它山谷地项目

　　事情似乎正在起变化。5月份至今，无论是房企的融资环境，还是房地产政策环境，都在持续收紧。与此同时，房企在前几年融资环境宽松时借的债快要到期了。

　　前段时间，人民法院公告网信息透露，今年以来全国已有近300家房企宣告破产清算。一周前，中国社科院财经战略研究院发布的报告指出，随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧张甚至断裂的风险，延期交房及项目烂尾的风险增大。

　　在宁波，2011年之后的五年“熊市”中，很多房企资金链断裂，自身灰飞烟灭，同时留下不少烂尾楼盘。

　　今天，我们对宁波楼市2011年至今的烂尾盘作一个不完全盘点，主要有三类：一是尚未交付的“半拉子型”烂尾项目，迄今仍无动静；二是“交付型”烂尾项目，楼盘虽已交付，但并未投入运营，实际上处于烂尾状态；三是“起死回生型”烂尾项目，虽一度烂尾，但终于等到“接盘侠”，现已起死回生。

　　“半拉子型”烂尾项目

　　●北仑蓝海中心

　　蓝海中心项目位于北仑主城区繁华地段，泰山路和长江路交叉口，距离轨道交通1号线长江路站不到1公里，周边有富邦广场、北仑人民医院等配套。项目由3幢27层的高层建筑组成，总建筑面积超过12万平方米，开发商是宁波北仑蓝海资源配置中心有限公司。

　　蓝海中心项目2010年开工，原定交付日期是2013年6月30日，但因开发商资金问题一直停工至今，烂尾时间已经有6年之久。

　　据悉，由于开发商拖欠施工单位工程款且无力支付，施工单位已向宁波市中级人民法院申请对开发商执行破产程序。

　　该项目何时能复工、最终能否等到“接盘侠”，目前尚无答案。

　　●海曙它山谷地

　　它山谷地项目位于海曙鄞江镇，是一个居住兼具旅游休闲、养老等卖点的项目。项目号称景区总面积约800公顷，设有10万平方米的大型停车场；整个景区分四期开发。

　　按合同约定，它山谷地应于2015年5月交付。但因开发商资金链断裂，烂尾至今。据了解，开发商宁波天海它山实业有限公司已经进行破产清算，目前仍在资产重组。

　　●宁海江南名都

　　江南名都项目位于宁海县城核心区域，兴宁北路与金水路交汇处，共28层，2011年开售时号称“五星级精装修豪华高层公寓”。开发商是宁波康尔房地产开发有限公司，其母公司是一家针织制衣企业。

　　因资金问题，整个康尔系企业陷入债务危机，2014年后江南名都便处于停工状态。其间，项目所在的街道聘请了专业律师团队介入危机处置工作，但目前仍未复工。

　　“交付型”烂尾项目

　　●奉化梅里达国际购物村

　　梅里达国际购物村是个商业项目，位于奉化区大成路与东环路交汇处，临近高速出口和宁奉城铁站，当年号称要建成“梦幻般的西班牙小镇”。

　　项目在2014年交付后，开发商破产，还没运营便“休克”，一直荒废至今，水电未通，宛若鬼城。

　　据该项目所在街道的相关负责人称，目前已有投资商前往接洽、有意接盘。但业主与投资商至今没有谈拢，项目何时投运还是未知数。其中一幢单身公寓楼前段时间曾公开拍卖，但流拍。

　　●海曙威尼斯商业广场

　　威尼斯商业广场位于海曙集士港集丰路与春华路交汇处，与奥特莱斯近在咫尺。

　　该项目的商铺应于2015年12月31日交付，与商业广场同步开业，后延至2017年12月底正式交付，而商业广场至今未能正式运营。

　　项目开发商是宁波文丰置业有限公司，该公司涉及海曙法院审理的多起案件，有的已经结案，有的还未结案。记者近日前往该项目现场看到，广场外围已有部分商铺营业。商场内一间办公室里的工作人员说，该项目已有意向投资商接盘，预计明年正式运营。

　　“起死回生型”烂尾项目

　　●江北明州广场

　　明州广场项目位于江北洪塘，2013年10月开建，股东几经调整，最终因资金链断裂于2017年8月停工。今年7月18日，宁波鼎琛企业管理有限公司与宁波明州华府文化发展有限公司、华恒建设集团有限公司分别签订了项目收购协议和工程复工协议，将于近期正式复工，预计6个月内建设完工。

　　●江北新天地

　　新天地位于江北老城中心地段、近老外滩，是一个40年产权项目，由本土开发商奥丽赛置业开发，但开盘后卖得甚为艰难。项目结顶后，因开发商资金链断裂而停工。

　　2016年，该项目卖给香港上市房企路劲基建。记者从项目售楼处了解到，该项目计划今年年底开始试运营，明年6月份正式运营。

　　●余姚璟月湾

　　璟月湾位于余姚牟山，是一个别墅项目，号称占地约3000亩，除别墅外还会建设高尔夫球场、温泉、五星级酒店等。按照购房合同约定，开发商应在2014年交付，但后来开发商破产。直到2017年10月，璟月湾公司管理人大会高票通过重整计划，才盘活该项目。

　　●镇海世博花园

　　世博花园项目位于镇海骆驼，2014年8月停工，同年12月30日开发商南南置业宣布破产。后由佳源集团接盘，项目更名为佳源都市，引进银泰城项目后重新开售，卖得也不错。

　　此外，像慈溪恒元悦城项目、前段时间成功拍出的壹江城项目以及位于高桥的四季翠园等，也属停工、烂尾后终于等到“接盘侠”的幸运儿。

　　烂尾盘的处理程序

　　烂尾楼盘的处理程序是怎样的？记者采访了浙江海泰(杭州湾新区)律师事务所熊保华律师，他经手过宁波多个大型烂尾楼盘的案子，在这个领域经验丰富。

　　据熊律师介绍，楼盘烂尾后，项目所在地的政府部门一般都会介入，通过约谈开发商、整理法院等行政机构信息、找银行和施工单位等主要债权人了解情况等方式，掌握烂尾楼盘的债务情况、销售情况、剩余工程款项及房产被查封情况等。

　　之后，政府部门一般会与开发商、施工方及主要债权人进行协商，寻求烂尾楼盘在当时情况下的处理方案，主要有三种：一、将烂尾楼盘剩余可售房产抵偿给施工方，由施工方自行垫付后续工程款建设；二、将烂尾楼盘剩余可售房产出售给第三方，由政府监管第三方的购房款，专款专用，保障工程款支付；三、引进第三方收购开发商公司，承接债务，复工并完成建设后交付。

　　如果上述方案均无法操作，一般会协调债权人及法院，对开发商进行破产清算或重组。法院裁定开发商破产后，会引进破产管理人，由破产管理人对开发商的资产及债务进行统一处理，将烂尾楼盘评估后进行公开司法拍卖。拍卖成交后，再由竞得方进行楼盘后续建设及房产交付。

　　在解决方案达成或拍卖成功前，购房者没有什么好的办法，只能等待。

　　从实际操作来看，如果不小心买到烂尾盘，购房者是比较弱势的。因此，在购房前多了解开发商的品牌美誉度、资金实力等，这很重要！