本期问计于民，关注的是杭州小区物业管理。话题发布后市民反响强烈，从8月底至今，共收到市民反映的问题和提出的意见建议259条。

　　我们对所有来电来函进行了梳理，归纳出杭州老百姓反映最多的小区物业管理十大现象：

　　1.物业服务差。

　　这是市民反映最多、意见最集中的问题。主要包括对小区公共设施维护不到位、小区环境脏乱差、绿化改造成停车位、对业主养狗管理不到位等。

　　2.账目不透明。

　　这是业主们最关心的问题，这里所说的账目包括经营性收入的开支明细、业委会和物业等需要公开的账目。

　　3.老小区停车难。

　　老小区空间有限，居民众多，因此停车难问题十分突出，时常发生居民为抢车位争吵事件。停车难导致停车乱，这又引起小区老年居民不满，多位居民反映，自己爱车遭老年居民丢垃圾的情况。

　　4.物业和业委会监督有待进一步加强。

　　5.小区重大事项决定，业主缺乏知情权。

　　6.物业更换，阻力重重。

　　7.希望社区街道等政府部门进一步加强监督。

　　8.业委会换届不透明。

　　9.相关法律法规滞后或不健全。

　　10.物业专项维修资金申请使用难。

　　建立物业考核评价机制

　　物业服务好不好？业主最在意。如何提升小区物业服务？市民提出不少好建议。

　　市民王虹发现，小区物业服务，交付时间越久，问题越多。特别是一些老小区，有时候会升级到大打出手……

　　市民郭建民认为，政府监管部门应每年审计物业财务，确定物管的年利润率，超出部分必须用于小区的日常维保费用；低于年利润率的，通过业主大会提高物业费。让物业有利可图，这样才会提升服务。郭建民还建议，小区物管中，最好有一位社区工作人员担任，对物业服务进行监督。

　　市民伍龙认为，杭州住宅小区物业管理，是时候纳入社区参与管理模式了，如社区成立物业管理公司，统一对辖区内的小区物业经营管理。

　　为监督物业公司服务，市民许蓉建议，全市应对物业管理公司进行评级，根据等级收取相应的物业管理费。年底对其综合考评，并向业主公布。市民厉洁也建议，加强对物业公司的考评机制，采取全市末位淘汰制，将连续两年考核排名后三位的物业管理企业清退出杭州物业市场。

　　业委会必须接受社区党委监督

　　小区要想管理得好，关键在业委会，一个负责任的业委会，代表全体业主对物业进行有效监督，才能使物业按照双方签订的合同履行对业主的承诺。业委会有作为，小区才有希望。

　　如何对业委会权力进行监督？市民梅振林认为，首先是政府制度设计要到位，可操作性强；属地街道社区要承担起相应的责任；赋予业主更多的权力，简化罢免程序。

　　市民李朝东说，小区业委会的监管是个大问题，光有权力，没有监管和制约，问题必出。最简便有效的办法，就是明确小区业委会必须接受社区党委的领导和监督，对于乱作为、不作为的业委会及其成员，社区党委可以通报并建议业主予以解散和撤职，对违法者报请相关部门法办。

　　市民周遂汇建议，业委会要每月定期召开会议，把一个月工作，收支向所有成员汇报，接受监督。公开举报电话，方便居民举报。

　　成立监督小组进行财务审计

　　针对业委会、物业权力监督问题，很多市民建议，最好成立一个专门的监督小组或监督委员会，对业委会、物业日常工作、开支账目进行监督和财务审计。

　　市民柏建华说，业委会权力监管目前是个空白区域，现在新小区大都有公共用房出租，少则数万元，多则一两百万，没有有效监管很容易产生腐败。

　　市民陈啸建议，小区除了业委会，还需要成立监委会，它的主要职责就是监督业委会权力和日常工作；业委会除了受业主大会领导、监委会监督外，政府部门（住建局）及社区必须加强指导和监督。

　　市民郭全江则认为，小区经营性收入账目，要想做到真正的透明，必须要有资质的第三方专业审计部门，和业委会、物业、街道、社区、公安派出所的代表成立一个物管会，大家一起来监督，这样全体业主才能真正放心。

　　成立第三方监督管理平台

　　时代在变化，物业管理的模式也要转变了。市民金子富认为，小区里的事，不能再由物业说了算了，要由全体业主说了算。业委会聘请物业来管理小区，物业管理公司只能拿工资，为全体业主服务，对全体业主负责。

　　也有不少市民建议，新时代物业管理要有新技术、新方法。

　　市民胡晓建议，要加快小区物业管理信息化建设，比如开发一款智能管理平台，平时居民可在平台上参与小区治理，有重大事项决定时，业委会可以召集业主投票，一方面保障了决议的民主性，另一方面解决了业主大会不能到场参加的矛盾。

