律师说法

　　中介公司存在审查失职责任

　　“我认为，房屋中介公司在服务过程中存在严重的审查失职责任，必须承担一定的补偿义务。”浙江六合律师事务所的高振华律师对记者说，“在房屋的最后交割过程中，中介公司设立了‘房东户籍迁出’这一内容。设置这一内容的直接目的就是清除和房屋有关的所有户籍，方便新的房东户籍迁入。但在该案件中，中介公司虽然进行了形式审查，但漏掉了老户主的情况，最终导致买房客户无法迁入户口，明显违背相关条款的根本目的。所以，我认为中介公司存在审查失职的责任。”

　　“张小姐购买房子的目的是方便孩子入学，现在孩子因为户口的问题无法入学，最终造成了重大损失。这一损失应该由中介公司和房子的卖方承担。因此，张小姐有权要求退房；但考虑到退房的成本比较高，张小姐也可以要求中介公司承担经济责任——进行经济赔偿。”高律师还说。

　　高律师还认为，按照户籍管理制度，卖家户口迁出的前提条件是有另外落户的地方，如果没有，那么卖家的户口只能留在原房屋内，这必然产生户口纠纷。因此，原则上房东应该在转让产权的同时办理户口迁移，才能从根本上减少户籍纠纷。

　　户籍问题

　　购二手房最易忽视

　　户籍纠纷是二手房买卖过程中，最容易出现问题的环节。原房东没有及时迁出、原地址还挂着别人的户籍，都是经常出现的问题。但业内人士告诉记者，由这些问题引起纠纷，主要原因还是跟购房者的疏忽有很大的关系。

　　在房产经纪人周小姐的印象中，一般很少有买家会在签合同时提到户口问题，“购房者最关心的是房价问题，还有赠送的项目、交房日期等，而很少会去了解户口中有多少人、何时迁走。”曾经有一个买家在签完合同一个星期后，才想起问卖家户口什么时候迁走。结果卖家因为打算去外地创业的，工作也辞了，房子也卖了，根本没地方迁户口。后来为了户口问题，协调了一个多月才解决好。

　　刚刚买了二手房的钟小姐也告诉记者，在看房子、谈价格、签购房意向书的过程中从来没有想到户籍的问题。要不是在签合同时中介公司提醒，有关房东迁户籍的内容也不会被写到合同里。

　　买学区房不少问题要注意

　　“9月份又将是一个新学年开始，近期，很多家长都开始关注学区房子的价格。”采荷小区的一家中介公司经纪人告诉记者，家长们买学区房的目的非常明确，就是子女就近入学。他们对房子的价格不怎么敏感，关键就是户口问题。但也并不是只有户口最重要，还必须了解教育主管部门、学校的各种政策。花高价买了学区房，孩子却没能如愿入学，这样的事情时有耳闻。

　　教育主管部门有可能对辖区的学区划分进行一些细微的调整。如果购买的房子正好处于学区边缘，这就有可能使你从一个名校的学区，调到了另外一个普通的学区。因此，学区房不宜早买，最好能算准时间。

　　部分学校也会出台一些政策，如“入学后，几年内不许卖房”、“同一套房子的学生入学，要相隔5年以上”等等。杭州的杨先生就有过这样的情况，买了一套名校的学区房，可学校规定同一套房子的学生入学，最少要相隔5年。最后，房子买了，可孩子却进不了学校。

　　还有部分家长想通过一房多户的方法送孩子进名校，把孩子的户口转到名校的学区房。但大部分地区都是不允许的，哪怕一房多户，也只能接纳一户子女上学，其他孩子是无法入学的。

　　购买学区房通常是不能用于“转学”的。已经上学的孩子一般情况下，不能通过购买学区房来转入更好的学校。

　　买学区房还得注意拆迁的问题。以前江苏南京曾发生过新购学区房被拆，房主子女因此不能入学，最终状告中介和卖方的案例。

　　另外，在买学区新楼盘的时候，消费者也应该留一个心眼。有部分开发公司在销售楼盘的过程中，就以学区房为诱饵。告诉家长，只要买了房，孩子就能入学无忧。但实际情况到底怎么样？开发商心里也没底。最近，杭州就有消费者因为听信开发商的宣传，购买了一套价值超百万的学区房，但因学区划分问题，自己的小孩根本不能在附近的学校就读，为此与开发商发生了纠纷。