低谷与阵痛

　　2005年以前，长三角各个大学城的兴建无一例外地激活了当地“学院派”房产市场。

　　2002年开始建造的南京仙林大学城，80平方公里的仙林新市区云集了11所高校、16万大学生，在校大学生人数接近南京大学生总数的1/3，大学城所在区域已是公认最有投资价值的板块。

　　根据保守估计，仙林大学城将产生地方消费60亿元，住宅、商业、娱乐，这个大蛋糕几乎全部属于地产经营者。随着大学城建设的逐步推进，房价也水涨船高。“2002年，大学城开始动工，2004年左右，房价大约1800元/平方米，2005年均价4000元/平方米，2006年均价已经突破5000元/平方米。年平均上涨率25%以上。”住商不动产仙林店的邓风告诉记者。

　　浙大紫金港校区的建设则彻底激活了三墩板块。2001年，铭雅苑拉开了三墩开发新序幕，后来相继有亲亲家园、天阳·棕榈湾、兰韵天城、颐景园、美林湾等项目，开发量多达160多万平方米，而三墩从2001年至2006年整整五年的时间，房价平均攀涨近4000元/平方米。

　　作为区域标杆楼盘的亲亲家园房价从最初的3000多元/平方米，一路攀升至7000元/平方米，离浙大还有4公里的世纪新城，单价竟然涨到10000元/平方米，因为该楼盘以40～50平方米的小户型居多，颇受单身老师的喜爱。

　　然而2004年，国土资源部、发改委等五部委将进驻江苏，就新一轮土地市场整顿情况展开验收，其中大学城项目是整顿重点，江宁大学城在批和在建项目被全部叫停，此举给长三角各个大学城泼了一瓢冷水，土地自查相继开始，学校迁入日期推后，周边房产也滑入低谷。

　　2005年，又开始了针对房地产的宏观调控，“2005年4月以前，投资客利用大学城的概念炒房，但是政策一来，投资客被挤出市场，因此几乎所有的大学城在2005～2006年都出现了销售的阵痛期。”21世纪不动产杭州绿信加盟店张志向记者指出。

　　“2002～2004年，大学城附近的房子很多都是安置拆迁房，真正的商品房不多，新区的人口导入进程比较缓慢，因此很多商品房都是投资客在炒，大学城的房子涨得很厉害，但是这些房子，都成为现在大学城周边空置率最高的楼盘。”文翔名苑销售部经理赵勇告诉记者。

　　经济圈效应

　　滨江高教园区附近的彩虹城，“年初挂牌刚刚窜上了10000元，后来基本上1个月涨1000元，现在已经15000元了。”杭州裕兴不动产滨盛加盟店欧阳亚军用“目瞪口呆”来形容。

　　“买楼盘的人除了杭州城里人外，还有周围企业员工，以及一些富裕的学生。”欧阳亚军介绍，他之前一直认为这些江景房和高教园区没有关系，但是现在不同了。

　　欧阳的一位学生客户从滨江高教园区中的浙江工业大学国际学院毕业，工作找在UT斯达康，新公司就在学校附近的滨江高新区，由于回市区不方便，就把第一套房子选在彩虹城。

　　在这个滨江高新技术开发区内，有高新软件园、硅谷广场等高新产业，集中了摩托罗拉、诺基亚等世界知名企业，自然成为高教园区学生实习和工作的首选之所。

　　在投资客渐渐退出之后，比较封闭独立的地产消费需求使大学城与市场的隔阂明显起来，大学城对周边房地产的拉动效应也逐渐褪色，但是“大学城经济圈”却开始显示出蓬勃态势。

　　“对于地产而言，大学城最重要的引导力是科研和教育，教育可以聚集人气，科研可以聚集产业，尤其是后者，有造城的力量；在企业看来，高校是他们选择人才的可靠来源地，松江区因为有了大学城，已经引来了几家外商投资的出口加工企业。”山水景苑销售部沈经理称。

　　由此，消费、投资、出口增加，均会不同程度地增加政府财政收入，财政收入增加导致政府支出需求增加，政府支出需求又会进一步促进大学城的建设，从而形成良性循环。

　　三藩市和斯坦福大学城、硅谷，普度大学和芝加哥、普林斯顿大学城等都是以城的规模辐射延伸，带动了相关产业，尤其是科技等产业的发展。

　　在杭州下沙高教园区一公里之内，聚集了嘉盛化学建材有限公司、新光工业、杭州新日模具有限公司、浙江爱业药业公司等数十家公司，这里也成为下沙新楼盘的聚集地。

　　另外一些大学城被赋予了其他的功能，如小和山将成为杭州未来的艺术中心，因此围绕着以艺术为主的学校；而南汇大学城附近被规划成南汇的文化中心、体育中心，区政府将区内最好的中学和体育馆都规划到它的辐射圈内。

　　另一方面，随着大学城所在区域的配套建设逐渐完善，人口导入的步伐也在加快，“由于大学城大部分集中在新区，区域配套商业和交通的逐渐完善是影响大学城楼盘销售和价格的最直接因素，特别是当市场以自住客居多的时候。”欧阳亚军称。

　　徐景春去年在下沙注册了杭州友谊房地产代理有限公司，在他看来，下沙的地产市场今后一定紧俏，“因为已经没有地了。”这两年，下沙几乎没有拍出经营性用地。

　　杭州经济开发区管理委员会规划科科长张宇虹证实了他的说法：“现在下沙还有4000～5000亩存量土地，规划都是公建用地或综合用地，主要是商业配套，这是下沙最缺乏的物业。”

　　地铁也将在2010年前通往下沙，届时辖区总人口将达40万人，其中师生总数将超过20万人。月消费总额将超过1.29亿元，年消费能力近20个亿。“房产怎么会不火？”徐景春说。