浙江在线08月31日讯 “房地产公司尚未领到商品房预售许可证，没有资格预售房屋，房子却已经卖出了一大半。其实，这种情况在义乌是比较普遍的，因而大家对此都心知肚明。那些开发商在貌似合法的情况下埋下的陷阱，才真叫人防不胜防……”
8月3日，本报浙中周末以《55万定金购买的商铺说没就没了》报道了义乌市民王瑞民遇到的购房纠纷。文章见报后，有好几个义乌市民打电话给本报“浙中周末新闻热线(13957920264义乌东阳)”，以自己的购房遭遇为例，提醒广大购房者在购买新建商品房过程中，要注意增强风险意识和维权意识。首先，不要轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员的口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。其次，不要忘了查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格和查验商品房项目的建设手续。订金陷阱
“购房有陷阱，付款要谨慎”。义乌的陆先生将其写成大字，贴在一辆厢式货车车厢上，并将车子停在义乌市某繁华镇区的一个大型楼盘售楼处门前。不过，陆先生的标语并没有保存太长时间，不一会儿，就从售楼处方向过来一个戴着粗重黄金项链的壮汉，三下五除二地撕掉了标语。
提起这标语，陆先生说出了原因。自己是在这个镇里工作的，从这楼盘开工时就看中了这个楼盘。“五一”黄金周的时候，开发商大搞促销活动，5月7日，他就与妻子一起到售楼处去看房。“我们进去后，售楼先生很客气地接待了我们，态度非常好。在介绍了楼盘情况，看了房屋模型以后，我们初步定下了购买意向。于是，售楼先生就让我们签订认购书，付两万元预付款。”
但是在还未付款前，陆先生提出了一个要求，就是这要求让陆先生与售楼先生的关系发生了变化。
陆先生说：“当时，我提出一个要求，说要看一看正式合同，因为买房子不是一件小事情，我不可能不看一下合同就先付两万元预付款，到时候，万一有些事情约定不清楚，就要吃哑巴亏了。但是，售楼先生就是不肯出示正式合同，说一定要等到首付款(总价款的30%)付清以后才能看正式合同。”
对此，陆先生想不通：“我跟他们打了个比方，这就好像到服装店买衣服，店里要求你先交钱再去挑衣服一样，被人牵了鼻子，很有可能挑不到称心满意的衣服。正常的情况，应该是先挑好衣服再去交钱。但是售楼先生说购房都是这样子的。我没有在其他地方购买过房子，也不知道他们说的是不是真的。”
不过，由于觉得这楼盘比较大气，价格也能接受，虽然有着不能理解的地方，陆先生还是和一起去的另外4户人家一起，与房地产公司签订了认购书。根据开发商的规定，认购书签订以后，7天之内办理交付首付款手续，然后需要办理按揭的就立即办理银行按揭。
陆先生说：“由于我的身份证已经过期，银行按揭有可能办不下来，我就向售楼先生提出来了，他们说只要凭户籍证明肯定可以办理的。我就要求他们写下书面承诺，不然如果是因为身份证的原因办不出银行按揭，就属于我的违约责任，单违约金就是一天120元。但是他们口头答应得很好，就是不肯写下来，为此双方闹得很不愉快。此后，我们再去售楼处的时候，他们的态度就转变很大。还好，经过几天的交涉，售楼处经理同意由销售人员签字出具了一份书面承诺。”
让陆先生想不到的是，在准备签正式合同时，与他当初一起来看房、买房，比他早几分钟签订了正式合同的一个业主走过来说，他按规定交了钱以后，拿到了正式合同，却发现房子结构与售楼先生推销时说的有很大出入，最离谱的是，竟然少了一个阳台。在签订正式合同以前，售楼先生一直都说，这房子是三室两厅，3个房间都有阳台，再加上一个入室花园，共有4个阳台。但是他拿到正式合同，仔细看了后面的结构图发现，客厅多了一个阳台，另外两个房间的阳台却没有了。由于30%的首付款都已经交付了，正式合同也签了，该业主只能哑巴吃黄连，自认倒霉。对此，售楼处经理对记者的解释是，一套房子4个阳台那是不可能的，是购房者理解错了，售楼先生的意思应该是相当于4个阳台。
这件事让陆先生更加慎重起来，结果发现，合同中有好些自行约定的条款，开发商都已经填好了，当然也是极不公平的。而买了房子的业主，他们的价格也各式各样，差不多的房子价格却相差很大，买房子就像在菜市场买菜一样讨价还价，和售楼先生、售楼小姐的宰客能力有很大关系。
最后，陆先生放弃了购房，但是开发商一直不肯退还两万元预付款。在陆先生做了一段时间的免费负面宣传以后，经过协商，陆先生在律师的帮助下，拿回了两万元预付款。“幸亏当初写的是预付款，而不是订金，订金的话他们就可以说我违约而罚没了。”陆先生觉得自己还是蛮幸运的。
据业内人士说，陆先生遇到的就是订金陷阱。购房者在选购商品房时，常常被开发商要求签订“认购协议”之类的格式合同，其核心是要求购房者必须交纳几万元的订金，并限定在短时间内签订《商品房买卖(预售)合同》。而在正式协议之前，开发商往往不向购房者提供相关资料，使购房者无从了解自己的权利、义务，在种种诱导下被套上了具有惩罚性的“订金枷锁”。只要你一落订，主动权就在开发商手上了。所以，购房者一定要多作了解，要有自己的主见，不要被售楼先生、售楼小姐的如簧妙舌所左右，糊里糊涂地上当。自行约定陷阱
