建立经济适用房“内循环”

　　[内容]新《办法》第三十一条：经济适用住房未满限制交易年限不得交易。限制交易年限期满后，房屋所有权人可对房屋采取以下处置方式：(一)经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易，上市交易时，按照成交价和购买价之间差价的55%缴纳土地出让金和减免的相关规费等。(二)经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买方人无房产的，交易时可减免相关税费。(三)向政府申请经济适用住房回购。回购价格由市价格主管部门按照届时经济适用住房的价格并结合成新确定。

　　[影响]新《办法》通报前，曾有知情人透露，此次新政出台政府各部门之间争议最多的就是关于经济适用房上市和回购的问题。而从通报后的情况看，坊间争议最多的也是这个问题。

　　尽管按照老办法，虽已明确“5年内不得上市交易出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益”，但对如何“缴纳收益”一直没有出台细则，新《办法》则予以了明确，而这也正是争议最多的。

　　争议主要集中在三方面：1、按照成交价和购买价之间差价的55%缴纳土地出让金是不是太高？2、“符合经济适用住房购买条件的家庭”、“买房人无房”如何判定？3、政府回购可不可行？

　　如果经济适用房真的按照新《办法》上市，那么上市确实变得无利可图。有人认为未来经济适用房房源中会有相当部分不是上市出售，而是出租。事实上，目前这种情况在经济适用房集中区域已经出现。

　　从新《办法》透露出来的一个信息是，政府的态度是倾向于建立经济适用房的“内循环”系统。如果经济适用房能够实现“内循环”，让原申购者在经济条件改善后将手中的经济适用房置换给新的申购者，那么经济适用房利用率能提高，其保障房的性质也更突出，而且经济适用房房源只需要维持总量平衡，不必每年大规模新建。这是一个最理想的模式。

　　但其中，有几个问题不可避免：一、有能力改善居住条件的申购者未必愿意把房子让出来，而可能由自住转为出租。根据2004年出台的《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》第十条规定，“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，5年内不得上市交易、转让、出租。”那么5年后可不可以出租呢？目前杭州市相关管理办法中还没有与之有关的规定。

　　可借鉴的是《北京市房屋租赁管理办法(草案)》，该《草案》提出，经济适用房、危改房等在享受政府优惠政策土地上建的房屋出租，出租人应当将租金中所含土地收益上缴国家。但截至目前该《草案》未见正式出台。

　　其二，购买了经济适用房的人愿不愿意让政府回购？记者从杭州市房地产相关管理部门了解到，之前杭州市未进行过类似的房产回购，而新《办法》中对政府回购价如何确定也并不明确。经济适用房从买入到出售，肯定会受到地段升值、个人房贷利息以及折旧等多项因素影响，如果按原价进行政府回购显然不够科学。

　　如果上浮价格回购，因为要消除经济适用房的投资属性，杜绝炒买炒卖，政府不可能把回购价格定得过高，此前北京市曾提出在原价基础上“上浮20%”回购的做法。如果以此为标准，根据杭州目前的经济适用房价格，回购价可能在2964~3588元/平方米(保障面积范围内)，这样的价格水平可能远未达到出售方的心理价位，结果就是政府能够回购到的房源可能不多。

其三，即使前两个问题能够得到适当的处理，进入再循环的经济适用房仍有可能因管理漏洞而和初衷有出入，比如对再购买人的身份确定。经济适用房要实现理想的“内循环”，可能还需要更严格、也更严密的制度管理。