为什么有那么多的限制房源？ ——其中就有捂盘待涨的

　　有人形容目前房地产市场中的“暗箱”现象，“政策性和灵活性相结合，就是你所看到的一切”。这其中，结合得最“完美”的非限制房源解禁上市莫属。

　　一周前，杭州透明售房网公示一批即将解除限制预(销)售房源。其中一个位于杭州城西的B楼盘，撩开了一直颇为神秘的限制房源解禁上市的朦胧面纱。

　　一般被限制房源分为三种：一种是司法查封的限制房源；第二种土地抵押；第三种在建工程抵押的房源，这三种房源都需要开发商预先对房源进行解押之后方可合法销售。

　　那么目前杭州透明售房网上的那些限制房源又是些什么房呢？“其实现在的限制房源主要有三类，第一类是物业用房；第二类是楼盘建筑面积超标部分，拿不出预售证的；第三类是开发商故意捂盘不卖，申请在建工程抵押的普通商品房。”几经周折，记者找到了某房产公司的一位资深人士，在承诺不透露其姓名及公司后，他爽快地答应接受采访。姑且称他“C”先生。

　　每个楼盘都有限制房源，数量多少不同而已，开发商有利可图的主要是后两类房源。“一般来说面积超标部分虽然拿不到预售证，但交房时只要补足土地出让金还是能办三证的，所以这部分限制房源在公司内部仍是被当成普通房源卖。”C说。

　　数量最多的是第三类限制房源——像B楼盘这样的申请在建工程抵押的房源。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条，对“在建工程抵押”的定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　也就是说，只要抵押人将贷款偿还给银行，就能重新取回对这部分房源的处理权，这些房源什么时候能卖最终由开发商说了算。所谓“限制销售”只不过是销售技巧而已，实际就是“未售”房源。

　　这么做，对开发商有什么好处？很简单，等房价上涨，以便谋取更多利润。以B楼盘为例，8月14日，记者从杭州透明售房网上搜索的结果是，目前该楼盘仅有21套住宅可售。但实际上，它的住宅部分还有595套房源被限制销售(不包括已解禁的32套)，而此前纳入网上销售的住宅量为867套。限制房源竟然占了房源总量的四成多。

　　从销售价格看，去年上半年该楼盘开盘时均价约为12000元/平方米，而最近成交均价接近16000元/平方米，每平方米均价上涨4000元左右。即使今后的均价不再上涨，以每套建筑面积100平方米计算(该楼盘多为120平方米以上户型)，这些多捂了一年的房子，每套约可增加40万元。这595套限制房源中，增加的销售额(基本上已是毛利润)达到了23.8亿元。

　　这是一个多么惊人的数字！