绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南，说自己一个月前自掏腰包640万港元买下绿城中国60万股股票后，“后悔”了。

　　“没搞清楚规则，买少了，本来还要买更多。”他对涌金君说，“绿城的股价，被严重低估了！”

　　4月21日，绿城中国在杭州召开“2018绿城生活开发者大会”。会前，曹舟南接受了涌金君的专访。

　　△绿城微观印象展现场

　　绿城根植杭州 投资节奏顺应市场变化

　　大家可能和涌金君一样，一直关心着从杭州起步的传奇房企绿城。在今年3月29日的年报会上，曹舟南说：“杭州去年我们为什么没有第一？这是战略上的考量。”曹舟南和绿城中国团队，到底在考量什么？21日，曹舟南详细阐述了其中的逻辑。

　　在曹舟南心目中，杭州排在第七位，但他强调再强调，这是从房地产投资角度排的。

　　他说：“现在杭州培育新经济、新产业带来的强大效益，经济在跨越式发展。我对杭州市场非常看好，作为一个房地产消费市场，杭州的房子一直供不应求。并且，坦诚地讲，有一点我对杭州非常佩服，杭州市政府的依法行政的能力非常到位，这样的投资环境在中国数一数二的，杭州有今天的发展格局和地位，是有必然性的。”

　　市场这么好，投资环境这么好，为什么还是“中流城市”？曹舟南解释说，一个原因是中国主要开发商几乎全部进入杭州，杭州已是一片“红海”；另一个原因同时土地高价与销售低价造成“剪刀差”，利润较低。

　　“我在投资上非常谨慎，一些项目如果拿地，明摆着是要亏损的，为什么要做？”

　　“绿城根植杭州的战略永远不会变，但是投资的节奏会顺应市场变化。”

　　但这并不代表绿城放弃杭州。“在杭州乃至浙江，绿城品牌深入人心，只要账算得过来，绿城会积极投资。”曹舟南拿地价高达4.5万元/平方米的凤起潮鸣项举例子，即使高价拿地但仍有空间的项目，绿城也会勇往直前。绿城并没有放弃大本营杭州的龙头地位，而是要择机而动。

　　△曹舟南

　　重仓一二线城市 三四线打法短频快

　　绿城中国2017年度业绩公告称，2017年，绿城集团聚焦“核心城市、核心地段”，以较为合理的价格获取了一批优质土地，投资规模创历史新高。

　　“三年前，绿城的土地储备结构为三四线城市占比62%、一二线城市38%。经历了这三年，结构已经发生了逆转。”他表示，经过2017年的补仓，一、二线城市的土地储备总可售货值达70%，土地储备结构不断优化。

　　“2017年，绿城集团拿到了37个项目，新增投资额度的86%集中在一二线城市。”曹舟南表示，从总体库存结构看，投资库存达到4300亿、代建库存也是约4300亿，可售储备货值达到8500亿元。

　　一二线城市的房地产市场正处于调控中，但曹舟南强调绿城重仓的仍将是“插根筷子都会开花”的一二线城市，“两个核心”的投资战略没问题。“中国的房地产行业也是靠天吃饭，这个天就是政策。一个优秀的房地产公司，其发展轨迹，如投资方向、投资举动等，要尽量咬合住政策的变化，千万不能背道而驰。比如现在布局一二线城市，只要这家公司实力很强，我判断再扛一年时间，价值肯定在。但关键是你能不能扛住。”他说。

　　但曹舟南也认为，一二线城市的流动性将受到挑战，“2016年1-10月买的地，由于售价上不去，几乎被架在半空，价格上不去。2017年1-10月买的地，因为自持比例过高，也被夹在中间。”绿城踩准了时间点，成功进行了一场“反周期投资”，“绿城中国在2016年几乎没有拿地，2017年尽管拿了37个项目，但几乎都是从10月底开始的，所以自持比例非常小，性价比较高。”

　　但他也认为，现在的三四线城市，特别是优质的三线城市目前存在“机会窗口”，“大家也关注到，特别是从去年开始，三四线城市销售活跃、交易量明显放大，毛利率也不错。”这与目前的房地产调控“因城施策、分类调控”措施有关。他说：“我认为有两个原因：一是三四线城市的房地产市场大多没被调控；二是一二线城市限购限价为主的宏观调控实施到位后，投资性的资金被挤压到三四线城市，‘挤出效应’明显。”

