小区旁边有人乱倒垃圾，业主找物业反映，物业说没法管；小区道路破损了，找物业修，物业却说需要通过业主同意申请小区维修基金；家里卫生间漏水找物业，物业让业主自己修……交了物业费，好像物业什么都不管，那物业到底管什么？

　　“一直以来，大家对于物业的理解有很多误区。”市综合行政执法局机动大队物业管理负责人周文说，大家都认为小区的事都应该找物业，其实不是，小区里的事涉及很多个部门，不同的部门有各自的职责。物业就像保姆，家里的电视坏了要让保姆修吗？显然保姆做不到，物业也是一样。

　　很多人对物业管理存在理解误区

　　根据现有的《台州物业管理条例实施细则》，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　“很多人对物业管理存在一些理解误区。”周文介绍，比如有业主认为家里财物被盗了，物业就应负赔偿责任，这种理解显然是错的。如果业主财产失盗是由物业失职造成的，例如物业没有按照合同约定安排巡逻人员等，此时物业应承担未履行合同约定或在履行合同中存在服务瑕疵的责任。如果物业履行了合同约定的内容却依旧未能阻止失盗的发生，则应依据其过错大小承担相应责任。

　　物业管理中的秩序维护工作是配合居委会、公安机关搞好治安防范，其主要职责是维护区域的公共秩序。小区秩序维护人员的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发生，降低了案件的发生率。

　　“很多人觉得只要是小区里的事都该物业管。”周文说，比如家里的电灯不亮了，漏水了，都要求物业及时维修，觉得物业只知道收费，什么事都不干。实际上物业管理活动强调的是物业的“共用”部位，并不包括业主自用部位，所以物业的工作多数业主不能直观地看到。比如地下管网维护，只有底楼受到下水管堵塞的业主才能感受到；屋面维修保养，也只有受到渗漏的业主能感受到。

　　小区管理需要多方良好的相互协作

　　“小区里的事千头万绪，多个部门都有涉及。”周文表示，按照物业服务企业与各专业管理部门职责划分，各部门都有自身的负责区域，只不过以往大家的概念里，只要是小区里的事都去找物业了，也就是说物业承担了大部分职能部门的工作。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的保洁；公共区域的秩序维护；车辆的停放管理；对物业使用中禁止性行为的管理措施；物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。

　　按照相关规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。供电设施进户线以内业主负责，进户线以外由电业部门负责。

　　自来水方面，管线用户进户管道以内用水设施是业主自己负责，而像检查井以外的都应该是自来水公司负责。

　　通讯管线楼内电话预埋管线及其他管线是由通讯部门负责。

　　“可以说各司其职。”周文说，还有行政执法部门、环保部门、卫生计生部门、质监部门等都有涉及小区管理的职责。

　　周文介绍，业委会则是起到监督物业管理公司管理运作的作用，业委会执行业主大会的决定和决议；召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷，等等。“只有各方有着良好的相互协作，才能让小区生活更加和谐。”