温州网讯《鹿城区实施安置性质住宅商品房购买工作的试行意见》今起正式实施。有关鹿城安置性质商品房“购房房票”的这一新政自披露以来，就引起诸多征迁安置户的关注。昨天，记者邀请鹿城区城中村改造办公室有关人士对新政进行全方位解读。

　　为何出台新政？

　　意在推动产权调换期房安置房全额收购

　　去年4月1日，鹿城区出台《关于对温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》，旨在鼓励被征迁对象进一步转变安置模式。

　　从“大建大美”的角度看，产权调换期房安置房收购政策的出台，显然是希望整合城区规划区范围内土地资源，对优化城市规划，提升城市建设品质，具有一定的作用。

　　鹿城区村改办有关人士透露，自去年4月1日实施产权调换期房安置房收购政策以来，大多数征迁对象都表示欢迎和支持。以划龙桥村为例，选择产权调换期房安置房收购的拆迁户达到七成以上。不过需要注意的是，有的安置对象选择的是部分期房安置房收购、部分保留在集中安置区块产权调换。因此，划龙桥村区块期房安置房收购的面积比例仅约30%。

　　由于建设标准不高、物业管理水平较低、土地划拨性质等问题，建成后的安置房品质远低于商品房，市场售价远低于同地段销售的商品房。因此，地块拆征、就地安置的传统模式存在根本弊端，无论是对政府还是安置对象，可谓“两输”。换句话说，只有全额收购比例足够高，那么征迁地块的建设品质才更有保障。

　　新政适用范围？

　　这两类就地安置户才能申请购房房票

　　在产权调换期房安置房收购政策中，还没认购定位安置房的拆迁户们可以申请将几年后才建好的安置房“卖”给政府变现，用现金去购买别处商品房。我们可以形象地称之为“现金房票”。那么针对“现金房票”的概念，新政创新型地提出了“购房房票”。

　　我们注意到，新政仅适用于产权调换房屋位于改造范围内的征迁项目，也就是我们俗称的就地安置项目，如南汇街道横渎村。

　　而在就地安置项目中，仅有两类人群适用：一是选择了期房安置房全额收购的房屋所有权人；二是2017年4月1日之后启动签约且原房屋(一般为非住宅用房)所有权人选择货币补偿的。

　　所谓“购房房票”，简单地说，就是上述适用范围内的征迁户，预定购买未来在就地安置区块兴建的商品房的资格。

　　购房房票申领有限制

　　同项目同对象只能申领一份

　　当然，申请购房房票也有一些规则。首先，就是同一改造征迁项目的同一购买对象只能申领一份购房房票。

　　比如张三是某就地安置项目的征迁户，他在该项目内有三套房，签订了多份征迁协议，但是张三也只能申领一份购房房票。鹿城区村改办有关人士坦言，此举在确保满足征迁户个人住房需求的前提下，可以最大程度地避免征迁户手握过多安置性质商品房房源。

　　又比如，某一套征迁房屋系李四、王五、赵六多人共同所有，那么他们也只能共同申领一份购房房票，今后所购得的安置性质商品房也系三人共同所有。

　　现金房票和购房房票不能重复享受

　　这一点容易理解，要么选择期房收购，拿现金去别处物色新房；要么申领购房房票，未来搬进就地安置区块的安置性质商品房。

　　然而问题来了。张三在此前已经签订了期房收购协议，并享受了6个月的延期领款房票奖励，如今张三想要申领购房房票，该怎么办？

　　假设，张三拿到的期房收购款总额为200万元，延期9个月的房票奖励为收购款的10%，即20万元。此时，张三申请将200万元全部转为购房房票的话，那么他必须先放弃相应的现金房票，即退还10%的房票奖励20万元。而这200万实际延期领款期间(假设已延期至第8个月未领款，扣除正常的领款期限3个月后，实际延期领款期间为5个月)，可按年利率4.8%计付利息。

　　同样道理，如果购买安置性质商品房之后，购房房票内预算购房款仍有剩余，剩余部分可以申请退还，并按年利率4.8%计付利息。

　　购房房票的预算购房款最多买360平方米套内面积

　　一般来说，安置性质商品房的标准套型以套内建筑面积60平方米、90平方米、120平方米、140平方米四个套型为主。那么，申领购房房票的安置对象应该往房票里预付多少金额呢？

　　举一个例子：在申领购房房票时，李四会被告知一个由评估得来的相应区块内的商品房销售均价，假设为2万元/平方米。按照优惠政策，今后李四所购安置性质商品房可享受八五折，即只需1.7万元/平方米。

　　假定收购款数额允许，李四预先设定选购一套内面积90平方米和一套内面积140平方米的商品房，加上众用分摊系数(假定为1.25)，那么他的支付购房房票的金额至少为：1.7万元/平方米×(90+140)平方米×1.25=488.75万元。

　　值得一提的是，购房房票内的金额，根据优惠均价折算而来的计划内可购面积，最多不能超过套内面积360平方米(按众用分摊系数1.25计，即为建筑面积450平方米)。计划内可购面积实际结算价格则根据结算优惠价计价，也就是结算销售价(“一房一价”)的八五折计价。对于计划外增购部分的面积，将按商品房的结算销售价计算，无法享受价格优惠。

　　至于分套购房规则，要求计划内可购面积必须达到最小标准套型面积的2倍，分套后剩余最后一套面积不得小于最小标准套型面积。以上述的最小标准套型60平方米为例，王五的计划内可购面积为170平方米，他在计划外增购10平方米的基础上，可以购买两套90平方米的新房，但不得通过增购30平方米的手段，从而购买一套140平方米和一套60平方米新房。

　　期房安置房收购面积比例过低

　　或导致无法实施商品房建设

　　赵六申领了购房房票，是不是就意味着他一定能搬入安置性质的商品房？其实不然。如果该征迁区块的期房安置房收购面积比例低于一定的标准，安置性质商品房建设计划就有可能“流产”。这一标准由属地实施单位拟定后报区政府确定，但不得低于50%。

　　不过不用担心，就算真的无法实施商品房建设，赵六还是有多种选择：第一，他可以选择退还购房房票的金额；第二，他可以凭购房房票，以第二批购买对象的身份去其他区块购买安置性质商品房，也就是在该区块第一批购房结束后仍有剩余房源的前提下。

　　当然，如果赵六在申领购房房票后反悔了，只要是在购房《销售合同》还未签订之前，他都可以申请退还购房房票的金额，还能按年利率4.8%拿到相应利息。

　　“购房房票”新政有何优势？专家这样说

　　温州恒达房地产开发有限公司相关负责说，“房票”政策的出台，将安置房建设引导至市场化运作，高品质的安置性质商品房增多，对城市形象的提升有一定的好处，而且运作效率也会更高，有利于改善政府的收支状况。另一方面，该政策能有节奏地释放拆迁户的购房需求，在一定程度上抑制楼市的波动。

　　温州房地产政策研究中心副主任、温州职业技术学院建筑工程系主任薛朝晖认为，首先，对于暂时不需要购买商品房的安置对象而言，“房票”可以让他们享受最长达5年的按年利率4.8%计算的长期、稳定、安全的最高达24%的固定收益。其次，与就地实物安置相比，“房票”政策的选择范围更大，持有房票的购买对象不仅可以在原改造征迁项目区块选购商品房，还可以到其他区块选购商品房；再者，与现金货币安置后自行购买商品房相比，选择申请《购房房票》购房的购买对象，在商品房价格上可以享受下浮15%的优惠。