　　“这话，我今年这么说、去年这么说、前年这么说：我们不会拒绝三四线城市。宋卫平是行业的奇人，宋卫平时代的绿城曾经重仓了三四线城市而受挫，我们也批判过重仓三四线城市的做法，但现在时代不同了，布局三四线城市还是具有合理性的。”

　　但在三四线城市的战略上，曹舟南提出必须是短平快的。比如2017年绿城拿了德清、常熟、舟山三个项目，体量都不大，在短频快的操作下，利润可观。“会控制投资比例和单体体量，一个项目绝对不会超过30万方，20万方最为理想，一定是快进快出的。原因是三四线城市的经济基础、人口基数、购买能力等的限制。我个人判断三线城市的机会，最大的可能就出现在今年年底到明年年初。”

　　掌舵绿城三年 脱掉棉袄轻装上阵

　　2015年6月22日，曹舟南接棒绿城。房地产行业进入白银时代后，提升盈利能力是处在扩张中的房企难以修炼的内功。经历过发展低潮的绿城，过去两年的毛利率水平一直徘徊在20%的水平线。曹舟南掌舵后，开始从财务、营造成本和加快周转等方面多管齐下，强化绿城的盈利能力。

　　“三年来，我个人总体满意，解决了发展战略的缺失、进一步完善了治理制度、投资战略非常清晰，整体运营效率得到非常明显的提升，当然，依然有许多需要总结和努力的地方。”

　　曹舟南说，这三年，绿城的负债结构调整到位，负责率在行业中算是低的，财务融资成本下降，资金的问题得到解决。同时，运营上的历史遗留问题已经彻底解决。

　　财报显示，2017年，绿城中国除税前利润人民币63.91亿元，较2016年的37.48亿元增长70.5%；每股末期股息人民币0.2元，同比增长66.7%。截至2017年12月31日，绿城中国银行存款及现金约为人民币359.8亿元，创历史峰值；净资产负债率为46.4%，同比大幅下降；2017年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2016年的5.9%相比进一步下降。

　　“回款指数在房地产销售中也是NO1。”曹舟南举起了大拇指，“行业平均65%，绿城中国超过90%。有中交集团的背书，各大银行对绿城非常放心。”

　　“现在面前的问题是下一轮怎么发展，战略定位在哪里？”曹舟南表示，“目前确实遇到了一些挑战，坦诚讲是品质的坚持坚守和进一步创新，绿城一直在传承宋总近20年来品质开发商的内核，但随着人们对美好生活的需求还在不断提高，还要不断创新。传承和创新相结合，这是我最大的任务。同时，开发模式也在不断创新，开发效率和周转率还有提升空间，总体看项目的效率还可以进一步提高。”

　　△单人售房套数最多的有44套

　　如何跨越调控？绿城要转换动能

　　“基于行业的判断，为未来发展设定动能的转换，房地产不再简单的‘拿地、造房’，以‘今天高地价搏取未来高房价’的开发模式一定会出现问题。2015年-2016年绿城几乎没有拿地，也是基于这样的考量。”曹舟南说，绿城动能转换的总体考量是“轻重并举”。

　　“绿城中国去年的销售额完成了1463亿，今年保守估计在1600-1800亿元之间。我个人偏向更为稳健的商业模式，我不太在意销售规模，关键是规模与利润总额相匹配。”从今年春节开始，曹舟南一直在研究一个问题：绿城在越过2000亿后如何实现高质量增长，他一直在学习恒大、碧桂园、万科，“这些房地产企业从2000亿到5000亿时，一定有它发展的必然规律”。

　　曹舟南透露，今年五月，绿城还将对企业组织架构做出重大调整。

　　“在纯房地产投资开发方面要建立11个战区，进一步整合组织架构，绿城中国直接面对11大战区，客户定位、产品定位、销售全部下放，进一步提高周转率，使资金效率更高。”

