542套、671套、934套，这是宁波楼市进入“金九”之后，前三周的成交量；1332套、1184套、1217套，这是去年宁波楼市9月前三周的成交量。如此看来，今年的“金九”楼市似乎有些“惨淡”。而另一方面，新盘刚一推出就被买空，土地市场还是“吃不饱”。这是为何？记者就此采访了宁波房产界资深人士叶巍俊先生。

　　供给

　　调控成效显现，新盘量少、库存少

　　统计数据显示，今年9月前三周，宁波楼市总成交量2147套，而去年这个时候是3733套，同比下跌34%。

　　“但我们不能单单从宁波楼市成交量不高的现象中，就得出了今年宁波楼市‘惨淡’的结论。因为楼市的成交量并不能直接代表楼市的热度，影响成交量的因素有许多，比如新盘推盘量较少，中梁壹号院8月29日加推的四期高层和洋房仅184套、9月15日姚江湾天源加推的高层也仅182套、中交君玺9月8日二期开盘也仅推出200套左右。”叶巍俊说，其实，7月以来，宁波楼市的新盘供应量一直不高。

　　叶巍俊分析认为，首先，开发商知道现在政府对楼市的调控还是比较严格的，有些楼盘因为价格过高、手续不完备等，拿不到预售证，开发商只能推迟开盘时间，导致市场上的新增供应有所减少。

　　其次，除了价格外，目前政府对楼市的备案量和推盘量也有所管控，从政府角度来看，为了楼市的稳定健康发展，市场推出新盘的节奏需要在一定程度上进行把控。

　　再次，为什么开发商现在对土地那么渴望？实在是因为手上“余粮”太少，进而影响了新盘的推出速度。

　　除了推盘量，商品房的库存量也在影响楼市的成交量。“其实以前国家对一个城市房子的库存量是有规定的，当一个城市的库存量只能消耗一年半或者更少时，政府应该增加推地的速度和数量。而近几个月，宁波的库存量一路下跌，目前只有15000套左右的余房，正常情况下七八个月就消耗完了，宁波一手房源库存已亮起了‘红灯’。”叶巍俊说。

　　新盘量少、库存也少，市民的可选余地有限，楼市成交量自然就有些“惨淡”。

　　需求

　　房贷收紧，市民购买欲望降低

　　随着楼市调控的加紧，一部分市民的购买欲望也受到了影响。“特别是最近，金融调控政策又进一步升级，不少银行再一次提升了房贷利率，从原先的83折、85折优惠，到之后的基准利率上浮10%、上浮20%，买房成本的不断提高，也让很多购房者进入了观望状态。”叶巍俊说。

　　除了房贷利率，买房的首付也在不断提高，从原先的首套房首付20%到现在的30%，有些银行甚至要求40%；而二套房也从原先的首付30%提高到40%，现在某些户型甚至被要求首付60%……

　　如果说贷款利率上升只是每月还款多了数百元，那首付比例的提高，则是数十万元的差别，对于某些刚需和改善性购房需求的市民来说，可能会因此观望；对于炒房客来说，投入资金更多，风险也更大了，购房门槛的提高，让不少购房者望而却步。

　　金融层面的调控，也是导致近几月宁波楼市成交量有所降低的原因之一。

　　分析

　　不温不火才是楼市的健康状态

　　宁波楼市连着几个月成交不高，有人问楼市这是怎么了，是不是“生病”了？叶巍俊认为，房地产市场就和人一样，如果一直处在兴奋、激动的状态，必定会危害“健康”、影响“寿命”。

　　“新盘一推出，去化率就达到70%以上，甚至出现‘日光盘’等现象，这些都不是楼市的健康状态。反之，去化率在30%-40%，按照正常的销售节奏，不温不火。这才是楼市的健康状态。”叶巍俊说。

　　“之前的宁波楼市就有些过于‘亢奋’了，跑得也有些过快，现在因为调控升级，楼市正在慢慢‘减速’。”叶巍俊说，“这样的楼市不是‘生病’了，而是正在恢复‘健康’。”

　　提醒

　　遏制炒房的长效机制正在建立

　　接下来，宁波楼市的走向如何？价格还会涨吗？现在是时候出手买房吗？

　　叶巍俊称，下一步，在政府对楼市调控政策持续的情况下，楼盘供应量可能不会进一步提升，成交量甚至可能还会下跌，但就价格而言，可能不会因为成交量的减少而下跌，可能会稳步爬升。目前市场上还是“一房难求”，估计政府调控力度会“加码”。

　　对于普通市民而言，现在是出手还是继续观望？叶巍俊建议，对刚需购房群体来说，如果房价在合适的位置，该出手时还是应该出手，不要在犹豫中失去机会。因为在房价走势总体向上的时候，无论什么时候出手，都不会迟。

　　对于投资客来说，首先可以考虑价格相对较低的宁波周边区域，每平方米在1万-2万元区间较为合适；其次，应关注区块的发展潜力，有较好的未来规划以及地铁直通的区域，都是不错的选择。此外，大家还要认识到，限购、限贷、限价等，仅是政府针对楼市短期波动的应对之策，促使楼市平稳健康发展的长效机制正在建立过程中，关于这一点，投资客必须要考虑。