两个买房人的买房甘苦

　　温州商业地产投资服务中心总经理潘文认为，温州购房者对政策变化很敏感，在目前国家及地方不断出台楼市降温政策氛围下，一向市场嗅觉灵敏的“温州炒房团”开始拿捏不准、举棋不定。“温州人也绝非料事如神，市场判断出现分化并不奇怪，所以在一些房产泡沫较小的城市，他们没有做出成熟的判断。”潘文丝毫不忌讳地承认他所说的泡沫较小的城市就是以广州和深圳为代表的珠三角。

　　颇具有权威性的《个人理财》杂志，在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价。在37个大城市平均房价及人均收入排行榜中，深圳的平均房价排名第5，每平方米商品房平均房价6037元，2004年居民家庭人均可支配收入27596元，人均收入排名第1名。而广州的平均房价排名第7，每平方米商品房平均房价5660元，2004年居民家庭人均可支配收入16884元，人均收入排名第10名。

　　在《个人理财》接下来的“37大城市房价泡沫榜”中，广州排名第15，三口之家年收入50652元，年节余28872元，简约两居室平均总价396200元(每70平米)，买套简约两居室需要年限为13.72年。深圳，排名已经到达了第36，三口之家年收入82788元，年节余47164元，简约两居室平均总价为422590元(每70平米)，买套简约两居室需要年限为8.96年。

　　陈辉，男，2001年从南京某大学毕业后去广州工作。工作1年后——2002年年底，他在广州的广州大道中买了一套全装修的120平方米的商品房，房价是4800元／平方米，父母帮忙付了首付，每月收入近5500元的他还每月2000元的贷款。“这个贷款压力在当时还好，在广州生活成本不是很高，更何况近年来我的收入又有了大幅提高。”陈辉颇为轻松自如地说。

　　而与此同时，他的大学同学、毕业后留在南京工作的毛亮，也是在2002年年底买的房子。毛亮说，自己当时也想买全装修的房子，但那时地段一般的全装修房价格在6000元左右。于是他最后还是买了一套毛坯房，每平方米4100多。“我父母也帮忙付了首付，我的月收入当时3000多，现在涨到4000多，每月2100元的还贷感觉很痛苦。”

　　3年时间过去了，陈辉买的房子价格没有明显的变化，毛亮却眼见着自己买的房子房价蹭蹭上涨了1700元／平方米。但是，陈辉已经入住了两年多，而毛亮还在为装修房子的钱从何处来而发愁。

　　其实，作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。

　　广州、深圳的楼市理性

　　有这么一种观点是，以广州和深圳为首的珠三角，是全国楼市最理性的地方。

　　上海楼市周刊主编钱梦明告诉记者，这个观点的背后有着最深刻的教训。“1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%，17万港人成为房子市价跌到低于他所欠银行贷款本息的‘负资产’人口，很多人干脆‘塌订’：房子连同首期及已付月供统统不要了。直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。”

　　“尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10%左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8%—10%应该是可以期待的。因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。”钱梦明表示，这种稳健显然不适合“温州炒房团”的兴风作浪。

　　值得一提的是，1990年代初期，珠三角已经经过了类似于上海的一波“疯长”行情而回归了市场和理性。“这种情况在1996年达到顶峰，当年预售商品房均价达到6677元／平方米，城区更是‘找不到1万元以下的房子’。而从1997年开始，广州房价一路下滑，至2003年，均价降到5274元／平方米，每平方米跌幅至少超过1400元。在广州房价持续下滑的7年中，广州人购房观念、消费层次发生了很大变化，开发商为争夺客源，往往在小区及周边环境、园林绿化、小区配套等方面不惜血本，大型楼盘整体开发纷纷向国际水平看齐，早年疯炒的那一批间杂在居民区内的单体楼、商住楼，目前在二手市场也属于缺乏人气的滞销货，当年的一批炒楼者还真炒成了‘房东’。”

　　广州市国土房管局市场管理处处长黄文波介绍说，广州中心区目前一般商品房均价在每平方米6000元左右，其他区及郊区一些大盘每平方米在四五千元左右，适合目前广州多种收入阶层的消费能力。他还提出：“珠三角平均房价收入比与理性房价收入比是1.3倍，除广州、肇庆和江门之外，其他城市的房价收入比和理性的房价收入比非常接近，即便是房价收入比最高的广州也仅仅达到长三角的平均水平，珠三角的房地产价格总体是趋于理性的。”

　　同时，广州、深圳居民住房的饱和度也得到了空前的提升。据悉，广州、深圳的居民通过购买房改房、拆迁和购买商品房等方式，85%以上家庭解决了有产权的住房问题。以广州为例，从1997年到2002年5年间，广州人均居住面积增长44.3%。对他们来说，不是解决住房“温饱”问题，而是解决“怎样住出格调、品位”的“小康”问题。现在，广州市民在市区拥有一套住宅后，很多人已经计划在郊区购买周末休闲度假用房，这就使得广州消费需求显得从容——房价如果离谱，购房者便不介入，等价格降下来再说。这也就难怪“温州炒房团”在这两地搅不起风浪了。