　　另一方面，还要建立包括绿城管理集团、绿城生活集团、绿城科技集团在内的五大轻资产集团，大力发展新产能，切实转换发展动能。

　　“主体11大战区、纵深5大轻资产运营公司的运营结构，一旦进入调控周期，就大力发展轻资产业务；一旦房地产业务稳定，主体发展11大战区。这样的调整即将实现。”曹舟南说，“如何烫平调控周期？只有切换动能。让轻资产的利润占比逐步提高到30%，将来轻资产是稳定收益，重资产的是浮动收益。”

　　“我希望未来绿城中国做得非常稳健，不管有没有调控，绿城中国都是有保障的、是非常稳健的。这是我真正考虑的总体战略。”他表示。

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　　数字解读2018绿城生活开发者大会

　　2018年4月21日，来自全国18个城市的1500名热爱生活的人士，相聚杭州，共赴聚会——2018绿城生活开发者大会，这场大会究竟给我们带来了哪些启示？通过一组数字，可以略知一二。

　　1、1500位全国代表共赴美好

　　2018绿城生活开发者大会的主题是“美好恰逢其时”。

　　与会的1500人，来自绿城在全国的七大区域、18个城市，包括业主代表、媒体代表、意见领袖等。

　　2、1次绿城式的艺术表达

　　作为大会的开篇，一场脑洞大开的“绿城微观印象展”，以充满想象力的表达方式，第一次将绿城24年来的建筑营造细节倾囊而出。

　　“绿城微观印象展”采用与震撼全球的“不朽的梵高”感映艺术展类似的高科技形式，通过洞门、穹顶亭、屋顶、戗角、拼花、曲径汀步、水珐、建筑单体、设计手稿等九大系列，多维度解密绿城建筑之美，全方位展现绿城对美好生活的研发能力。

　　3、1段美好的诺言

　　会上，绿城中国总裁曹舟南代表绿城许下了一个美好的诺言——“每一个作品都是一朵玫瑰，每一朵玫瑰都是一个承诺。我们坚守，秉承真诚善意之心，传播绿城对美好生活的理解；我们传承，提升产品价值、服务品质，将建筑与生活美学更深刻地熔铸到营造中；我们力行，以企业公民的责任感服务渴望美好生活的人群，让更多人住上更好的房子；我们尊重每一寸土地的价值，我们更尊重土地上的人们追求美好生活的权利。在时代的洪流面前，面对行业新的挑战，绿城将以充满创造力、凝聚力、战斗力的奋斗精神，努力成为‘美好生活的开发者’，这是时代赋予我们的责任。”

　　4、4大新品序列成型

　　绿城房地产集团总经理肖力以《美好的绽放》为题，分享了绿城产品的独特现象，可谓“干货”满满。

　　其中几个数据令人印象深刻——如已交付了18年的桂花城、九溪玫瑰园，历久弥新；绿城二手房的价格往往成为板块标杆，且涨幅远高于同板块平均水平；绿城粉丝如云，业主再购率达惊人的51%。

　　肖力还着重提到了绿城已形成的四大新品序列：以滨海文旅、城市耕读、优学教育、健康颐养为代表类型的“小镇系列”；以济南、沈阳、天津、西安四座全运村为代表的“运动系列”；“公共交通+物业”复合开发模式的“杨柳郡系列”；以杭州凤起潮鸣、上海黄浦湾为代表的“标杆系列”。

　　5、5大创新生活服务

　　绿城将自己定位为“理想生活综合服务商”，还在去年成立了理想生活集团。

　　此次大会，绿城理想生活集团总经理祝军透露了绿城生活服务的五大创新，分别是生活美学馆、房屋4S店、美好生活BOX、睦邻社、绿城+APP。

　　6、4.0时代的代建绿星标准

　　“希望让更多的人，住上绿城的房子，享受绿城的服务。”一直以来，这是绿城创始人宋卫平的梦想，也是所有绿城人的梦想。

　　绿城管理集团总经理李军的主题演讲，表达了让更多人过上美好生活的愿景。绿城管理集团还推出了“绿星标准”，将绿城的好房子、好生活、好服务分解为4大指标体系、17项标准管控，开放给其他开发商参考，被誉为房地产界的“米其林”指南。