国内房价自2000年左右开始上涨，上海、北京、杭州等一些大中型城市的房价涨幅巨大。房价在历经数次调控后，有涨有跌，城市居民感觉购房负担沉重。

　　自国内房价普遍上涨以来，有关房价是否合理、未来是涨是跌、会不会泡沫破裂引发崩盘从而导致经济危机等等的争论便一直没有停止过。开发商、经济学家、媒体各执己见，老百姓云里雾里。

　　如今的房价是否合理，未来的趋势怎样，这是人们最为关切的问题。在这里，我们希望通过分析经济发展的基本概念、常识和规律，来分析探讨一下杭州目前房价的合理性。

　　1\产业政策

　　从2003年开始至今，对于整个房地产投资过热的各项限止政策已经出台了很多，而且从现有迹象看2007年也不可能放宽。对于房地产调控政策的理解存在两个方面的分歧：一方认为调控的目的是要让房价实实在在下降一定的幅度——比如说下降20%、30%，有人甚至断言要下降50%；另一方认为调控的目的只是为了稳定房地产市场，控制增幅，过滤掉过度投资投机的成分。笔者认为后者的观点更为可取。

　　中国的房地产业至少承担着三个方面的重任：

　　一是满足居住需求(包括心理需求)；

　　二是作为国民经济的支柱产业拉动整体经济的发展(房地产作为国民经济的支柱产业是否合理还有待于历史检验)；

　　三是改变改善城市面貌。

　　据专家测算，房地产的产业拉动系数约达到1∶2.86。以上海为例：2004年房地产直接拉动的GDP约为17%，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3%到7%，合计在20%以上。

　　央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告数据表明，2003年房地产投资开发资金突破1万亿元人民币，比2002年增幅29.7%，房地产信贷在银行业整体信贷中的比重不断增加。2000年房地产信贷比重为6%；2001年上升到13%；2002年达17%；2003年已高至21%——其中由银行贷出的房地产开发信贷达6657.35亿元人民币。2004年上海全部新增贷款中，有将近80%投入了房地产。

　　在这样的局势下，房地产调控是完全有必要小心谨慎的：如果调控不慎使房价步入快速下降通道，那么极有可能产生销售日趋萎靡、房产企业接连倒闭、银行产生大量呆坏账等后果，这样会给中国的金融系统带来巨大冲击。可以肯定这绝非中央调控房地产的目的。

　　2\房价上涨幅度的合理范畴

　　从理论上讲，房价上涨的幅度应该同GDP增长的速度、人均收入增长的幅度相吻合最为合理。但事实上两者统计数据的准确率到底有多高无法考证，两者各以怎样的速率增长才最协调也没有标准可以衡量。可以参考的一个大致数值是：银行利息加上正常的通货膨胀率，房价每年上涨的幅度维持在7%左右是不涨不跌的概念。从这个意义上讲，如果房价的涨幅在0%-7%之间，从数值上看是涨的，实际价值还是下降的。

　　当然，从2000年开始至今，杭州老城区内的平均房价上涨幅度估计平均每年在20%-30%之间，以这样的速率一直上涨，市场风险不言而喻。因此中央政府主要针对房产过热的宏观调控无论是对于全国还是对于杭州，都是非常及时的好事。

　　宏观调控最有可能产生两种结果：一是房价涨幅趋缓，维持在7%以内，让人均GDP和人均收入的增长水平和房价实际应该达到的水平逐步接近，这就是软着陆；二是通过各种严厉的调控手段将房价一次性降到位，这就是硬着陆。自2003年宏观调控开始至今，所有的迹象都表明中央政府的努力方向是软着陆。硬着陆很有可能对中国整体经济发展造成严重损害。如果中国经济发展严重受损，那时候房价是降下来了甚至降幅极大，但结果只会是经济萧条，失业率大增，只能是更多的人买不起房子。

