浙江多地推出“第四代住宅”，得房率飙升

　　“大幅提升得房率”的风终于吹到了浙江。

　　今年5月，潮新闻·钱江晚报曾报道“神户型”重出江湖，深圳、佛山、福州、长沙等多地颁布新规，减少住宅公摊面积，提升房屋实用性。

　　近期，绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，相继有了“计容新规”：部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。房企只要利用新规合理设计，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。

图源：视觉中国

　　户属空中花园、风雨连廊

　　不计入容积率

　　相信不少人在网上都见过这样的住宅：摩天高楼却层层带大花园，仿佛立体的城市森林建筑，每户都有空中庭院，蔚为壮观。这种立体生态建筑也被称为“第四代住宅”。今后，这样的景象也将在浙江不少地市出现。

　　比如温州市，今年已连推多宗“自带空中花园”的宅地。最近出让的一宗就在7月22日，温州市核心片区桃花岛单元地块。其《出让须知》中明确提出：住宅的空中花园绿化阳台，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

　　此外，小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率；套型面积大于140m²的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30m²的，单倍计算建筑面积。

　　湖州市德清县也在7月17日出让了首宗“第四代住宅”地块，即德清舞阳街道地块。该地块出让要求里提到，空中庭院建设不大于13847㎡（水平投影面积，总建筑面积25%），且不计入容积率。

　　金华义乌市6月26日出让的有机更新秦塘地块二，同样也是“第四代住宅”地块。地块出让文件中提到，允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，空中花园阳台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的30%，公共共享平台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的15%，除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率，空中共享平台不计容积率。

　　而绍兴越城区今年2月出台《关于试点立体生态建筑的实施方案（试行）》，则提出“空中花园阳台、空中共享平台不计入建筑面积和容积率”。绍兴嵊州市也在7月9日发布通知，今年启动实施首批立体生态建筑试点项目，户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积。

　　100m²的套内建筑面积

　　赠送的空中花园可达20m²

　　这些新推宅地中，温州和湖州德清的地块，其得房率提高的主要依据，是浙江对于未来社区建设的指导意见。

　　像温州桃花岛单元地块就提到，“按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊。”

　　事实上，早在2019年浙江就出台了《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，其中第四条明确：“支持试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计容积率。支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。……在建筑设计、建设运营方案确定后，可以‘带方案’进行土地公开出让。”

　　一位温州房地产业内人士表示，此前温州市面上未来社区住宅的空中花园面积基本是住宅套内面积的8%~10%，而此次桃花岛单元地块的空中花园面积可达到住宅套内建筑面积的20%，相当于空中花园的赠送面积增加了一倍。打个比方，若房子的套内建筑面积是100m²，那么赠送的空中花园面积最高可达20m²。

　　德清舞阳街道地块的出让说明中，同样提到要“落实未来社区相关建设要求”。另外还提到，“其中空中庭院的建筑面积及容积率计算参照《湖州市新一代住宅设计导则（试行）》及相关文件执行要求”。据悉，目前《湖州市新一代住宅设计导则（试行）》正在酝酿完善中，有望近期出台。

图源：视觉中国

　　购房者不仅省了很多钱

　　还得到更多实用面积

　　那么，浙江这些城市为何纷纷要赶这波潮流？

　　一位杭州本地开发商老总表示：“第四代住宅区别于第一代茅草房、第二代砖瓦房、第三代城市电梯房，将绿色生态理念注入城市建筑实践。但放在当下的楼市背景中，更主要的意义在于提高房子的得房率。”

　　他解释：“这些条款基本等于在说，设计户型时可以放开手脚‘做加法’，加空中花园、加景观绿廊、加风雨连廊、加层高等等，但不计入住宅建筑面积和容积率。因此，有的项目不仅可以做到100%得房率，高的甚至可以到120%。”

　　如此一来，对购房者来说，过去买120m²的高层住宅，按得房率85%算，实得面积仅102m²；而现在买100m²的四代宅，实用面积或许高达120m²，而且自己家里还有空中花园，小区里有风雨连廊。这意味着，买一套房子，不仅至少省下数十万元，还得到了更多的面积和更好的户型，小区的品质也提高了。

　　而温州的复式住宅通过挑空设计节省30m²建筑面积，就实实在在省下了30m²的钱。

　　之所以各地纷纷推出这一新招，原因并不难理解。楼市调整期，房子难卖，土地也就难卖。为了让新房销售更具吸引力，更高的得房率无疑是个卖点。记者从义乌规资部门也得到了应证：“应开发商要求，义乌在今年推出了第四代住宅地块，空中花园、空中共享平台不计容积率。”

　　当然，凡事有利有弊。一位开发商老总直言：“原来在售的项目在现在的行情里已经举步维艰，再加上新地块有超高得房率的诱惑，谁还会买老的项目？这对存量房源将会是个很大的冲击。”

　　正是因为是把双刃剑，像杭州这样市场相对较好的城市，出台这一新规较为谨慎，但接下去拿个别地块做试点的可能性不小。记者从杭州规资部门了解到，目前杭州尚未研究推出类似地块。