相对于陆先生来说，冯女士就做了一次冤大头。去年下半年，冯女士买了一套房子，想不到的是，在做房产证的时候，开发商通知她，说她买的房子实际面积比当初合同约定的面积要大近20个平方米，需要补交购房款10万余元。由于冯女士买房子是算着花钱的，这额外的巨额追加费用着实让冯女士苦不堪言，只好推迟了装潢日期。
原来，期房的面积是从图纸上算出来的，只有房子盖成了面积才会实际测出来，两者间出现误差是在所难免的。在《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中，一般规定是买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。但是，如果开发商在“自行约定”中做了手脚，就会变成超出3%部分的房价款是由买受人承担。
据业内人士说，制造这种陷阱的售楼处一般都是先在醒目处放上一本《商品房买卖合同》的范本。用售楼处经理的话说，就是购房者挑中了哪套房子，谈妥了价格，只要在该合同范本上填上姓名、价格、房号，就是一个正式合同了。也正是由于这个原因，很多购房者都很注意看合同范本，而在正式签订合同的时候，由于先入为主，再加上购房时心情兴奋，就很容易忽略掉几个字、词，而开发商的陷阱就在这些自行约定的条款里面。有的在合同范本里是空白的，在正式合同里却被多加了一句话，有的在合同范本里写着是出卖人负责，可是在正式合同里却变成了买受人按真实面积付款等等。这种细微的变化如果不是特别注意就很难看出来。冯女士就是这类陷阱的受害者。
因此，购房者在签订合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。如果对方已经填写过了，一定要认真研究，如果发现疑问一定要及时改过来，不能因面子问题而迁就对方。广告陷阱
义乌市民陈先生的经历有些让人难以相信，因为他竟然在一次售楼处看房时被售楼小姐骂了出来。正所谓进门都是客，那售楼小姐为什么会对陈先生如此态度呢？原来，陈先生在看了楼盘的立体模型和广告以后，拿出了随身带的数码相机，对着立体模型和广告图拍起了照片。
陈先生说：“我的想法很简单，就是觉得这房子还不错，价格也是我能承受的，就想把立体模型和各楼层、套系的价格图拍下来，带回去和家里人细细商量。没想到，那售楼小姐居然就骂开了，还骂得很难听。”不过，陈先生最后还是拍了照片，那售楼小姐骂归骂，终归不敢上来夺他的相机。“我后来才知道，那售楼小姐可能是误会我在留证据。因为，现在据说开发商的立体模型、广告到时候都可以成为证据的，而售楼小姐在推销的时候，总是喜欢夸大好的，不说坏的，反正口说无凭，卖出去了就是销售成绩。”这是陈先生总结出来的经验。
据业内人士说，商品房预售合同的内容与广告宣传不一致，是房地产开发商和房地产销售代理商常见的陷阱。购房者常被图文并茂的广告吸引，草率签订合同，却不仔细阅读合同，想当然地认为广告宣传的内容应当记载于合同中。等到事后发现广告与合同不一致时，却苦于找不到证据而有苦难言。要避免这种陷阱，像陈先生那样将广告、立体模型拍照留下来不失为一个办法，但最好是将广告宣传的内容全部载入正式的购房合同中，这样才有法律保证。售后陷阱
值得一提的是，本报“浙中周末新闻热线(13957920264义乌东阳)”接到的电话中，还没有人关注到房屋的售后问题。其实，购房陷阱在物业管理、代交款项项目上同样存在。
楼盘开发之初，开发商总会先联系一个物业管理公司，其中就有可能出现物业管理方面的陷阱。比如说，开发商事先不与业主商量，强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，如果业主不同意的话，开发商就不交钥匙。而有的物业管理公司可能不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1.超出核准的价格收取管理费；2.擅自提高收费标准，赚取收费差价；3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
还有一种情况是房子的配套设施还没搞好，开发商就忙着交房了，自然，物业管理费等也就从业主拿到钥匙的那一天开始计算了。而业主入住后，往往会发现，当初广告上，售楼先生、售楼小姐说得很好的空地、绿地、广场怎么会小了很多，其实这些都是开发商或销售代理商玩的把戏。
对此，业内人士说，购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。同时，业主应该要求物业管理公司出示有关的收费文件。入住后，应积极参与，早日选出为全体业主服务的业主委员会。因为依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司，可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。