　　杭州目前市政配套齐全、日常生活便捷的区域房价十分稳定，周边生活配套相对薄弱，交通距离较远的区域因楼盘品质的不同有的有所下降，有的相对平稳。用7%的概念考评，杭州目前的整体房价实际上已经处在滞涨阶段，这和中央政府的调控目标是非常吻合的。

　　3\房价构成因素

　　房价从技术层面看主要由以下几个部分组成：土地成本、各项规费、建安成本(包括勘探、设计、监理、土建和室内安装)、室内外装修和环境、营销推广费用、管理成本、银行利息和利润。在上述成本构成中，决定房价高低的首要因素是土地价格，另外开发商的投入、操作水平和成本控制水平也会带来同质产品一定的价格差异。房价和地价是一个相辅相成的关系：房价上涨会促使地价上涨，地价上涨必然带动房价上涨。一个特定地块的地价，取决于该地块有多少可以利用的自然资源和城市资源(交通条件、市政配套、商业氛围等)，一个特定区域的地价高低，取决于该区域的整体经济实力，区位条件，气候及居住环境，人文和历史等多方面的因素。广州和深圳的房价高，因为它们是珠三角的经济核心城市；北京的房价高，因为它是中国的政治文化中心；上海的房价高，因为它是长三角的经济核心；杭州的房价高，因为它是人间天堂，有无可比拟的居住环境和浙江省强大的民营经济作为支撑。当然，我们绝对不是为了给高房价喝彩。只是在一个特定的历史阶段，经济发展培育了潜在的消费动能；住房制度改革以来住房消费欲望被充分唤醒；相对平衡的供求关系结合城市利好；房地产发展与城市发展取得了良性循环；特定区域的高房价便拥有了生存的土壤。尽管普通的工薪阶层是如何痛恨房价的高不可及，但房地产刚性成本的组成和市场需求的存在，我们也不能过分指责是政府或者是开发商导致房价上升如此之快。萨特说过：存在就是合理的。这是无奈，也是现实。

　　杭州是城市建设与房地产开发建设取得良性循环的城市之一。2005年杭州人均GDP已经升至5431美元，达到了中等收入国家的平均水平。人均GDP5000美元相当于新加坡、韩国、我国香港和台湾等地20世纪80年代的发展阶段，之后的5到8年内，它们都实现了人均GDP由5000美元向1万美元的跨越。因此如果国内的整体经济发展速度得以良性维持，那么杭州定将迎来更为美好的明天。而像杭州这样天下闻名的山水旅游城市，其居住的舒适度远非同等发展水平的城市可比，因此房价构成，还是拥有坚实基础的。

　　4\市场需求与消费心态

　　市场需求是开发成本之外决定房价的一个主要因素。在需求方面，住房在国内对于国人的意义除了满足人们的日常生活所需之外，更是身份、财富和实力的象征。潜藏在国人心中的一个传统农业大国根深蒂固的住房情节，自福利分房取消之后，变得一发而不可收。在国人眼里，租赁的房屋没有家的感觉。相当多的女性，择偶标准内少不了住房一项。而在供给方面，中国地少人多，大多数城市中成熟区域的地块供应量都相对不足。在这样的供求关系下，房价地价的上涨似乎变得顺理成章。房价上涨是一个综合性的过程，撇开其他的因素，老百姓自身在一涨再涨的漩涡里被动的产生一种紧迫感是促使房价快速上涨的原因之一，而自身对于房屋的拥有与渴求也是重要原因之一。可喜的是，通过宏观调控，市场已经步入相当理性的阶段，这是宏观调控为避免房价上涨速度过快而导致经济危机所走出的成功一步。目前国内的房地产市场，纯粹的投资与投机成分已经很少，基本上以自住为主(也有部分兼顾投资)，在这样的氛围下，如果房价在适度的范围内稳定下来并度过一段时期(半年、一年或者两年)，那么房价的合理性是可以基本确认的。

