5月黄金周长假之后，杭州二手楼市成交量高过去年同期，情况好于业界的预想，二手房市场回暖声不绝于耳。

　　但在这种表象的背后，却潜伏着一定的隐忧，这就是目前二手楼市供应量的过剩与短缺并存。由于中小户型的供应不足，以婚房为主的大量过渡性需求无法转变为现实需求，市场的梯级消费进程，也因此受阻于一次置业阶段无法疏通。

　　在这样的市场背景下，考量和评价市场真正回暖的指标，已经不能仅以现实成交量来下定论，有必要关注成交量背后的需求结构问题。只有鼓励更多的置换群体进入市场，楼市梯级消费瓶颈才能被打破，过渡性需求也才能最终得以释放。

　　挂牌、成交“背道而驰”

　　与往年相比，今年人居展提前了一个半月举行。但展后的杭城二手楼市挂牌量虽然在明显攀升，实际成交量并没有出现“井喷”，相对3月份还略有下降，仍旧保持着相对稳定状态。

　　这种态势在下面的走势图中清晰可见。4月份的二手楼市并未完全延续一季度的总体走势，新增挂牌量仍然呈上升趋势，而成交量则有些“背道而驰”，出现了小幅下滑。其原因一方面因为消费者越来越理性，另一方面则在于二手楼市的需求结构还未达到理想状态。

　　常规概念里，市场回暖的最直接表象，多以成交量的持续走高或稳定在某一高度作为判断，但事实并非如此简单。就如同天文学将每年的6月22日作为夏天的到来，而气象学则以每候(5天)平均温度高于22℃作为判断夏天来临与否的标志。不同的角度认识也不相同。

　　同如此理，楼市回暖与否不能仅仅表现在成交量上，需要更多关注成交量背后的需求结构问题。因为需求结构的合理与否，将直接影响到市场资源配置是否达到最优化。

　　那么，今年一季度以来杭州二手楼市的需求结构又如何呢？