的大小、高度、地下深度等：即主房审批占地面积最高不超过120平方米、不超过三层，基本按照车库2.2米（低于2.2米的不算一层），一层3.6米，二、三层高度3米确定檐口到地面距离不超过11.8米，总高度按屋顶坡度30度计不得超过15米。地下空间利用不得超过主房批准范围，深度不超过3.6米。

　　此外，《意见》还明确了“区域位置有条件的允许建附房、道地等配套设施”，不过这些配套设施为临时使用，不进行产权登记。关于附房，在符合村庄规划、土地利用总体规划的情况下，要求占地不超过40平方米，不能与主房连体，不超过一层，总高不超过3.5米。而村民家门口的道地今后也不必再为谁家大谁家小而有所争执了，面积明确不超过60平方米。

　　“这样用数字化来明确房屋大小、高度，让农村居民建房时有了可以执行的标准，提高了《意见》的可操作性，减少了村民间的矛盾。”国土富阳分局有关负责人说。

　　今后对申请建房户进行积分管理

　　近年来，区委区政府解决“农民建房难”问题上下了很大功夫。每年至少拿出省里下达土地指标总量的10%用于解决农民建房问题。

　　然而，对于农村来说，有时候建房用的土地有，土地指标却需要等很久。《意见》规定，每年土地指标分配到乡镇（街道），乡镇（街道）可在分配指标范围内先办农户建房审批手续，并在国土局备案。在年底前汇总农转用批次材料到国土局，补报杭州市政府办理农转用审批手续。这种“定量不定位”的方式办理审批手续，是国土部门简政放权的一项重要改革，加快了审批速度，也对乡镇（街道）和国土部门的批后监管提出了新的要求。

　　《意见》规定，乡镇（街道）要建立农村居民建房积分管理制度，按申请建房户资格等级、积分排序的优先顺序进行审批管理。

　　为了进一步集约节约用地、规范农村居民建房，《意见》鼓励各地根据实际建房需求集中建设成片民居，按照“统一规划、统一供地、统一配套、统一分配”的要求，由村委会编制建设规划和设计方案。建设的成片民居项目区内户均主房占地面积相较其他零星建设的农居有鼓励政策，可以扩大20平方米，不超过140平方米。今后建设像东梓关村、望仙村这样的成片民居，均纳入规范管理。有条件的区域允许建道地、围墙等配套设施，但户均总面积不超过60平方米，不得建设附房。

　　党员干部等违法违规建房由纪检监察组织处理

　　《意见》还规定，违法违规建房的，乡镇（街道）和国土、规划、综合执法部门要及时依法查处，党员干部、国家工作人员、“两代表一委员”、村（社）干部及配偶申请建房的，要向纪检监察组织进行备案，违法违规建房的，由纪检监察组织对相关人员进行处理。

　　此外，对参与违法违规建房的主体单位处理情况都有了明确的规定。比如：村委会、乡镇（街道）及相关部门违反规定审批建房或监管工作中存在擅自表态、弄虚作假的，建房申请户骗取审批、非法占用土地、超高超面积、擅自移位、未按施工方案建房的，绘测单位违法规定超面积、移位放样的；房屋安全鉴定机构弄虚作假的；建筑施工企业和工匠未经批准擅自施工、不按批准的设计方案施工、使用不合格建筑材料等情况都将被严肃处置。