　　市场需求应和经济实力相对应，如果需求巨大而脱离实际消费能力，那么支撑市场的时间肯定不会长久。在如今的房地产市场里，两种声音的争议越来越强烈：一方认为国内的房地产市场需求巨大，供给有限，房价肯定要涨；另一方认为目前房价离老百姓的实际收入越来越远，房价暴跌肯定为期不远。在这个问题的争论上，应该各有各的道理。但就目前整个房地产市场的实质来讲，由于供应量的相对不足，购买商品房基本上还局限于高收入阶层。换个概念解释，就是20%-30%的群体在消费70%-80%的房产品。那么剩下的70%-80%的群体买不起房子或者感觉购买房子后负担过于沉重。他们的呼声日益高涨，自然而然会引起社会各界的重视。目前中央政府也下决心要解决大多数人的住房问题，在产业政策上也有相当明确的政策出台如住宅项目要70%以上建90平方米以下的小户型，加大经济适用房和廉租房建设，收回搁置土地等措施。但一个房地产市场趋向的形成是错综复杂的，短期内要改变是不现实的。真实要解决国人的住房问题，需要切实从经济发展、产业政策、住房供给结构体系和消费心态等一系列问题上加以完善和引导。

　　房价收入比

　　按照常规的经验，房价收入比在衡量一个房地产市场有没有逾越危险界线时应该是一个成熟的参考依据，但事实上目前国内要用房价收入比来判别市场的风险度至少存在两方面的问题：一是城市的辐射面，像杭州市的房地产市场，不但吸引了大量周边县市的高收入阶层来杭购房，即使是外省人士，港澳台地区，来杭购房者也不在少数。像上海、北京这样的城市中，境外投资者虽然购买物业的数量并不占据很高比例，但由于多数购买高档物业，所以实际所占总购房资金的比例却不小。那么仅按当地的人均收入来计算房价收入比显然是不合理的。二是国人有很多不透明的收入就目前的状况银行无法监控，实际统计也无从着手。再加上实际公布的人均收入统计数据本身可能存在的偏差。因此简单地套用国际流行的房价收入比应该值得商榷。

　　笔者认为，房价收入比，并非短期内形成的一种对房地产市场风险度的考评标准，自有其内在的科学性，也经过了很多的历史检验，是完全可以作为一种衡量标准的，但前提是统计数据要完全真实。就目前的国情而言，房价收入比还是作为购房家庭用来约束自身购房行为的标准更为可取。

　　房价收入比世界银行的标准是5∶1；联合国的标准是3∶1；美国的比例是3∶1；日本是4∶1。当然，即使按照国标标准，剔除不购房家庭的收入，实际购房家庭的房价收入比肯定高出该比例不少。而不同家庭的购房总价与收入比一般而言，常规的理论是家庭收入的三分之一用于按揭属于正常范畴，超过50%风险就会增大。但实际上，这跟家庭的总收入有关，也跟付掉首付后还存有的存款有关。家庭年收入十万除掉30%还剩7万，而家庭年收入5万除掉30%仅剩3.5万。同样的按揭比例生活的宽松程度却大不相同。而家庭付掉首付预留的存款也跟按揭款比例的安全性息息相关。如果付掉首付还有十多万甚至数十万的存款，那么有些高收入家庭即使月供占收入比例的80%也无关紧要。总之，购房者除了考虑世界通用的房价收入比和正常按揭所占家庭总收入的比例外，还要考虑年龄、预留的存款、收入的稳定性、未来预计收入和支出、日常开销、教育及医疗费用等综合性内容。如果每一个家庭都能预计风险，量力而行。那么中国房地产市场长久而稳定的发展就会得到最为有力的保障。

