浙江在线7月6日讯（浙江在线记者 方臻子）春江水暖鸭先知。楼市里，开发商们就是这个对水温最为敏感的参与者。

　　就比如今天，虽然在杭州一口气推出10宗土地、总起价237亿，在城市的土拍出让史上创下了“单日总起价最高”的纪录，但其中的几块“宝地”，最终成交价格都未创下新高。

　　加上前段时间主城周边地价降了，一直大热的杭州土地市场，似乎已经送出一曲“凉凉”。

　　真的吗？涌金君觉得，说凉凉还为时尚早，但开发商们的确已经开始捂住钱袋，因为……

　　“宝地”均未封顶？这要逐个分析

　　今天，杭州出让的10宗地块，6宗涉宅、4宗商业。

　　涉宅地块都是“重量级”宝地，分别为翠苑的原杭师大美术学院地块、滨江的西兴北宅地、之江度假区宅地，以及地铁5号线五常车辆段综合体项目3宗“三明治”地块。

　　在企业的参与热情上，的确让人感到了丝丝凉意。除地铁5号线五常车辆段综合体项目3宗地块的“独此一家”外，还有3宗地块的报名房企均未超过十家，与去年动辄二十多家房企“大乱斗”的热闹场面相比，房企的拿地积极性以明显转淡。

　　但是，如果3宗土地逐一分析，有些人认为的“大跌”并没有到来——

　　滨江西兴北地块

　　滨江区的住宅用地一直稀缺，“宅地荒”“新房荒”表现尤为明显。

　　今年1月份，滨江襄七房单元的一宗宅地出让，楼面起价20293元/㎡，最后被中海以34464元/㎡封顶价、13%的自持比例拿下。

　　相比中海襄七房项目，今天出让的西兴单元宅地位置更优：位于滨和路地铁站旁，出让面积44260㎡，容积率为2.8。

　　它也成为今天报价轮数最多的地块：经过128轮报价，绿城以48.1亿元总价竞得，楼面价33625.26元/平方米，溢价率39.82%。

　　绿城成功“捡漏”。表面上楼面价只少了839元，但西兴宅地没有了自持的包袱，对项目将来的财务报表来说，利润要高出不少。

　　原杭师大美术学院地块

　　翠苑，杭州生活氛围浓到爆表的老牌居住区、文教区，校园搬迁留下的基本都是宝地，价值不言而喻。

　　而且，翠苑目前没有新房可售，地块隔壁的枫华府第，二手房挂牌房源均价约5万元-6万元/平方米之间，新盘存量仅有中冶翠苑商住项目一个。2017年中冶拿下翠苑商住地时，正是杭州土地出让条件最为严苛的时期：成交楼面价为39571元/㎡，需现房销售、自持16%。

　　今天，经过86轮的竞拍，翠苑地块被中海地产集团有限公司以33.3856亿元竞得，楼面价36894元/㎡。

　　相比此前，地价跌幅6.8%，也不需要自持。但细看出让条件中，除了20%商用面积外，住宅部分还需配建10%公租房——企业。

　　一个价格略高，需自持16%，但具有一定的资产价值；一个价格稍低，建完房子却要无偿“送出”10%的住宅。孰优孰劣不好说，但翠苑的这首“凉凉”，是唱不响亮了。

　　之江度假区单元地块

　　作为杭州风景最好、房价最适中的板块（没有之一），之江近几年发展势头迅猛，潜力巨大。

　　据说，之江土地拍完，很多人在朋友圈发流行语：凉凉。

　　这块位于之江核心区的土地，开拍仅19轮，由新加坡仁恒置业竞得，成交总价29.43亿元，楼面价19040元/㎡，仅溢价10.5%。

　　大家说凉凉，参照的是隔壁两块宅地：2017年8月，德信·云溪九庄地块的楼面地价19695元/㎡、自持43%；2018年1月，祥生地块是楼面地价19608元/㎡、自持50%。

　　看起来，似乎是仁恒不仅地价更低，还没有自持，简直是“跌了一半”。

　　不过根据要求，仁恒地块有不少于3万㎡的公共租赁住房，占比达20%。与原杭师大美术学院地块一样，也是自持vs配建公租房，一个是近50%、一个是20%。这笔账算算，仁恒即使“捡漏”，也不是什么大漏了。

　　今天杭州10宗土地出让，总揽金270亿元。虽然入场交易的买家开始变得理性，热度稍退，但270亿元对下半年土地的市场，依然算得上是“开门红”。

　　棚改“弹药”减少、隐形库存激增

　　今年上半年，杭州十区共出让51宗涉宅地，可建面积575.3万平方米，同比增长98.8%；商业用地出让26宗，可建面积181.8万平方米，同比增长32.8%。

　　土地成交金额更高达1441.7亿，近十年的同期新高，全国第一。

　　与2017年地价被频繁刷新相比，上半年仅湘湖、未来科技城、新街、钱江世纪城等少数几个板块的地价创下新高。

　　而近期楼市突然冒出诸多大利空——

　　中美之间爆发贸易战，增加了今年中国经济的不确定性，流动性紧张，已经从各个层面显示出来，对于房地产来说，不确定性也在增加。

　　棚改政策调整，将逐步减少货币棚改的数量，增加实物安置的数量。据报道，今年以来，杭州的货币化安置比例已明显下降，过去对于货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临调整，重新鼓励实物安置。这意味着拆迁户拿到的现金将减少，有巨大购买力和购买意愿的人群将大量减少。

　　另一方面的压力，来自供应端。“万人摇号”让杭州表面上接近“0库存”，但是我们不仅要看到已经领出预售证的“显性库存”，还要看已出让地块的“潜在库存”。

　　据钱江晚报的统计，去年拿地未开盘项目的总建筑面积达1096万㎡，加上今年上半年已经出让的近300万㎡涉宅用地，折合建筑面积646万㎡，隐性库存达到1742万㎡。若以套均100㎡计算，将达17万套。

　　业内人士分析，这是因为去年以来的拿地价格普遍较高，限价之下，房企不愿妥协入市，原来“快周转”，今年不得不成为“慢周转”，用时间换取政策放松的空间。浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为：“就现阶段来看，绝大多数房企并不缺钱，肯定选择继续扛下去。”

　　杭州中长期库存已经严重累积，水面下的“冰山”已经蔚为壮观。

　　此时，开发商们已经开始谨慎理性了，那么购房者们呢？