潮声丨央行引导存量房贷利率、二套首付比例“双降” 中介一早接了10个电话

　　央行宣布引导商业银行降低存量房贷利率的消息，激起市场“千重浪”。

　　9月24日上午，国新办举行新闻发布会，中国人民银行主要负责人宣布，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。同时，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

　　9月24日，国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清介绍金融支持经济高质量发展有关情况，并答记者问。图源：新华社

　　专家表示，下调存量房贷利率是今年各地呼声最大的话题，此次下调为已经购房的居民家庭减轻月供负担。同时，央行通过降准、降息配合，合理投放流动性，引导市场利率中枢下移，有助于引导实体经济融资成本下行，刺激消费和投资活动。政策利好刺激股市快速上涨，上证指数创下近四年来最大涨幅。

　　200万房贷月供少还577元

　　若存量房贷利率下调0.5个百分点，居民家庭的房贷能减轻多少？

　　某股份制银行杭州分行的工作人员表示，因购房时间、首套房二套房不同，购房者的存量房贷利率存在较大差异。去年8月，下调首套房存量房贷后，存量房贷加权平均利率为4.27%。

　　以200万贷款本金、4.27%贷款利率、30年等额本息的还贷方式计算，若利率降低0.5个百分点，月供将减少577元。

　　若考虑2020年以来五年期以上LPR已经减少了0.95个百分点，再叠加此次0.5个百分点，那么最近4年存量房贷利率实际将减少大约1.45个百分点。以此计算，上述贷款方式，四年来已累计减少月供约1700元。

　　图源：新华社

　　“这是历史非常罕见的降存量房贷的政策，对购房家庭是实实在在的利好。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“这是呼应人民群众期盼而积极做出的政策落地。存量房贷降利率是今年各地呼声最大的话题，此次降低存量房贷利率，实实在在为每个已经购房的居民家庭朋友减轻月供负担。”

　　事实上，随着今年5月17日全国层面房贷利率政策下限取消后，房贷利率快速下行，近新增房贷利率与存量房贷利率的利差已经进一步拉大。

　　央行《2024年二季度货币政策执行报告》显示，6月新发放个人住房贷款利率为3.45%，相比去年末下降0.52个百分点，相比去年同期下降0.66个百分点。一些城市的首套房贷利率甚至跌破3%。

　　而存量房贷加权平均利率为4.27%，与新增房贷的利差高达82个基点。即使扣除今年上半年五年期LPR下调25个基点的因素（存量房贷利率在重定价日相应下调25个基点），存量房贷利率和新增房贷利率的利差也高达57个基点。

　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，央行通过引导金融机构合理调降存量房贷利率，避免了新旧房贷利差扩大，能更好稳定银行业务。同时，有助于降低存量业主每月按揭利息支出，释放消费综合效应。

　　不过，该股份制银行工作人员也表示，目前还只是央行提出引导商业银行降低存量房贷利率，政策尚未具体落地，还要等待央行及总行通知。

　　有中介一早接了10个电话

　　今年5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。

　　“此次央行宣布，将二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，有助于降低购房门槛，也有助于提振刚需和改善型住房需求。”周茂华说。

　　二套房贷首付比例的下调，直接刺激了购房者的“抄底”欲望。“今天一早就接了不下10个电话，以前一天也没几个电话。”杭州奥体板块一家中介门店的工作人员小陈告诉记者，“大部分咨询的人是关心首付比例和房贷利率下调，会不会刺激房价上涨，也有个别改善型需求的购房者因首付下调动心，想要出手买房的。”

　　“有几位客户今年上半年就开始在看房了，觉得当前房价处于低谷，再加上这两年奥体板块有大量新房交付，其中不乏‘割肉’甩卖的，是抄底的好机会。今天上午新闻一出来，就有人打电话来想要带看。首付下调对他们的吸引力比较大，购房的门槛降低了不少。”小陈说。

　　“各地虽然落实了认房不认贷的政策，但其实很多购房形态也还是会被认定为二套房，导致购房成本还是偏高。这次统一了首套房和二套房的房贷首付比例，其实也是更大力度降低改善型住房需求和增强购房能力。”严跃进说。

　　杭州文三路一家房产中介挂出房源。潮新闻记者 徐彦 摄

　　中国民生银行首席经济学家温彬指出，与去年8月存量房贷利率调降政策相比，本次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强。其中，适用范围未区分存量首套和二套；同时利率调降幅度也超出此前因城施策下针对加点幅度的调整。

　　“本次调降存量房贷利率政策，预计将进一步降低居民端的资产、负债收益缺口，缓解提前还贷潮，以‘价降’换‘量稳’，有助于稳银行资产规模，同时改善居民端消费活力。”温彬说。

　　沪指创四年来最大涨幅

　　除了存量房贷利率和二套首付比例“双降”，今天上午央行还表示，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。今年年内还将视流动性情况，可能择机下调存款准备金率。

　　同时，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。

　　温彬认为，降准有利于释放更充足的长期流动性，熨平资金的过度波动，强化货币与财政政策协同，有助于优化资金结构、节约银行成本，在一定程度上缓解净息差收窄压力，为银行体系提供长期低成本资金，稳定信用扩张，提升服务实体经济的动力和可持续性。

　　同时，政策性降息和LPR下调有助于降低实际融资成本，促进需求加快修复和全年经济增长目标实现。在稳定银行息差的同时，也有助于减缓存款脱媒压力，维持商业银行资产和负债两端的有机平衡。以7天逆回购利率为基准，促进利率谱系的同步下调，也进一步疏通了由短及长的利率传导路径，助力新的货币政策框架完善。

　　严跃进表示，央行通过降准、降息配合，合理投放流动性，引导市场利率中枢下移，有助于引导实体经济融资成本下行，刺激消费和投资活动。同时，市场利率中枢下移，有助于降低银行融资成本，拓展银行让利实体经济。宏观政策支持力度持续加大，政策效果释放，市场信心逐步回暖，需求改善，经济有望加快进入良性循环。

　　政策利好迅速反映到了股市，市场全天放量大涨，截至收盘，沪指涨4.15%，深成指涨4.36%，创业板指张5.54%，沪指创2020年7月6日以来最大单日涨幅。沪深两市今日成交额9713亿，较上个交易日放量4203亿，全市场超5100只个股上涨。板块方面，多元金融、钢铁、证券、白酒等板块涨幅居前，无下跌板块。