温州市国土资源局建设用地管理处的一位工作人员亦表示，江前村三产安置地块出让的所有程序都是合法的，至于房地产公司怎么开发是他们自己的事情。

　　赵智强认为，这次能拿到地，一方面是国土资源部出台了限套型、限房价的土地供应办法，房地产开发商要考虑开发小地块是否有利可图；另一方面，温州集资建房联盟能在短时间内支付土地款。

　　正元公司副总经理王鉴辉表示，投标江前村三产安置地块，首先要交保证金1000万元，一个月后要付70%的土地款，两个月内土地款要全部付清。其他房地产公司即使有这个能力，也要考虑融资成本、项目利润。

　　不过，温州集资建房联盟成功拿地的最主要原因还在于，赵智强充分利用了温州本地特有的“潜规则”。

　　江前村的三产安置地块曾于2005年8月和2006年5月两次流拍。赵智强抓住时机与江前村洽谈并签订了合同：建房联盟支付50万元诚意金给江前村，但村里要保证他们能拿到土地，如果没有拿到土地，村里除了退回50万元诚意金外还得赔偿50万元。

　　“这是温州圈里不成文的规矩。一块地有人看中了，交了诚意金，其他人就不会去谈了，除非这块地有很大的吸引力。”赵智强说，“我们的合同实际是无效的，交点诚意金，他们就会积极去办。”

　　按照此合同，村里为了让赵智强能拿到土地，会回绝其他的买地者，否则会被索赔50万元。

　　“村里开始要收取500万元诚意金，后来谈到50万元”，赵智强说，在此之前他还看上了另外一个村的一块地，不过，该村说“已经收了人家300万元诚意金，你们不要再掺和了”。

　　10月9日，江前村三产安置地块在温州市招投标中心挂牌出让，起价为1.0457亿元，比第二次流拍低了268万元。

　　11月15日，因为另外两家已报名的公司没有在规定的时间内交纳保证金而失去了投标资格，正元公司在没有任何竞争的情况下，加价1万元以1.0458亿元拿到了江前村三产安置地块。

　　“当时两家公司报名招投标，但他们的房价没有办法和我们竞争，”温州营销协会副秘书长董明方说，“我们已经把5300元/平方米的建房成本说出去了，他们建成后每平方米卖七八千元谁要？”

　　如何实现房价低30%

　　赵智强说，一开始正元公司有意拿下江前村三产安置地块自行开发，他知道此意图后便与正元公司接触，最后双方决定合作，“他们自己开发有资金压力，两年后房子建好了销售情况也很难说”。

　　正元公司是瑞安市(温州下属的县级市)一家名不见经传的房地产开发公司，是瑞安市印刷机械厂在旧城改造拆迁时为开发本厂土地而成立的公司，今年5月改制为民营公司，注册资金1000万元。该公司总经理吴国华认为，代建温州集资建房项目可以提高公司的知名度。

　　按照双方最初谈判的结果，一楼的商铺、地下车库由正元公司投资并归其所有；楼上住宅部分由温州集资建房联盟建设并拥有。如果按照此方案“核算下来房价每平方米5900元，我们认为这个价位对建房者没有吸引力，没有谈拢”。赵智强说，后来双方再次商议，决定由正元公司代建，代建费为总价的2%(331.6万元)，平均房价约6500元。但“用出售车库、商铺的钱贴补住宅，房价每平方米可降低到5300元，比周边低30%”。赵智强说，这个价格成本核算非常细，各项费用列出来，整整算了两个月。

　　按照温州营销协会和正元公司的合作模式，个人集资建房规避了房地产公司的利润、融资成本、销售环节等费用而达到降低房价的目的。

　　温州一家知名房地产开发公司负责人指出，这种个人集资建房形式还规避了许多部门的规费，可能会影响今后项目审批，“该收和不该收的如人防费、白蚂防治费等有十几项，加起来每平方米要增加150元～180元”。按温州个人集资建房项目总建筑面积2.55万平方米计算，上述规费约400多万元。

　　温州破局考验多方智慧

　　据悉，因为有人举报温州市营销协会“非法集资”，温州市银监局、公安部门曾到营销协会调查过。

　　“调查对我们的压力非常大，因为有人为的因素在里面。”赵智强说，“有人给我打电话，让我们停下来，我也就是一句话，停下来你得下正式文件。”

　　赵智强表示，相关部门主要担心资金安全问题。温州个人集资建房有一套严格的资金监管体系，这一方面利于保证资金安全，另一方面也规避了“非法集资”的法律风险。个人集资建房者将资金存入银行专用账户，在营销协会、村委会、银行、正元公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。

　　“希望政府将此作为新生事物来支持，”赵智强说，“我们没有违背大的方针，符合当前社会潮流，不能逮住某一个小环节的问题不放。”

　　11月27日下午，温州市房管局和瑞安市房管局有关人员到正元公司进行调查，要求他们尽快和建设局、房管局、税务局等管理部门沟通，研究下一步该如何走。“集资建房联盟这种方式是行不通的，除非中央有文件下来。”一位与会的官员表示。

　　12月4日，建设部有关人士在电话中对本报记者表示：“目前房地产的宏观调控是大问题，主要是督促各地抓落实宏观调控政策。应该说温州个人集资建房只是个案，不可能放在国家层面考量。”