浙江在线08月02日讯 对于繁华喧嚣的杭州市中心来说，位于杭州东北角的丁桥镇似乎只是地图上一个沉寂的圆点。然而近日一宗成交价4.98亿元的宅地拍卖，却让我们有机会重读丁桥这个地块。

　　首宗宅地，高调拉开丁桥推地序幕

　　17宗土地将陆续推出

　　上周三，这块位于江干区丁桥的36号宅地，以丁桥第一块出让地的背景而备受关注。广宇、天阳、华元、方正等10家开发商报名参加挂牌出让。这块总出让面积达到58714平方米(约88.07亩)的地块，容积率不大于2，与丁桥10万平方米的SHOPPING MALL和公园比邻，是丁桥一期居住区位置较优越的地块。而该地块最终被上市3个多月的广宇集团以49800万元竞得。

　　而这宗被广宇拍下、楼面地价约4241元/平方米宅地，正式拉开了整个丁桥推地的序慕。据了解，丁桥将推出1900亩居住用地，其中商品房面积900余亩。除了已经出让的36号地块外，丁桥一期居住区内还将有17宗土地陆续挂牌出让。其中，宅地12宗，总面积近940亩，容积率在2.0-2.4之间；金融商业用地5宗，总面积157.5亩。而按照丁桥大型居住区的规划蓝图，丁桥居住区一期、二期和长睦居住区、半山田园居住区及天都城成片建成后，丁桥将是杭城东北部新崛起的一个40万人口左右的“卫星城”。

　　记者从杭州市国土资源局出让公告看到，8月底，丁桥将再推两宗宅地，即南北相连的杭政储出[2007]39号和杭政储出[2007]40号地块，出让面积分别为40508平方米和34139平方米。

　　4241元楼面价，抬高区域身价

　　秋石高架两三年内开通

　　此地一拍，业内业外激起千层浪。

　　风浪首先是来自业界对这个拿地价格的疑问。以楼面价4241元/平方米估算，广宇在丁桥的这个项目，其日后售价当在8000元/平方米以上。虽然目前丁桥所有的经济适用房的在售价格没有可比性，但就近板块目前的在售商品房均价为6000元-7000元/平方米。方正房产的总经理助理朱宏波表示，他认为楼面价格超过3800元/平方米，开发商的利润可能会被压缩。正因为如此，丁桥这块地在拍到3600元/平方米的楼面价时，只剩下为数不多的几家在做最后的竞争。因为丁桥二期还有1900亩土地的供应量，所以楼面价格超过4000元，似乎有点出乎大家的意料。

　　“丁桥是一块还没有被开发过的处女地，而且绝对是个潜力股。”对此，刚拿下丁桥地块的广宇集团副总裁王轶磊是这样认为的。“4241元这个楼面价格是合适的，因为这宗土地是整个丁桥一期项目里位置最优越的”。他认为，丁桥是大型经济适用房为主的区块，大配套成熟。而学校和医院的进驻，都让这个地块的可居住性大大提高。广宇地块对面在建的有10万平方米的SHOPPING MALL和大型公园，这都说明这个地块所存在的市场机会，而广宇拿下的这宗地，将来开发中等房产品，符合公司的定位。加上上市后的广宇集团，目前自有资金比较充裕，所以拿地还是比较轻松的。

　　“乍一看似乎楼面价格是高了，但边上有商业用地，广宇很可能借此做出东北区块标杆性的物业来。”中原地产市场研究部负责人顾晓立这样说。他认为，未来丁桥是绿地率达35%、配套完善的大型居住区，将配套建设7所幼儿园、4所小学、2所中学和1座市级医院，还有3家净菜超市和公交中心站，沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施，所以像这样一个现代大型生态居住区的中心位置，这个拿地价格并不过高。

　　下一个德胜或大关

　　8000元的均价谁来买单

　　“同样是距离市中心十五六公里，闲林的现房楼盘售价5000元/平方米，而丁桥的商品房要卖8000元/平方米的话，是不是有点高了？”网络民间房产专家“大佬哥”认为，丁桥南边的亿城嘉园目前每平方米售价6000元左右；而边上的祥和人家目前每平方米售价6600元左右；都市枫林目前每平方米的售价也只有7000元左右。所以，比这几个楼盘距离市中心更远的丁桥，商品房售价在每平方米6500起开盘，然后逐渐攀升至每平方米售价7500多是合理的。以此反推，丁桥这宗土地的楼面价在3500元/平方米应是较为合理。

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示，目前地铁3号线是否会在丁桥设站还是未知数，所以仅仅凭借目前尚在建设的秋石高架桥，这个距离市中心15公里的丁桥楼盘，如果卖8000元/平方米，是高了。因为地铁线和秋石高架的便捷交通圈，都要在未来3-5年才可能定型，以目前这样的交通状况和地理位置来看，滨江均价在7000元/平方米左右的南岸晶都、闲林的现房似乎更有吸引力。

　　对此，顾晓立则持相反意见。他认为，丁桥很有可能成为下一个德胜或大关，这从目前交通来看，就带有明显的地域优势。其次，嘉里建设在华丰区块拿的地，虽然楼面价格在2600元，但是按照嘉里做高端的定位，8000元/平方米的起价是肯定的，所以如果广宇潜心得房率、户型实用性的产品设计，那么这个命题作文，广宇绝对可以从容完成。加上丁桥这个区域原有的消费升级需求，购买力是不必愁的。

　　“从整个杭州楼市来看，均价在7000-8000元的楼盘是目前主力需求，而丁桥作为主要大型居住区，其配套设施在政府规划下，配套更成规模，这跟其他郊区相比，丁桥具有更大的优势。其次，丁桥大型居住区距市区商业中心区最短距离为10公里，其空间距离与三墩、留下区域等到武林广场的距离差不多。已经开工的德胜快速道和秋石高架，都将对丁桥的交通带来积极影响。加上广宇要在两年后推出这个项目，以那个节点、时机来说，无论是配套的成熟，还是每平方米8000元的售价，都是极具市场优势的”。王轶磊自信地说：“从西城年华，广宇率先进入申花路板快，到丁桥，广宇再做‘拓荒牛’，我相信吃头口水的人，一定会占得先机的。”