浙江在线7月26日讯（浙江在线记者 李成）7月份杭州几场重要的土地出让，将购房者与房企的预期一步步下拉，杭州土地市场的下行似乎已逐步成为共识。如果想追溯此次下行的起点，那临安似乎早有苗头，其在3个月前已经出现底价和流拍。

　　今天上午，临安青山湖板块又有一宗宅地出让，保亿底价竞得。在杭州主城核心地块地价都已下行的情况下，临安今天的底价其实也在大多数人的预期之中。

7月26日杭州市临安区地块成交情况表

地块位置图（制图：李成）

　　本期讨论：

　　1、土地市场的下行，反映在房企的拿地逻辑上有什么变化？

　　2、都说临安隐性库存高，临安住宅总库存到底有多少？

　　3、地价下行会传导至房价吗，短期临安的房价天花板是多少？

　　房企拿地逻辑从参考二手房

　　到参考限价的新房价格

　　保亿以总价12.06亿元，楼面价9400元/平方米竞得临安经济开发区控规单元B4-05-01地块。距离地块600米今年1月拿地的中粮&旭辉青山湖项目，楼面价11113元/平方米。去年11月拿地的天阳蔚蓝项目，楼面价11022元/平方米。这两块地与保亿地块指标相似，只是保亿地块相比离轻轨站点稍远，但1700元/平方米左右的楼面价价差， 不得不说，临安青山湖的地价在下行。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块毛坯保本房价约为15520元/平方米。（毛坯保本测算逻辑：财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%）

　　周边新房项目中，绿城云杉郡、越秀星汇城高层销售价格均为15500元/平方米左右，以新房角度看，即使未来一年价格“零”增长，地块也能基本实现保本。

　　地块周边二手房中，大园新城二手房价格在17000元/平方米左右，星汇城已交付部分小户型价格较高的能达到20000元/平方米。显然，二手房更有想象空间。

　　在土地市场预期向好的时候，房企拿地测算更多的是参考较高的二手房价格，甚至还给二手房设置一个不错的涨幅；在当前市场更为谨慎的时候，房企更倾向于选择较为保守的新房限价的价格来测算。不同拿地参考逻辑，已把房企的心态变化尽显。

　　临安住宅总库存272万方

　　去化需两年以上

　　今年4月，临安成为杭州十区土地市场第一个比较明显出现降温趋势的地方，除去整体市场大环境的原因，对于临安出地量大，隐性库存高企的忧虑也是非常重要的因素。

　　据浙报传媒地产研究院统计，截至2018年6月底，临安住宅总库存约272万方，即使按近三年年均较高的121万方的去化速度，也需要两年以上的时间。

　　另外，临安推地仍在继续，下个月10号，临安又有三宗涉宅地将要拍卖。可想而知临安的库存压力。（当然论推地量，临安还差湖州一大截）

临安住宅可售库存、住宅总库存、近三年住宅年均成交量图（截至2018年6月底）

　　地价下行

　　短期内临安房价天花板已出现

　　地价是降了，但会传导至房价吗？这是购房者最关心的问题。

　　地价和房价并不一定是线性正相关，但必定是正相关的。而且决定房价的，最关键的还是人们的预期，地价下行对于预期的影响是非常大的。

　　对于临安的新房房价，据业内人士分析，短期内天花板已经出现，预计20000元/平方米将是这个天花板。有两个典型的例子或许可以作为参考。

　　目前临安最高楼面价的楼盘是地上·苕溪壹号，其两宗地合计平均楼面价为12507元/平方米，2018年1月开盘至今成交均价17188元/平方米。而且，已领预售证还有289套可售。

　　融创金成十锦台是临安的房价标杆，但2018年2月开盘以来成交均价19102元/平方米，这还包含了3500元/平方米的精装。而且，已领预售证还有132套可售。

　　地块周边的天阳蔚蓝、中粮旭辉这两个还未上市的项目，或许也想冲击20000元/平方米的关口，但是难度可想而知，特别是在预期有所下行的情况下，即使限价能突破，购房者也不一定买账了。

　　不仅在杭州，苏州、合肥等多个重点城市土地市场均在下行，似乎已成定势，但预期是非常微妙的。就在前几天召开的国务院常务会议，定调了下半年的货币政策和财政政策：财政政策要更加积极，货币政策要松紧适度。这会对房地产市场，对未来预期产生多大的影响，谁又能预测呢？