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17宗土地推出拍出首宗宅地 丁桥从此不再沉寂?

   浙江在线08月02日讯 对于繁华喧嚣的杭州市中心来说,位于杭州东北角的丁桥镇似乎只是地图上一个沉寂的圆点。然而近日一宗成交价4.98亿元的宅地拍卖,却让我们有机会重读丁桥这个地块。

  首宗宅地,高调拉开丁桥推地序幕

  17宗土地将陆续推出

  上周三,这块位于江干区丁桥的36号宅地,以丁桥第一块出让地的背景而备受关注。广宇、天阳、华元、方正等10家开发商报名参加挂牌出让。这块总出让面积达到58714平方米(约88.07亩)的地块,容积率不大于2,与丁桥10万平方米的SHOPPING MALL和公园比邻,是丁桥一期居住区位置较优越的地块。而该地块最终被上市3个多月的广宇集团以49800万元竞得。

  而这宗被广宇拍下、楼面地价约4241元/平方米宅地,正式拉开了整个丁桥推地的序慕。据了解,丁桥将推出1900亩居住用地,其中商品房面积900余亩。除了已经出让的36号地块外,丁桥一期居住区内还将有17宗土地陆续挂牌出让。其中,宅地12宗,总面积近940亩,容积率在2.0-2.4之间;金融商业用地5宗,总面积157.5亩。而按照丁桥大型居住区的规划蓝图,丁桥居住区一期、二期和长睦居住区、半山田园居住区及天都城成片建成后,丁桥将是杭城东北部新崛起的一个40万人口左右的“卫星城”。

  记者从杭州市国土资源局出让公告看到,8月底,丁桥将再推两宗宅地,即南北相连的杭政储出[2007]39号和杭政储出[2007]40号地块,出让面积分别为40508平方米和34139平方米。

  4241元楼面价,抬高区域身价

  秋石高架两三年内开通

  此地一拍,业内业外激起千层浪。

  风浪首先是来自业界对这个拿地价格的疑问。以楼面价4241元/平方米估算,广宇在丁桥的这个项目,其日后售价当在8000元/平方米以上。虽然目前丁桥所有的经济适用房的在售价格没有可比性,但就近板块目前的在售商品房均价为6000元-7000元/平方米。方正房产的总经理助理朱宏波表示,他认为楼面价格超过3800元/平方米,开发商的利润可能会被压缩。正因为如此,丁桥这块地在拍到3600元/平方米的楼面价时,只剩下为数不多的几家在做最后的竞争。因为丁桥二期还有1900亩土地的供应量,所以楼面价格超过4000元,似乎有点出乎大家的意料。

  “丁桥是一块还没有被开发过的处女地,而且绝对是个潜力股。”对此,刚拿下丁桥地块的广宇集团副总裁王轶磊是这样认为的。“4241元这个楼面价格是合适的,因为这宗土地是整个丁桥一期项目里位置最优越的”。他认为,丁桥是大型经济适用房为主的区块,大配套成熟。而学校和医院的进驻,都让这个地块的可居住性大大提高。广宇地块对面在建的有10万平方米的SHOPPING MALL和大型公园,这都说明这个地块所存在的市场机会,而广宇拿下的这宗地,将来开发中等房产品,符合公司的定位。加上上市后的广宇集团,目前自有资金比较充裕,所以拿地还是比较轻松的。

  “乍一看似乎楼面价格是高了,但边上有商业用地,广宇很可能借此做出东北区块标杆性的物业来。”中原地产市场研究部负责人顾晓立这样说。他认为,未来丁桥是绿地率达35%、配套完善的大型居住区,将配套建设7所幼儿园、4所小学、2所中学和1座市级医院,还有3家净菜超市和公交中心站,沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施,所以像这样一个现代大型生态居住区的中心位置,这个拿地价格并不过高。

  下一个德胜或大关

  8000元的均价谁来买单

  “同样是距离市中心十五六公里,闲林的现房楼盘售价5000元/平方米,而丁桥的商品房要卖8000元/平方米的话,是不是有点高了?”网络民间房产专家“大佬哥”认为,丁桥南边的亿城嘉园目前每平方米售价6000元左右;而边上的祥和人家目前每平方米售价6600元左右;都市枫林目前每平方米的售价也只有7000元左右。所以,比这几个楼盘距离市中心更远的丁桥,商品房售价在每平方米6500起开盘,然后逐渐攀升至每平方米售价7500多是合理的。以此反推,丁桥这宗土地的楼面价在3500元/平方米应是较为合理。

  一位不愿意透露姓名的开发商表示,目前地铁3号线是否会在丁桥设站还是未知数,所以仅仅凭借目前尚在建设的秋石高架桥,这个距离市中心15公里的丁桥楼盘,如果卖8000元/平方米,是高了。因为地铁线和秋石高架的便捷交通圈,都要在未来3-5年才可能定型,以目前这样的交通状况和地理位置来看,滨江均价在7000元/平方米左右的南岸晶都、闲林的现房似乎更有吸引力。

  对此,顾晓立则持相反意见。他认为,丁桥很有可能成为下一个德胜或大关,这从目前交通来看,就带有明显的地域优势。其次,嘉里建设在华丰区块拿的地,虽然楼面价格在2600元,但是按照嘉里做高端的定位,8000元/平方米的起价是肯定的,所以如果广宇潜心得房率、户型实用性的产品设计,那么这个命题作文,广宇绝对可以从容完成。加上丁桥这个区域原有的消费升级需求,购买力是不必愁的。

  “从整个杭州楼市来看,均价在7000-8000元的楼盘是目前主力需求,而丁桥作为主要大型居住区,其配套设施在政府规划下,配套更成规模,这跟其他郊区相比,丁桥具有更大的优势。其次,丁桥大型居住区距市区商业中心区最短距离为10公里,其空间距离与三墩、留下区域等到武林广场的距离差不多。已经开工的德胜快速道和秋石高架,都将对丁桥的交通带来积极影响。加上广宇要在两年后推出这个项目,以那个节点、时机来说,无论是配套的成熟,还是每平方米8000元的售价,都是极具市场优势的”。王轶磊自信地说:“从西城年华,广宇率先进入申花路板快,到丁桥,广宇再做‘拓荒牛’,我相信吃头口水的人,一定会占得先机的。”

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