浙江在线07月26日讯 2007年已经过了一半，上半年的杭州楼市可谓先冷后热。元旦行情还不怎么样的楼市，春节过后，购房需求的释放表现得非常明显，市场明显回暖是上半年杭城房地产市场的鲜明写照，特别是5月份的杭州市第七届人居展，把消费者的购房热情推向了高潮。截至6月30日，杭州透明售房网上显示的数据表明，今年上半年杭州主城区二手房共成交11300余套，成交总面积达89.35万平方米。二手房套均成交面积为78.88平方米，成交均价为9527.33元/平方米。

　　成交均价半年上升14.35%

　　从各月成交套数来看，春节后的杭城二手房市场急剧升温，3~6月份二手房月成交套数稳定在2000套以上，行情渐好；从老百姓最关心的房价来看，半年来杭城的二手房成交均价呈连续上升态势，成交均价由1月份的8678.06元/平方米上升到6月份的9923.55元/平方米，上升幅度达14.35%。

　　从成交的总价看，面积在50~90平方米、总价在40万~70万元的低总价中小户型房源仍是杭州二手楼市里的成交主角，领跑今年上半年的二手房市场。上半年成交的房源，40万~70万元的中等价位的房产所占比例为45.70%；总价在40万元以下的房源成交比例为17.31%，总价在70万~100万元的比例为17.02%，总价在100万元以上成交的房源比例为19.96%。

　　从成交房源的面积来看，上半年50~90平方米的房源占总成交量的比重为53.25%；，50平方米以下、90~120平方米、120平方米以上的成交比例依次为19.89%、12.43%、14.43%。

　　拱墅、江干两区成交率高

　　杭州城市东扩带来的影响，在二手房市场上也有所体现，其表现就是拱墅、江干两个区的成交率非常最高。

　　通过对上半年各区成交系数(成交比例/供应比例)的比较分析，拱墅区、江干区是其中二手房成交比例最高的两个区域，成交系数名列前茅；而西湖区的二手房成交总量虽然在绝对值上仍是杭城各区中最高的，但是由于上半年新增房源很多，大量房东挂牌出售，因此成交系数偏低。

　　尽管5年以下房龄的次新房房源在交易中涉及较多的税费，但是今年以来杭州二手楼市新出现的一个现象是这类房源成交特别走俏。据21世纪不动产的系统分析显示：上半年5年以下房龄的房源引领二手房市场，成交比例高达39.40%；5~10年房龄的二手房成交比例为26.91%；10年以上的二手房成交比例为33.69%。“这说明改善型需求在市场中占有很大份额，这部分人群对于房子的品质要求胜过对价格的控制。”一位市场人士分析道。事实上，随着诸多2006年交付的滨江、三墩等区域新楼盘频频涉足二手房市场，上半年的5年房龄以下次新房的供应量也比去年同期大幅放量供应；而10年以上的二手房源在去年大量消化，导致了这部分房源的供应量出现一定程度的滑坡。

　　供应增长大于需求 新供应房源增长16.99% 新需求客源增长9.35%

　　受二手房市场行情转好的影响，今年上半年新增房源大幅增加。据21世纪不动产市场研究中心统计，上半年新增房源同比增长16.99%，而且呈现出各区新增房源均增长的态势。

　　从新增房源的绝对量上看，西湖区今年新增房源最多，占今年上半年新增房源的近4成；从增长幅度上看，随着滨江区不少商品房竣工交付，大量房源迅即转入二手房市场，致使今年上半年同比增长36.07%，增幅居各区之最。

　　从供应结构来看，上半年一室户房源所占比例为11.74%，二~三室的房源供应占到总供应量的73.17%，是最主力的供应房源，而三室以上所占比例由去年同期的12.41%上升到今年的15.09%，增加幅度最为明显，同比增长42.18%。

　　与供应量同步增长的是市场需求量。今年上半年二手房市场需求空前高涨，新登记客源量同比增长9.35%，需求区域最集中的是下城区和西湖区，不少购房者都表示这是他们理想的购房区域。根据21世纪不动产杭州区域市场营销中心对购房者购房所选区域的抽样调研显示：上半年37.66%的需求者希望在下城区买房，为购房者选择最多的区域，也是与去年同期相比购房者选择增加最多的区域；而选择在西湖区购房的购房者仍占调查者的33.49%，与去年同期基本持平。这两个区域之所以成为七成以上购房者的最爱，与两个区域配套成熟、地理位置优越因素有关，大量的楼盘供应也起到促进作用。

　　通过对购房者理想的选择区域分析，目前二手房成交的热点区域像翠苑、德胜、朝晖、采荷等市中心小区仍然为购房者的首选区域。

　　此外，购房者对价格的承受能力明显提高。能承受房价在6000元/平方米以下的购房者占总体比例的25%，这一数据与去年同期相比有所下降；而选择单价承受能力在6000~10000元/平方米之间的购房者占总体比例的65%，这一区间为购房者最理想的选择，与去年的60%相比有显著提高；而能承受房价在10000~15000元/平方米之间的被访者占总体比例的8%，能承受房价在15000元/平方米以上的高价房的购房者仅占总体比例的2%。

　　预计下半年热点区域向非市中心转移

　　结合二手房在上半年的红火行情，二手房业内人士普遍对后市比较看好，对于下半年的行情走势，业内人士有以下几点预测：

　　二手房市场全年成交有望突破20000套大关。据二手房权威人士表示，从目前情况看，市场不太可能出现对二手房市产生严重负面影响的政策，因此预计今年全年杭州二手房成交量将突破20000套大关，延续上半年二手房供需市场两旺的态势与购房者购房高涨的热情。

　　二手房成交将由热点区域向市中心非热点区域、郊区板块蔓延。目前市中心热点区域如翠苑、德胜、朝晖、采荷等区域经过近年来的消化，目前市场上可供选择的房源已经大大减少，特别是市中心的学区房如学军、采荷等区域已多次出现一房难求的局面；另外市中心房价近一段时间持续攀升，许多购房者不得不放弃原来的热点区域转向非热点区域或者郊区，今年滨江、拱宸桥、三墩区域明显走热，预计今年下半年这一趋势将越来越明显。