杭州楼市新政：破局二手房“坚冰”

　　5月17日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，市场传闻已久的杭州的楼市新政“靴子”，终于落地。

　　政策剑指当前“冰封”状态的二手房，通过增加房票、减少契税，激活二手房市场活力。

　　这也是自2016年以来，杭州楼市政策第一次转向放松。新政背后的信号意义，耐人寻味。

　　解析新政三大要点

　　与此前楼市调控不同的是，本次新政从3方面，增加市场内的“房票”、降低二手房税费成本。

　　优化二手住房交易政策

　　在本市限购范围内购买二手住房，落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非本市户籍家庭需在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

　　此前，对于“房票”的政策是：落户未满5年，需要缴纳2年社保；父母投靠子女，要满3年；非杭州户籍，需要4年社保记录。

　　新政将这个条件大大放松，落户无需社保、不落户1年社保，就有1套二手房的“房票”。

　　但要注意的是，这张房票，仅限二手房。此前，突击落户的购房群体，主要是看中杭州限价新房的价差红利，对于二手房大部分人都不感兴趣。

　　政策将二手房和新房严格分开，就是因为买二手房的自住需求更多，避免了此前“一刀切”政策带来的购买力“误伤”。

　　进一步完善税收调节

　　本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。

　　这就是大家常说的“5改2”，有利于活跃次新房市场。毕竟，高达5% 的增值税，动辄几十万元，是二手房交易中最大的一笔税费。

　　同时，这条政策还设置了一个前提“转让家庭唯一住房”，出发点是为了首先照顾“卖一买一”的刚改家庭。

　　更好满足三孩家庭购房需求

　　符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

　　近期，全国各城市针对二孩、三孩家庭的购房优惠政策已陆续“登场”。比如南京、东莞、江苏、宁波等，都出台“二孩或三孩家庭，允许新增购一套房”的新政。

　　这一政策可谓一举两得，既有助于人口生育工作的开展，也有助于购房市场需求的释放。专家预计，针对二孩、三孩家庭的购房优惠政策将是未来楼市调控的重点方向之一。

　　但杭州的新政目前只针对三孩家庭。杭州楼市专家方张接向涌金君提供了一个数据：“决策部门做过精确统计——目前活跃在摇号场上的三孩家庭仅有寥寥几百组，但二孩家庭比例占到了14%。”

　　目前来说，三孩家庭并不多，但这是一个信号，未来二孩家庭的房票或许也将增加。

　　二手房的春天会来吗？

　　4月底，中央政治局会议提出，支持各地从当前实际出发完善房地产政策。近期，厦门、南京、苏州、武汉、合肥、长沙、成都、宁波等地，纷纷出台新政，政策也主要指向支持刚性和改善性住房。

　　5月15日，央行发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

　　所以，今天杭州出台楼市新政，并不意外。

　　但与其他城市不同的是，当下杭州楼市的热度可谓冰火两重天：新房市场依旧红红火火，二手房却已降到了“冰点”。

　　在新房市场上，如4月望江新城总价两三千万一套的海潮望月城，中签率低至10.91%，还触发社保排序。

　　与之形成鲜明对比的，是二手房的库存高企、流通无力：一方面，挂牌量约17万套，处于历史高位。另一方面，从年初开始，成交量就一直处于历史低位。

　　据杭州贝壳研究院的统计，4月杭州市二手成交量为4200多套(杭州十区)，剔除临安数据后同比下滑60%、环比下滑18%；均价环比下降3%。同时，业主对当前市场预期不高，挂牌意愿降低。

　　4月新增挂牌买卖房源量约1万套，环比下跌28%，同比下滑39%。市场观望氛围浓厚，叠加疫情期间人口流动较差，二手房带看量下滑明显。 

　　可以看出，本次新政主要针对的，就是目前二手房市场存在的这些问题。

　　但是，能否破局二手房市场的交易坚冰，除了政策面的放松，更有赖于楼市市场机制的自我调节，以及整体经济和市场信心的恢复。