温州房产界资深人士顾小军(化名)形容目前投资者普遍面临的状况是——“严重套牢”。越来越多的投资者正以现实的成本支付炒房带来的高昂代价“温州炒房团”已经成为历史现象，今后不太可能再出现这样的投资热潮

　　曾经席卷全国的温州房产投资热日渐式微。

　　温州房产界资深人士顾小军(化名)形容目前投资者普遍面临的状况是——“严重套牢”。越来越多的投资者正以现实的成本支付炒房带来的高昂代价。

　　调控大幕下，一度存在投机现象的房地产市场已出现理性的盘整态势。房价在调整中回落，相信温州人的投机心也将在调整中逐渐平复。

　　有人赢利有人套牢

　　温州海螺置业有限公司市场部经理王征宇把“持房待售”的投资者分为两类，一类是较早把房子买进的，另一类是去年年底至今年3月期间买房的。房价下跌，对前者来说是利润比预期减少，后者却不得不接受遭受损失的现实。

　　林小姐属于前者。她今年40岁,温州瑞安人,业余作家,目前在上海有6套房子。2003年下半年，她先后在上海买了7套房子，每套房子首付都是两成，总投入为120万元。买了7套房子后，手中还有50万元现金，她就“停手”了。她当时的想法是，这笔钱留着支付按揭，自己就不会因为资金问题处于被动。今年5月,“楼市新政策”出台前夕,她把位于上海浦东世纪公园附近的一套房子卖了，赚了70万元。

　　对目前上海房价的情况，林小姐表示不太了解。她说，这几个月自己才上网两三次了解信息，现在只知道市场不好，但不知道会下降到什么样的程度。由于房子是早在2003年买进的，她相信自己不会亏钱，只是“利润比预期少了”。接下来，她希望再卖出一两套房子，但也并不着急，一方面，现在买房的人对交易不积极，出价低于她的心理价位，另一方面，以自身的经济情况看，支付两年按揭款不会有资金压力。她现在每月要支出的按揭款一共为2万元，收入则包括工资以及房产之外的投资。

　　温小姐则属于后者。她现有十来套房子，都在上海，而且都是今年上半年买进的。在房价最高时期买进的这些房产，如今是她的心头之痛。她不太愿意谈及这个话题，也不愿透露更具体的情况。“只能养着这些房子，付按揭的钱是没问题的，”她说，“跌了也没办法，投资总是有风险的。”

　　不知道期限的等待

　　顾小军几天前去了一趟福州，希望把位于福州的3套房子出售套现。顾小军介绍，这3套房子都是其女友今年上半年买的，纯粹是投资性质，其中2套还是女友跟朋友合伙投资的。令他啼笑皆非的是，到现在，女友对楼盘的情况也并不了解，当初买它的原因是该楼盘“会所的门楼很气派。”到福州一打听，顾小军发现这个楼盘有一两百套房子都是温州人买的，眼下都套牢了。怎么把女朋友的房子套现？这令他非常头疼，一方面，价格比买进的时候跌了，经济上必定蒙受损失；另一方面，因为是期房，找好买家后，得通过与开发商终止合同、再由买家与开发商签订购买合同的方式操作，程序上非常麻烦，几个月后才能拿回资金。

　　“套牢的情况非常普遍。”顾小军说。他估计目前温州人在福州被套牢的房子至少在千套以上，在嘉兴、杭州、上海等城市，温州人被套牢的情况更加严重。

　　套牢者的心态并不相同，有的抱着“既来之，则安之”的想法，有的心慌、焦虑，急于套现却苦于无法套现。李先生在上海现有5套房子，2套是自己的，3套是跟朋友合伙买的，购买时间都是去年底到今年3月期间。他经营着一家私人企业，用于买房的300万元资金是从企业调出的，现在每月要支出的按揭款为1万多元。“慢慢等吧,也许两三年，也许三五年，反正不缺这300万元,这笔钱不会影响企业运作。”他说。李先生告诉记者，他有不少朋友也在同一个时期进入市场，在上海买了几套房子，大部分人资金压力不大。

　　也有人面临资金极度紧张的情况。王征宇表示，去年底今年初进入市场的一些投资者，有的一次性买了五套、十套房子，现在“痛苦不堪”。一方面，房价已大幅缩水，有的楼盘如果按现在的价格卖，每平方米要亏3000元左右。另一方面,由于他们对市场逆转完全没有心理准备，资金安排缺少腾挪的空间，目前支付按揭款的压力很大。“有的人通过民间借贷在还按揭。”王征宇说。

　　目前，温州民间借贷的利率在每月1%左右。通过这种方式养房，资金成本很大。能不能低价抛出呢？王征宇表示，很多朋友都已经把房子委托给中介公司出售，但他还没听到有成交的案例。“现在卖房并不容易，买方找各种理由压价，”他说，“有的交易已经确定，由于价格又降了，买方也选择反悔，宁愿支付违约金。”

　　“对那些套牢的房产投资者，这是一场痛苦的等待。”温州大学经济学院教授马津龙说，“因为这是不知道期限的等待，等到什么时候结束，目前谁也无法预料。”他认为，资金是有机会成本的，即使几年后出售价格没有跌，甚至比买入的价格略有上涨，那些投资者也是亏了。

　　“温州炒房团”成为历史？

　　“温州人投资房产的热情被打压了。”林小姐说。她发现，以前一起看房的朋友现在各做各的生意，都不怎么在房子上花心思了，虽然他们手中都还握有投资的房产。

　　记者接触的其他房产界人士、投资者也都认为，温州人投资房产的热情这次已受到很大打击，目前很少人还有兴趣投资房产。

　　王征宇打算今年年底到上海再买一套房子，但主要目的是自住而不是投资。他认为，到年底的时候价格会比现在更便宜，是买房比较好的时机。据了解，已有一些温州人打算近期到上海看看房子，但目前还处于观望的状态。

　　“和住宅相比，投资商铺的情况受影响小一些，目前投资商铺的人还是不少的。”顾小军告诉记者，他本人就看中了位于福州的一个商铺，位于江西九江的一个商铺也在考察之中。位于九江的商铺项目，一个商铺的总价在70万元，顾小军估计月租金在6000元左右，年回报率可以达到10%。他认为，在九江或其他一些二、三线城市，沿街商铺还是有投资潜力的。

　　温州海螺置业有限公司在10月10日、10月15日分别组织了两次考察活动，都是北京的商铺项目，参与者都在10人左右。王征宇介绍，两个项目最后都有一两套被投资者预定，但没有人没有现场下定金的，这和以前组织活动时参与者达到七八十人、现场排队下定金的热烈气氛已完全不同。

　　马津龙认为，“温州炒房团”已经成为历史现象，今后不太可能再出现这样的投资热潮。他分析，这几年的情况是特有现象，只有当房价在短期内有大幅度上涨的时候，投资者才可能通过买进、卖出获利；在正常的情况下，房价保持平稳或者小幅缓慢上涨，由于资金是有机会成本的，再加上各种交易费用，人们不可能通过买卖房子赚到钱。这几年房产投资热潮的出现，是由于一种错误的观点被投资普遍地接受，那就是“买了房子就会赚钱”，于是，“涨，成为进一步涨的理由”。他认为，经历这一次市场的调整，像这样的疯狂状态不可能再出现了。