“因为文教区的消费群体多是改善型需求，今日嘉园的户型再小，总价也需要100多万元，而改善型需求的人，是不会愿意花这么多钱去买一套跟自己现在住的房子差不多面积的新房的。需求这样的面积的人，又往往不能承受100万元左右的总价。所以今日嘉园的销售困难在所难免。”一位资深的业内人士如此分析。

　　城南钱江新城上演“龙虎斗”

　　开盘开得好后市待观察

　　钱江新城东方润园和金基晓庐两个新盘颇吸引眼球。东方润园定位于“杭州最好的住宅”，做的是最高端的产品；而金基晓庐定位于“户型的集约、实用，”适合中上收入阶层消费。

　　这两个地段相近、定位迥异的楼盘都取得了不俗的销售业绩。杭州市透明售房网10月份成交数据显示，东方润园成交金额3.75亿元，位居榜首。金基晓庐，则轻松夺得杭州10月住宅成交套数的桂冠，开盘伊始400多套房源销售超过80%。在11月迄今的销售额排行榜这两个楼盘分列二、三位，在年度排行销售额榜中东方润园列第五位，金基晓庐列第八位。

　　“定位准确。”一位业内人士这样分析。东方润园最小的户型面积220平方米，每套总价都在五六百万元以上，拥有中西两个餐厅，除了客厅之外还配有家庭厅，不仅主卧小孩父母的房间都有单独卫生间，主卧的卫生间还有两个浴盆、两个衣库，适应男女主人的不同要求——应该说这都是顶级豪宅的必备要素。据了解，东方润园现有客户，个个身价超过3000万元。

　　东方润园继金色海岸之后掀起了又一股豪宅风，瞄准了最高端的市场，以最高端的配套和服务迎合了这部分人群的需求。

　　“钱江新城金字塔顶端的客户已经被金色海岸和东方润园消化得差不多了，如果继续做豪宅，无疑没有出路。性价比是晓庐制胜的一大法宝。”金基置业营销部经理陈泓告诉记者，“公司前期调研时发现市场上有这么一批客户：他们的年龄在35-45岁之间，事业已经有一定平台，收入中等偏上，追求生活品位但讲究楼盘的性价比。但这批客户群需求市场却是一片空白。”

　　“我们项目拿地的时候是市场最好的时候，但当时就考虑到了两年后今天的市场状况，我们判断还是总价起决定性的作用。房子单价肯定会越来越高，如果继续像两年前那样做大户型的话，人们的支付能力不可能提高得这么迅速，因此户型肯定要往集约、实用方向发展。”在钱江新城，同等类型的产品竞争激烈。百米以上的高层因为公摊面积较大，如果要做三房两厅，户型面积一般都要达到145m2以上。金基·晓庐就设计了130m2左右的三房两厅，确保内部各功能间的开间尺寸与竞争盘保持一致甚至有所放大，比如130m2左右的户型客厅开间达到4.65米，等同于一般180m2四房户。同时通过合理减少公摊面积、把阳台改成露台等设计创新来减少销售面积，从而控制总价。最终他们的这些判断得到了市场的认同。

　　晓庐的定位是现代向上，质朴内敛。户型70%以上控制在140平方米以下，紧凑但功能齐全。一位金基晓庐购房者说，在钱江新城很多楼盘三室两厅户型起码要150平方米，而它130多平方米就做到了同样的功能，很多户型还赠送露台，性价比很高。20平方米的面积，总价相差就是20来万元啊！

　　东方润园和金基晓庐下一阶段走势如何，一时尚难定论，不过有一点可以肯定，开发商应该从市场从项目与公司资源的角度出发，精准定位，切实地做适合目标客群需求的产品，而不是只从开发商本身的眼光出发，一味地追求产品的豪华、高档和艺术化。适合大众消费、中等收入阶层消费的中小户型是未来需求的主流。降低总价，尽可能地让利购房者，是楼盘销售常盛不衰的根本。