　　市民操吴军则希望，有个类似于淘宝这样的第三方平台（如社区），业主把物业费交到第三方，这个平台要能起到保护双方利益和监督的功能。要能把物业纳入监督考核，业主可对物业服务进行打分，这样不至于物业拍拍屁股走人时，留下个烂摊子。

　　操先生希望“问计于民”栏目关于小区物业管理这个话题要有始有终，让杭城的小区物业管理摸索出更多好点子、好经验，能走在全国前列，起到引领示范作用。

　　专家建议：针对小区物业管理中存在的难题，我们也请教了浙江汉鼎律师事务所潘建明律师。

　　1.小区经营性收入，业委会权力，如何有效监管？

　　答：可以考虑推行对业委会管理的收支项目加强审计管理，对业委会成员工作中的失职、渎职行为依法追究相关法律责任。相对应地，要提高业主代表、业委会成员的薪酬、补贴，增加其工作动力，做到责、权、利相结合。

　　2.业主代表大会召开难，意见很难统一，导致很多重大决定，业委会自行决定了。有没有好办法，既不违背业主代表大会原则，又能让全体业主意见得到真实表达？

　　答：由于小区住户众多，无论是业主大会，还是业主代表大会，召开会议都是一项繁琐的工作。由于业主和业主代表大多数有自己的工作和生活安排，只能利用业余时间参加小区的会议，使得会议的召开变得困难。

　　我建议可以考虑普遍推行业主代表大会，由同一幢或同一单元的住户共同推选出一名业主代表，由业主代表组成业主代表大会，履行全体业主的职责。

　　3.国外哪些国家有好的物业管理方法可以借鉴？

　　答：小区物业管理在我国的发展时间较短，相对来说，一些西方发达国家更有管理经验。比如意大利的物业管理员需接受专门的教育培训后，由会计师协会根据业委会的要求指派，若物业管理员工作中出现失职，需承担相应的法律责任，做到了责、权、利相结合。

　　日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才能成为物业管理师。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识，一专多能，效率很高，管理一处物业不像国内那样需要很多的人员。

　　当然，由于各国国情不同，西方一些国家好的物业管理办法我们也无法照搬，要结合我国国情，取长补短，综合加以考虑。我个人的意见主要是三点：一是推行业主代表大会制，二是提高业主代表和业委会成员的误工补贴，三是加强对业委会收支账目的审计管理。

　　政协委员建言：市政协委员、市总商会副会长、大安集团董事长王大安

　　大家对小区物业管理

　　有哪些好点子

　　欢迎给我们提建议

　　为深入贯彻党的十九大精神，密切联系群众，努力把杭州打造成为展示新时代中国特色社会主义重要“窗口”，杭州市决策咨询委员会办公室、市考评办、市人民建议征集办公室、浙江财经大学城市治理创新研究中心，联合《都市快报》推出“问计于民”市民建议意见征集专栏。

　　这是杭州最权威的市民参政议政平台，希望大家踊跃建言献策，让更多的民间智慧在杭州建设“独特韵味别样精彩世界名城”的新征程中发挥作用。

　　您的建议和意见，有可能递交到市委市政府和相关部门领导办公桌上，为杭州建设世界名城提供参考。

　　7月初到今年底，“问计于民”栏目计划推出十大民生话题。前两个话题我们分别关注了“最多跑一次”和“学后托管”。大家提出问题、意见和建议，政府、专家、媒体、市民代表等多方讨论协商，形成了良好的对话机制和很多很好的共识，推动了问题的进一步解决。

　　第三个话题，和大家聊的是小区物业管理。

　　你们小区物业管理存在哪些问题，针对物业权力监督、物业服务质量问题，大家有什么好经验、好点子、好方法，也欢迎通过以下5种方式告诉我们——

　　1.拨打都市快报热线：85100000；

　　2.在“杭州新闻App”“问计于民”频道中留言；

　　3.在快报官方微信（微信号：dskbdskb）底下的“问计于民”按钮中留言；

　　4.在都市快报官方微博下私信留言；

　　5.发送邮件至：kbshizheng@163.com。

　　建言献策时，请留下您的联系方式，方便我们反馈。

　　我曾在近期的市两会提案中提交过《关于小区物业自主管理建议》。小区物业管理，其实专业性并不强，保洁、保安、日常维修等，都可以外包。所以我建议最好由居民自治，聘请物业管理职业经理人来管理小区，职业经理人领取报酬，对业委会和全体业主负责。

　　业委会主任一职，非常关键，我建议由小区里德高望重、有威信的业主来担任，比如企业家等，他们更在乎名声，不太在乎利益，更能履行好职责。

　　此外社区和街道，作为政府部门代表，要履行好监督职责，不能法定程序走完就了事了，要真正帮助业主，选出真正有责任感、有奉献精神的业委会成员。