　　房价合理性的判别

　　关于房价是否合理，如果单一从某个层面看，往往容易偏离事实的本来面目。如果从房价的公众认可度来看，近年来有关房价过高的呼声越来越高。那么以杭州为例：从绝对值看，杭州的房价在一路飙升。但是不是飙升以前的房价让大众感觉便宜呢？事实也并非如此。2000年时杭州城西的平均房价不足3000元/平方米。但对于大多数普通城市居民而言这样的房价同样也感觉遥不可及。如果从供求平衡关系看，似乎销售的房子都卖掉了，那么房价肯定是合理的。但事实上如果多数消费者大量采用银行按揭，透支了长久的未来，那么其中孕育的市场风险就会极大。从房屋空置率看，如果很多纯粹的炒房者动用大量的银行贷款，那么采用夜晚看新建小区住户灯光判断出的空置率就非常危险；而如果多数购房者用的是闲置资金，现在的形势下出售要亏本，出租没人要，这样造成的新建小区居住人员稀少却并不会带来多少市场风险。房地产占用银行资金比例高，但也要和居民家庭储蓄比例相结合来看。就笔者看来。确认房价合理性还是在于购房者中高风险购房者的比例。但就国人的消费习性来看，真正不顾未来而超前消费的购房者比例肯定只在少数。因此以供求关系的平衡来判别房价的高低相对合理。

　　住房消费梯度

　　在国内，购买商品房似乎成为改善改变居住条件的唯一途径。经济适用房难于根本性解决中低收入家庭的住房问题，廉租房更是凤毛麟角。这犹如千军万马过独木桥，既拥堵不堪又效率低下。现有的住房供给体系和消费观念，也是促使房价节节攀升的重要因素。事实上，即使是发达国家，也不可能用商品房的形式来完全解决所有普通百姓的住房问题。要切实解决国内大多数中低收入阶层购房压力沉重的现状，需要从产业政策上，从观念上来建立和完善住房梯度消费的规范制度和概念。当前的主要任务，是如何通过产业政策和税收来鼓励中小面积商品房的建设，增大经济适用房和廉租房的开发比例。切实扩大广大中低收入阶层选择居所的层面，真正减轻中低收入者的购房负担。可以对小面积的商品房，实行低银行贷款利率，低税费，低首付比例。面积逐步增大，银行贷款利率、税费、首付比例逐步提高。在流通上，也采用同样的方式使大面积商品房的流通成本提高。对于一个家庭购买第二套住宅乃至更多的商品房，不但银行贷款利率、税费、首付比例提高到更高的水平，并实施征收不动产税。只有这样，才能为普通的工薪阶层减轻购房负担，使大面积商品房受到限制，同时也适当改变现在一刀切式的调整方式下房地产市场的“劫贫济富”现象。另外政府在加强经济适用房和廉租房的开发建设的同时，也要从财政收入的分配上向经济适用房和廉租房的市政配套工程上倾斜。使经济适用房和廉租房也拥有相应齐全的城市配套和道路交通。确确实实让中低收入者拥有一个出行便利，生活配套齐全的居住环境。在总的供应体系上，应该形成两大明显的阵营：一个是商品房，一个是经济适用房和廉租房。两者在地段、面积大小、舒适度、建筑外观、小区环境上可以存在不同的差异，但是在交通便利性、小区配套、大市政配套等有关内容上不应该有太大的差异。毕竟日常的工作、学习和生活，并非仅仅一套房子就能够彻底解决的。

　　杭州房价趋势推测

　　杭州的整体房价经过数轮宏观调控，已经处在很稳定的状态。对于未来趋势，城市配套较弱、交通不太方便、开发量过多的局部区域房价会适度下降。成熟区域的房价不太可能有太大变化。新兴区域、CBD、地铁沿线等楼盘，随未来建设的逐步到位，完全有可能房价继续上扬。综合预计，整体价格基本可以排除向下有很大的调整空间。当然房价像前几年这样大幅飙升的情景消费者不必担心，毕竟中央政府已经下定决定要稳定房价，一些举措也有滞后效应，房地产局势有失控迹象时也肯定会有更严厉的调控政策出台。

　　因此，对于杭州的消费者而言，树立正确的住宅消费观念也非常重要。正确的预期未来，量力而行，量入为出，购买自己消费得起的商品房，调剂好购房与日常生活所需的资金比例，这样就能让住房为你带来真正的幸福。如果每一个购房者都能做到这一点，加上政府从住房供应体系上不断加以完善，那么整个房地产市场一定会稳定而长久地发展下去，房价，也会变得越来越合情合理。