定位“豪宅”，就能降低风险吗

　　私下里说起这三个月不断出现的天价地，一位资深业内人士批评说，一些开发商的成本估算并不充分，地价盲目竞高是冒险行为。“就房地产来说，正常的项目整体开发利润应该在10%~15%，这才是更接近社会平均利润的比值，有的企业做一个项目可以获得40%甚至更多利润，其实多出来的主要是土地增值高于预期的部分。”他认为，高价地的产生在更大程度上就是开发商对未来的预期定得非常高。

　　“预期”是一个充满弹性的词汇，而且具有传染性，对地价的高预期催生了一个个高价地，进而推动房价上升，周边楼盘的涨价又反过让原本忐忑不安的新高价地得到心理安慰。问题是，并非所有高价地都当之无愧，或者说有足够实力，支撑起本项目独立的价格体系。多数时候地价与房价，你来我往都是“预期”对“预期”，是虚胖不是结实，一有风吹草动就惶惶不可终日。

　　“我们的楼盘是高品质、高投入。”高价地在对自己定位时，都如此信誓旦旦。他们希望藉此成为楼市中的领头羊。于是追加建设投入，定位于“豪宅”，攀富成风，每拍出一块地开发商都说自己要做“高端”、做“精品”，其实，投入资源过度集中，也是在放大自己的经营风险。

　　杭州不是没有出现过做亏本生意的楼盘，只是有些开发商是好了伤疤忘了痛，另一些则是初生牛犊不怕虎。

　　“只有当项目结算的时候才知道自己到底赚了多少钱。”一位曾经负责过某城北楼盘的开发商表示，2004年他们拿项目的时候也是市场正好，楼面地价近4000元/平方米，比周边楼盘的地价高了50%，可开盘销售却正碰上长达两年的宏观调控，资金回笼慢，涨幅更慢，最终项目结算后纯利润不到千万元，利润率只有5%左右。

　　如果不是今年楼市再度发飚，杭州九堡、下沙的一些楼盘也同样在生死线上挣扎。下沙某大盘，四年前竞得地块时楼面地价近1800元/平方米，加上综合成本，最初开盘价连保本都做不到。

　　房价、地价是一些被堆砌的数字，市场必须清醒。对企业来说，不是看谁笑得最大声，而是看谁能笑到最后。