最近，楼市和土地市场的热闹氛围，感染着所有人，甚至有个别楼盘和板块再度表现出“买房难”的姿态。而事实上，在“摇号时代”，已经领出预售证的可售房源都是有限的“显性库存”，杭州还有大量潜在供应量。

　　日前，中指研究院杭州分院就对杭州所有在售和未售项目的可售房源进行了一次大摸底，统计了今年整个市场的库存量，哪些板块库存压力大，哪些板块短期内供不应求，也就一目了然了。

　　库存总量不少，板块分化严重

　　根据中指研究院杭州分院统计，2019年杭州市（含富阳、临安）总库存量高达2443万方，若以2018年杭城新上市房源套均116方的面积来计算，未来总体可预计住宅供应套数近21万套。

　　不过，具体分析各个板块的存量，分化还是比较明显的。

　　数据显示，青山湖科技城的存量是最大的，高达214万方，其次是萧山南部卧城133万方，第三是富阳的银湖科技城131方，未来科技城核心区、萧山开发区、城东新城、富春、崇贤新城、临安锦北、良渚新城等板块紧随其后。

　　不难看出，余杭区仍是最大供应方，共有550万方潜在体量。其中，未来科技城核心区板块近年来推出了较大体量的土地，供应总量高达106万方；崇贤新城、良渚新城和北部新城供应量次之，均在50万方以上，板块在售和待售房源均较为充足。

　　萧山区、临安区总库存也不少，有300万-500万方。其中，萧山区总供应量450万方，房源主要集中在南部卧城和萧山开发区；临安区存量同样惊人，尤其是青山湖科技城板块，供应量高达214万方，高居各板块之首，也是唯一库存超200万方的板块，风险亟需警惕。

　　反观大家比较关注的主城区，江干区、拱墅区的供应量相对充足。江干区以城东新城供应量最大，为88万方，艮北新城次之，丁桥、长睦两大刚需板块后期房源供应也较为可观；拱墅区房源主要集中在申花板块，总库存约50万方，运河新城供应量也在30万方以上。

　　同时，不得不承认，滨江、西湖、之江、上城、下城等区域断档严重，总体量不足百万方。

　　只要市场稳，后续还有很多新房可以挑

　　虽然各个板块库存量存在差异，但对购房者来说，即便断档的板块也有新房待上市，而库存量高的板块更是挑选余地相对大，只要市场大势是稳的，后续还有很多新房可以挑。事实上，仅主城区内，刚需和改善购房者机会就有不少。

　　例如豪宅扎堆的上城区、下城区，目前虽然只有保利滨江·上品、绿城·凤起潮鸣可以选，但未来一年内，至少还有仁恒滨江园、九龙仓·天御、滨江金地·御品等项目可以期待。

　　而前几年供应一直短缺的西湖区，未来待售项目也有不少。像翠苑板块，就有中冶、中海以及滨江中铁建等三个新项目；蒋村则还有一个葛洲坝龙湖中国府待面市；三墩北除了目前在售的绿都·云和湖、银城·云谷天境，还可以等等金辉在该板块的两个项目；之江度假村一带，现在德信·九溪云庄主打排屋等低密产品，但未来祥生·湛景云境以及仁恒的项目，都会有高层公寓供应。

　　相对来说，库存大户江干区的产品类型就更为全面了，可以满足各类购房者需求。例如中高端改善需求，可以关注城东新城、艮北新城、笕桥等板块，这些板块内目前各自都有3-5个新盘同时在售，而后续同样有差不多数量的项目待售，未来两年内的新盘供应是不会断的。此外，最近没什么供应量的丁桥板块未来会迎来集中爆发，龙湖·武林上城、电建·泷悦华府、天阳融信·东方邸等项目都将一一面市。还有相对“低洼”的长睦板块，也会成为刚需进入主城区比较好的切口，杭房·御东方、卓越·明熙府以及杭房与城发的合作项目都将成为后续供应。

　　和江干区比较像的还有拱墅区，申花作为中高端改善板块的代表，后续还有融信万科·古翠隐秀、杭房·养云精舍以及九龙仓的3个项目；上塘板块除了杭州大家，还有一个金茂首开国樾待开盘；大关附近融信远洋·厘望NEO1已经首开在即，旁边还有一个融创新项目。当然，运河新城、桃源等板块对品质刚需比较友好，金科、融创等开发商在此都有不少新项目，单价也为“2”字头。

　　近年的大热区域滨江，虽然现在只有奥体的杭州壹号院一个项目在售，但接下来并非无房可选。中海·云宸、保利·天汇、绿城·晓风印月等都已进入面市倒计时。

　　最后看看新晋为“钱塘新区”的下沙，总的来看，新增供应的确不多。眼下，仅大学城北龙湖·春江天越和金地宋都·都会钱塘两个楼盘在售，后续唯有靠本月底新出让的金沙湖宅地了。