虽然楼市调控不断加码，但购房者的热情依然很高，越来越多的人倾向于购买二手房。然而，随之而来的各种违约问题，给买卖双方造成了巨大困扰。

　　近日，微友刘先生发消息向“律师来了”求助，称自己购买二手房后才住了两个月，就被原房主赶了出来。

　　刘先生老家江苏，是杭州一家外贸公司的业务员。他和妻子都在杭州发展，工作日趋稳定，去年过年，两人商量了一下，决定把9岁的儿子从老家接过来。

　　为了给孩子找个好学校，想买个学区房。那段时间，刘先生夫妻俩几乎天天在外跑，都数不清看了多少套房了。左挑右选，最后选定了一套公司宿舍房，面积适中、地段方便、价钱合适，他和妻子都很满意。

　　去年5月，他们和房主签订了房屋买卖协议书，约定刘先生先向房主交付总房价10%的定金，5个月后再一次性付清房款。其间刘先生可以使用该房，但只有等钱款结算完成，双方才办理过户手续。

　　交完定金后，刘先生一家欢欢喜喜搬进了新房。但出乎他意料的是，才过了2个月，原房主忽然发来微信，说房子不卖了，让他们赶紧搬出去。

　　“我当时就觉得奇怪，问他理由他又不说，就说让我们走，他愿意退钱。”刘先生说，自己辗转打听后得知，原来是小区周边有一个大型项目已经拍板了，现在房价噌噌往上涨，将来甚至有可能翻一番!

　　刘先生和房主多次沟通协商，但对方坚持要收回房子，并愿意双倍返还定金。他的子女也找到刘先生，称这套房子房产证上写的是唐先生夫妻双方的名字，跟刘先生签协议的只有唐先生一人，所以协议应当认定为无效。

　　对此，刘先生很是苦恼：“我买房是为了孩子上学的，现在房价一涨对方就反悔，还有没有一点契约精神?”

　　至于房产证上的名字，刘先生说，自己之前也了解过——房主早就和妻子离婚了，当时法院把房子判给了男方，他们之间的房屋买卖协议是在这之后签订的，难道过户还需要房主的前妻同意吗?

　　签约律师成小燕答：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行义务。

　　签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使买卖合同解除权，并要求卖方支付赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同，并承担违约责任。

　　买方要求卖方承担违约责任的方式包括：双倍返还定金，同时主张损失赔偿；或直接主张违约金。无论采取何种方式，所主张的数额不应超过因对方违约造成的损失。

　　一般来说，违约造成的损失主要有两部分。

　　1.直接损失。即买方因购房产生的一些直接费用，如查档费、中介费等；

　　2.可得利益损失。即合同如履行的情况下，买方可获得的利益，主要指因房价上涨产生的差价损失。该部分差价损失的确定，可参考房屋再次出售价，如未再次出售，也可通过法院委托评估机构对房屋的市场价值进行评估确定。

　　上述两部分损失都属于守约方即买方的损失，法院一般会支持。

　　另外，根据刘先生的陈述，房屋买卖协议是在原房主离婚后签订的，且法院已将该房屋判给男方，故双方签订的协议应认定为有效。

　　签约律师

　　成小燕：

　　浙江泽大(义乌)律师事务所律师，擅长行政诉讼、民商事诉讼、劳动仲裁类案件。

　　通过中介公司购买商铺 刚交易房子就被冻结了

　　问：我通过中介公司买了间商铺，去不动产登记局交易完成后，中介公司未经过我们同意就把全额房款打给了对方，结果当天交完契税，第二天房子就被法院冻结了!

　　后来我们才了解到，原来卖家给他人做担保，那人不还钱，卖家也不肯拿出钱来，法院就把他的房子给冻结了。现在卖家不愿意退我们房款，房子又过不了户，我该怎么办?

　　签约律师吴慧霞：北京盈科(杭州)律师事务所合伙人，杭州市律师协会互联网信息专业委员会秘书长、杭州市民商事专业委员会委员，专业方向为民商事法律纠纷、公司法律事务。

　　如果依据合同约定，过户后才能付清款项，则中介的做法需承担责任。

　　建议你向法院提出异议，提供材料说明情况，看能否解封；另一方面，你也可以要求卖方履行过户义务，敦促解决商铺被查封问题。

　　房东明确告知违约

　　我该主张定金返还还是支付违约金?

　　问：我准备购买一套二手房，通过中介于今年2月28日与房东签订了《购房意向合同》，约定转让价格312万，支付定金10万元，7日内签订《房屋转让合同》。

　　现在约定期限已过，房东说别的中介找到愿意出价330万的客户，他要对我违约。合同中有两条关于违约责任的条款：一条是定金双倍返还，另一条是按照房屋总价的10%支付违约金。另外，合同中还约定若违约则将双倍返还定金的25%支付给中介作为居间费用。

　　请问我要起诉房东的话，应选择定金条款还是违约金条款?可以两者都主张吗?

　　签约律师王慧玲：浙江泽大(义乌)律师事务所合伙人，义乌市优秀律师。擅长合同纠纷、知识产权等民商事诉讼及非诉讼代理。

　　《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。”所以在当事人既约定了违约金又约定了定金的情况下，应当允许并且只能由守约方选择一种对其最有利的责任形式，而不能两者同时选择。

　　根据你的陈述，已交付定金10万元，如果选择双倍返还为20万元；约定违约金条款为房屋总价的10%，合同总价为312万元，则违约金为31.2万元。

　　要注意的是，违约金可以约定，但是过高或者过低，当事人请求增加或减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一般来说，过高的标准为超过损失的30%。

　　如果准备提起诉讼，建议尽早请律师介入，准备相关诉讼材料，提交法院。

　　卖方当时没说名下有两套房

　　现在要求我承担个税合理吗?

　　问：我在今年3月10日签署了《房屋购买意向书》并缴纳定金20万元，意向书中明确指出卖房人名下的这套房满五年且是唯一一套，交易没有个税。

　　结果等到3月15日我和对方签署正式合同后，对方告知其在余杭闲林还有另一套房，说自己对3月3日施行的限购政策没有解读清楚，以为余杭的房子不属于杭州市区。

　　现在的问题是个税产生了，对方要求我来承担。我觉得很冤，因为当初如果他告知有个税的情况，我可能就不会考虑这套房了。

　　请问我可以要求终止合同并且退还定金吗?可以要求对方按照意向书的违约责任对我进行赔偿吗?

　　签约律师钱梦教：浙江腾飞金鹰律师事务所律师，主要执业领域为建筑施工、房地产开发及公司法律事务等。

　　首先，你可以要求卖方继续履行合同，并要求对方承担增加的个税；其次，你若要求解除合同并退还定金的，还可要求卖方承担违约责任或赔偿损失。

　　买的房子净高与设计规划不符 我该如何维权?

　　问：我买的房子净高与设计规划不符，该如何维权?可以要求赔偿吗?

　　签约律师吴培增：北京盈科(杭州)律师事务所律师，企业风险管理师。专业方向：公司合同管理、互联网金融。

　　按照相关法律规定，住宅层高宜为2.8米。卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。

　　一般情况下，购房合同约定的层高包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，并非室内净高。

　　若您房屋的层高或净高不符合约定或法定标准，您可以通过96315消费者维权电话投诉，也可以与开发商协商解决。