“金九银十”就在眼前，今年的这两个月格外令人期待。上半年，“摇号”和“限价”成为关键词；下半年，“走量”和“分化”或许是市场可能的变化。

　　在经历了一波迅速的回调之后，无论是自住的还是投资客，观望情绪明显，甚至从一些案场我们感觉到，卖方市场逐渐转换成了买方市场。接下来两个月楼市的成色如何，或许记者踩点的这些盘，能给出一些信号。

　　摇号新盘冷热不均

　　红盘小户型依旧抢手

　　近期公示的楼盘，出现了明显的分化情况。一些热门板块的红盘依然保持着热度，而大户型、排屋产品面市后，人气则明显不如小户型。

　　萧山的W楼盘，摇号以来共开盘两次，主力户型90-144㎡，中签率分别为7.3%和5.8%，一直保持着较高的热度。该盘上周公示的预售证全部为145㎡大户型房源，登记时间为8月25日至8月27日。

　　记者在25日到达W楼盘售楼处，现场并未看到有客户前来咨询。门口的客服接待人员表示，这次开盘的户型总价都在400多万元以上，如果对这个面积段感兴趣，再叫置业顾问来讲解。

　　未来科技城的H楼盘，则是另一番景象。该楼盘8月中旬刚刚首开，中签率为26.9%。紧接着加推剩余的259套房源，目前也正在登记中。记者了解到，该批房源中过半数为89㎡，其余为120㎡以上大户型。记者26日中午到达H楼盘，现场聚集了大量购房者咨询房源情况及报名相关事宜，几乎每个置业顾问都在接待客户。

　　或许是因为对蓄客比较有信心，接待记者的置业顾问简单介绍了项目基本情况后就说：“你要去看样板房的话，就自己走到外面去看，我去给你拿一套户型图。”而在记者拿到户型图之后，这位置业顾问便再也没出现过。

　　首开没卖完

　　等降价的购房者失望了

　　8月26日下午，记者来到了水云街与文淙北路交叉口的J楼盘，这是一个据说摇号开盘后仍未售罄的楼盘。

　　在售楼处，置业顾问大方地承认，目前还有5套房源在售，最便宜的一套在1楼，单价25200元/㎡。记者询问，没卖完的房子是否可以有优惠时，置业顾问明确表示，考虑到产品特殊性，降价促销是不可能的，“即使行情冷下来，主要也是影响到二手房市场，新房本身有摇号和限价的因素，即使没卖完，也是个别的，怎么可能草率降价？”

　　当被问及这次开盘未售罄是否会影响到后续开盘，置业顾问表示，总体来说销售情况是满意的，目前节点没有任何变化，后续预计9月中旬进行加推。

　　和记者一同看房的还有三组客户，其中一位也是得知可以不用摇号就能买到房的消息闻讯而至，不过在了解房源情况和价格后，他显得很犹豫，“感觉性价比很一般，还是会再看看，没卖完总有没卖完的原因。”

　　环杭降温

　　投资客几乎不见

　　海宁一直是环杭投资的热土。一个是靠近下沙的区域，一个就是许村。

　　双休日，记者首先来到与下沙相邻的海宁区域，H楼盘的现场客户有7-8组左右，售楼处还有暖场活动，置业顾问很热情进行了接待和介绍。

　　对于行情的影响，置业顾问表示问题不大，“我们主要客户还是以自住刚需为主，投资客即使少了，也影响不大。”

　　记者离开时，置业顾问再次热情地介绍了自己，并表示希望记者考虑后再来。经历了楼市长期“卖方市场”，终于感受到了久违的“买方优越感”。

　　随后记者驱车来到了同样地处海宁的F楼盘，正在停车，就有H楼盘的中介跑上来截客，记者连连表示刚从那里过来，中介这才作罢。

　　在和几位购房者聊天过程中，记者发现无一投资客，“杭州房子现在都要降价了，还投资到海宁，不靠谱的。”一位购房者告诉记者，他就是单纯的自住。

　　事实上，就在本周五下午，记者来到海宁许村的G楼盘和L楼盘，或许是工作日的原因，几乎都有访客，偶尔几组组团来看房，也是之前已经来过一次的周边许村客户。但与置业顾问交谈中，记者得到了一个信号：房价像之前那样涨是不可能的，如果是投资，肯定要做好长期持有的准备。

　　“我们这里基本是许村改善的客户以及临平、九堡等自住客，投资客不多。”G楼盘的置业顾问坦言，环杭投资，许村有得天独厚的地理优势，配套未来几年会逐步完善，但现在2万元/㎡左右的价格，如果是短线投资，这里其实并不合适。

　　酒店式公寓出现分化

　　地段好的商业依旧火爆

　　周六下午，记者实地走访了位于滨江的D项目。随着楼市趋冷，以投资客为主要购买力量的酒店式公寓项目也受到了明显的影响，但D项目现场人气很不错，记者停留期间，整个洽谈区一直都坐满了购房者，样板房内也始终络绎不绝。

　　据置业顾问介绍，该项目将于本周日迎来首开，预计开出400套房源，主力为42㎡的LOFT户型，目前已有六七百组意向客户。“因为这次做的都是目前比较主流的双钥匙户型，滨江的高新企业比较多，出租压力小，投资价值比较高，因此大部分来看房的都投资客群。”

　　记者也看到一些购房者正在计算投资回报率：“一套42㎡的房源总价预计160万元左右，楼上楼下两间房分别租一个月3500元的话，年投资回报率在5%左右，值得考虑。”

　　但在滨江区之外，比如临平、城东新城包括市中心等板块，酒店式公寓的行情并不乐观，投资热度明显下降。一位中介经纪人告诉记者：“现在购买的主力还是投资客群，但是市场整体转冷，影响了他们的购买预期。”

　　非优质学区老破小

　　行情并不是那么坚挺

　　据我爱我家的工作人员透露，公司旗下门店统计，近两个月来，非优质学区的老破小房源挂牌价有所下调，成交价格也有所下降，均价下跌了2个点左右。

　　记者走访了长庆街上的一些中介门店，与上个月走访时相比，可以看到挂牌价确实有所调整，比如青春坊的一套房源就从395万元的挂牌价直接降到了335万元，据悉是房东急着用钱。

　　“这一片的房子虽然年份比较长，大部分是90年代造的，但因为地段好，又有地铁，所以价格没有明显波动，不过近期成交确实是明显少了。”一位中介经纪人告诉记者，能感受到买方确实是在向观望的心态转变，但卖方也没有出现大面积急售的情况。

　　上个月走访门店时记者询问该区域老破小的挂牌价和成交价时，中介表示可以挂到4.8万元/㎡，实际成交可以达到4.6万元/㎡左右。本周末，记者再次假装房东的身份询问挂牌价时，中介只建议挂个4.6~4.7万元/㎡。