3000万豪宅地库出入口在市政隧道？最近南京越城天地这个3000万豪宅的事，在网上吵得很厉害。小区的地库出入口，直接开在市政隧道里面。可不少业主当初买房的时候，销售却跟他们讲的是，这条窑湾街隧道是小区业主专属的私享通道，结果中秋夜里突然收到通知，隧道要改成公共市政道路，社会车辆都能走。这下，业主纷纷不买账了。
一边是花了3000多万买豪宅，盼着的私密归家通道，一下子变成车流混杂的公共隧道；另一边，南京秦淮规划部门回应说，这条隧道从2016年规划的时候，定位就是城市公共道路，2017年土地出让的时候就已明确窑湾街为城市道路、机动车下穿通行，也就是说从行政程序上看，这条隧道自始至终是市政道路，几乎没有争议空间。
开发商也回应说，隧道只是企业按出让条件代建，建好之后本来就要无偿移交给政府，销售现场也贴了《不利因素告知书》。现在正在研究隧道通车后，小区地下入口与市政隧道的衔接方案。
白纸黑字的规划摆在那里，程序上挑不出毛病，那么业主是不是只能认栽？规划文件和销售宣传，出现了两套完全不一样的说法，这该怎么算？有业主还直言“豪宅梦”破灭，这个小区当时购房价格达3000多万，如今仅值1000多万。
从法律角度我们来分析一下，根据《商品房买卖合同司法解释》第三条，如果业主说的情况属实，开发商确实明确承诺隧道是业主私享通道，而且这个承诺说得很具体、很确定，直接影响大家要不要签合同、房子卖多少钱，哪怕这句话没有写进正式购房合同，在法律上，它也可以视为合同内容，开发商是要承担违约责任的。如果相关承诺直接写入合同，业主可直接依据合同主张违约，楼书、广告、销售讲解等，全都可以作为这类承诺的证据。
但业主如果想直接认定开发商欺诈、要求退房解除合同，有律师表示难度比较大。法律上认定欺诈，得证明开发商主观上明知事实真相、故意虚构信息，购房者完全是因为这个虚假说法才决定买房。可买房本身是综合考量地段、户型、配套、环境等很多因素，只凭着“私享隧道”这一点，在司法实践里，想要认定欺诈、顺利解除合同退房，成功率并不高。
还有一个问题：开发商说销售现场贴了《不利因素告知书》，这能不能当成开发商的免责金牌？现实里很多楼盘的公示，往往字体很小、放在不起眼的角落，密密麻麻一大堆文字。而销售带看、讲沙盘的时候，主打一个 “专属归家、私密圈层”，用美好的体验感打动客户。
所以，业主想要维权，不要死磕退房，重点应该围绕涉嫌虚假宣传，主张相应损失赔偿。取证是重中之重，业主一定要把原始证据牢牢固定好，宣传物料、和销售沟通的录音、聊天记录、合同都保存完整；同时还可以申请政府信息公开，调取隧道原始规划资料，把这条隧道从一开始的规划状态理清楚。
除了法律账，地库出入口建在市政隧道的安全账也同样不能忽视。隧道空间封闭、视线受限，里面本来就有快速通行的社会车辆，小区进出车库的车子要在隧道内直接变道交汇。业主担心的安全问题，不是小题大做。相关部门不能只停留在“手续合规”上，限速标识、警示标线、分流方案、应急处置，这些动态的交通保障措施，都得提前评估、公开方案，不能等通车之后，风险全部交给业主自己承担。
规划的刚性，我们当然要尊重，但合规不等于可以随意模糊信息、选择性讲故事。豪宅溢价，很大一部分就是卖给这种专属感、仪式感。营销宣传不能一边用“私享通道”拉高大家的预期，出事之后，就拿一句“一切以规划为准”全身而退。
期待相关部门不只是做程序合规的背书人，更要当好矛盾的协调者。一方面把通行安全的方案做实，降低车流交汇的隐患；另一方面搭起沟通平台，让业主和开发商坐下来，把宣传争议、通行优化、损失补偿这些事情好好谈清楚。
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