今年是商品房交付大年。据不完全统计，杭州全年约有72个楼盘交付。而明年，交付的楼盘将比今年更多。

　　将要买房、收房的人，有很多的问题想要打听：新房子面积缩水怎么办？如果实际绿化率与原先承诺的有出入该怎么处理？预缴物管费合适吗？万一将来游泳池等健身设施被挪作他用，又该怎么办？小区电梯广告的收益如果被物业公司拿去了，该怎样处理？

　　从今年3月1日起，《杭州市居住区配套设施建设管理条例》开始实施。杭州是第一个用地方法规的形式来规范居住区配套设施的城市。那么，小区内哪些问题，可以用该条例来处理？请看我们为您作的解读。

　　物业用房、车库等配套不得擅自出租出售

　　事例

　　1999年，陈先生以40万元的价格向城西某楼盘的开发商购买了一间面积为130多平方米的商铺。当时开发商告诉陈先生，该物业是商铺，可办理“三证”。不久前，该小区成立了业主委员会。业主委员会在审核小区配套用房时发现，陈先生购买的这间商铺，是小区配套用房之一。对于物业用房被以商铺名义出售，小区业主意见很大，反响激烈，多次找开发商要求退回原配套用房。

　　吴小姐住在吴山广场附近的一个小区里。小区当时建设的时候没有充分考虑停车问题，只在一楼架空层设计了一些车库。但令她奇怪的是，这些车库都是常年关门的，没几个在使用，小区业主的车大多停在小区道路上的停车位上。

　　因为当时还没有车，吴小姐也只是觉得有些奇怪，没有去刨根问底。去年，她买了车，如何停车就成了她关心的问题。因为小区内的停车位有限，她能租到的车位是位于小区边上一条小路上的。“虽然人来人往，但仍感觉不安全。”于是她就想起了小区底层那些关着的车库。可保安告诉她，这些底层的车库，都是开发商所有的，只卖不租。但从去年年底开始，这些号称“只卖不租”的车库，临街的几个居然陆续开出了洗衣房、建材用品商店、花店等。

　　条例规定

　　第二十五条：开发建设单位不得出租、出售应当移交给相关接收单位的配套设施。居住区配套设施应当按照其规划设计用途进行使用，不得挪作他用。

　　房屋权属登记部门应当在配套设施的房屋所有权证上注明其规划设计用途。

　　第二十六条：开发建设单位将应当移交的配套设施出租、出售的，由建设行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。情节严重的，依法降低其资质等级或者吊销资质证书。

　　法律解读

　　按照《杭州市物业管理条例》的规定，建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，无偿移交房屋总建筑面积3%。的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4%。的商业用房。前一个事例中，如果开发商出售的是该部分配套用房，则已构成违法，不但应补足移交，还应按照规定承担相应行政责任。

　　此外，《杭州市居住区配套设施建设管理条例》作出非常明确的规定：居住区配套设施应当按照其规划设计用途进行使用，不得挪作他用。第二个事例中，如果开发商出卖的车位属于应按上述规定移交的车位，则应按照规定承担法律责任。如果开发商已经按规定移交了相关车位，则其对剩余车位具有相应的处分权利，但处分时也不能改变该物业原规划设计用途。

　　巨额停车、广告收入统统都归业主所有

　　事例

　　去年10月，位于杭州城西的香樟公寓小区内，其业主委员会突然发出了(2006)第4号和第5号公告。公告表示，任何人无权擅自将公共配套物业收入作为物业公司的管理费用开支而非法支付给杭州香樟物业管理有限公司，业主委员会将代表全体业主依法无条件收回香樟公寓物业管理用房的使用权和收益权，并且向物业管理公司追讨被其非法侵吞的全体业主的收益。

　　这两个公告贴出来后，香樟公寓马上热闹起来。一位业主的话很有代表性：“物业管理用房、停车泊位等收益，这些事情我们以前从来不知道，没想到问题这么严重。”随后，香樟公寓业主成立了维权小组。800多户业主在业主委托协议书上签了字。

　　事情的起因，是香樟公寓业主维权小组对小区物业管理用房租金收入、停车泊位收入、游泳池、场地摊位及广告收入、小区废品收入等费用作了一个调查，最后得出的结论是，香樟公寓全体业主共有的每年收入多达127万元，远远高于物业管理公司出具的财务预算。同时这笔本该为全体业主所有的收益，也被列入物业管理公司的收入计算。

　　条例规定

　　第二十三条：地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。实行物业管理的居住区，业主可以委托物业服务企业管理；未实行物业管理的居住区，可以委托社区居民委员会管理。

　　法律解读

　　杭州的住宅小区物业服务计费方式一般以包干制的居多，由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

　　根据国务院《物业管理条例》和这次新出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》，物业经营用房、地面停车位的权属均归该小区全体业主所有，因利用这些公共设施而产生的相关收益就归全体业主所有。在实行包干制的小区，这些收入能否用于补贴物业管理公司的亏损，关键还是要看小区业主与物管公司之间的服务合同中有没有此类内容的约定，如果有约定，则物业公司可以将这些收入用于补贴物业管理中的亏损；如果没有，则物管公司就不能动用该部分收入。