浙江在线11月01日讯 今年的杭州楼市，行情走势完全突破了以往的惯例：淡季不淡，旺季也不太旺。而在成交量逐步萎缩的同时，楼市的成交价格却在节节攀升。套用一句股市术语，就是“缩量上扬”。根据一般的规律，这其实也是表明，目前市场已经接近整理。

　　的确，从最近半年杭州楼市的发展来看，在所有人都认为需求旺盛的情况下，成交量却在6月到达顶点之后，逐月减少；而房价在这半年中，却上涨了近50%左右。对于任何一个市场来说，半年涨50%，都是一个十分了不得的数字，更何况是楼市。涨了50%，就意味着半年前100万元可以买到的房子，现在需要多花50万元。于是，出于经济承受能力的考虑，购房者要重新掂量自己的买房行为；而提前完成了今年销售目标，年终可以拿到更多奖金的开发商，也开始惴惴不安。开发商、购房者都在观望中思考。杭州楼市后市如何发展，还需要一个突破口。

　　供应量

　　没有跟上是主因

　　跟踪杭州主城区今年的月度成交数据，就可以发现，成交行情在6月达到一个顶点之后，在随后的7-10月，就一直运行在下降通道中。与传统的7、8月淡季的成交行情相比，今年的“金九银十”的交易行情，显得更为清淡：9、10两月一改以往成交旺季的“风范”，总成交量比7、8两个月减少了1200多套。

　　相对而言，余杭区块的情况比较好一些。根据本报综合透明售房网的成交数据统计，今年余杭区成交最好的月份是“金九”，一共卖了3305套房子，仅比9月的主城区少卖了300多套；第二个高点则同样出现在今年的6月。相对而言，紧随“金九”的“银十”，其表现则差强人意，一共只卖了1706套房子，比9月几乎减少了将近一半。(详见附表1)

　　而经过了第14届房博会之后，大多数的开发商，以及购房者，都对目前的楼市有了更明确的认识。那就是：供应量跟不上。“房博会上有房子卖的楼盘，就这么几个，楼市的成交量怎么可能放大？”翡翠城房产总经理助理强月飞说道。

　　去参观过今年房博会的人，印象最深刻的，恐怕也就是这一点。“人挤人，挤来挤去，一问都是没房子卖。年底开盘、明年开盘的楼盘都来参展，甚至还有一些楼盘连规划都没有，开盘更是不知什么时候。”想买房子的金小姐连连咋舌。原本还有买房打算的她，已经决定暂缓行动。

　　在记者采访的众多开发商中，问到对“今年金九银十的印象”，大多数人的反映都是“没房子卖”。“可能也是供应量没有跟上的原因，9、10月的热点，似乎没有前几个月多。”坤和房产营销总监梁细清说。

　　许多新盘迟迟不开

　　供应的断档，有多方面原因。除了前几个月的旺销，使得下半年的供应量提前被消化外，不少新楼盘的开盘时间一推再推，也是重要原因。

　　根据记者了解，桥西板块的凯德·视界，原定今年10月左右开盘，后来推迟到“年底前”，现在则是因为预售证原因，开盘时间不能确定；城东机场路附近的中凯·东方红街，原定今年11月左右开盘，但因为受工程进度影响，开盘时间一再推迟，可能要到明年4、5月才能开盘；文教区板块的金都·城市芯宇，开盘时间也是一直没有确定。

　　供应的断档，往往会跟“捂盘”联系在一起。但是据业内人士透露，杭州其实有很多新楼盘，都想趁现在供应断档时赶紧推盘，问题在于预售证领不出来。

　　“这段时间，是90/70政策以后，楼盘比较集中上市的时候。这些楼盘的规划，可能都受到了新政的影响而作过调整，所以在领证的过程中，会碰到很多的新问题，影响了预售证的申领。”华坤灵励总经理孟宪坤告诉记者。而据了解，的确是有一批楼盘因为这方面原因而无法开盘。位于申花路上的芳满庭，9月底开发商就开始准备申领预售证的相关材料，但因为测绘面积等方面的原因，无奈只能再延迟一个多月。

　　房源紧张导致房价上扬

　　可售房源不够充裕，更加衬托出市场的需求热情高昂。对于这点，参加了10月房博会的开发商深有体会。西溪板块楼盘溪上·凰庭是首次亮相房博会。这个之前知名度并不高的楼盘，在房博会上，吸引了不少购房者。“我们目前还没有开工，但已经有不少购房者，在房博会现场开始选房号了。”溪上·凰庭的开发商宏程房产策划负责人告诉记者。而据了解，在房博会后，也有不少的意向客户，主动打电话询问该项目的最新进展。“以往是开发商做客户跟踪维护，现在的情况则是倒了过来，客户会主动来问楼盘的情况。”

　　而在强大的需求面前，开发商的心理销售价位，也在逐级地递升。位于城西的某楼盘，不久前曾经开过一个小型的客户品鉴会。品鉴会前，该楼盘的开发商内部对于开盘价格的认识，是在2万元/平方米以内。这个价格，已经是开发商根据销售形势做过调整的价格了。但是品鉴会上，客户的接受程度远远超出了他们的目标，甚至还有客户明确表示，重点是开发商要确保自己买到房子，至于价格，2.5万元/平方米以内都可以接受。如此一来，近日该开发商已经私下明确表示，意向开盘价格会在2万元/平方米以上。

　　而另外一个城北的楼盘，早在今年上半年城北还是“价格洼地”、周边楼盘的销售价格只有8000元/平方米左右的时候，该楼盘的目标价位就已经在万元以上了；8月，杭州楼市淡季飘红，成交均价攀上了1万元/平方米以上，该开发商的意向开盘价格，开始调高到1.5万元/平方米；而本周二，杭一棉地块拍出15588元/平方米的楼面地价后，有业内人士透露，这个楼盘的意向价格，肯定又要重新定位了。

　　在开发商频频重新调整自己心理价位的背后，是杭州楼市销售价格的不断攀升。根据汉嘉机构数据统计，10月，杭州主城区的成交均价为14099元/平方米，余杭区为7803元/平方米，分别比1月大涨56.8%和43.6%(详见附表2)。而成交均价的节节攀升，又反过来促使开发商定出更高的房价。

　　盲目看好后市要不得

　　一方面因为供应稀缺，只要推盘就能很快回笼资金；另一方面，对后市依旧抱有上涨的期望。杭州楼市的开发商，心理着实很矛盾。

　　除了部分因预售证没有领出而无奈推迟开盘的开发商外，也的确有一部分开发商是因为看好后市，而在有意拖延楼盘的开发进度。

　　“我所接触到的杭州开发商中，至少有一半是很看好后期的楼市发展。”孟宪坤说。他认为，这批开发商的心态，就是“我要做出好产品，以后肯定会卖一个更高的价格”。

　　在九堡紧挨钱江新城二期附近有一块地的杭州某开发商，最近就将一期方案全部推翻了。钱江新城二期是下一步的一个开发重点，该地块又紧邻二期区块，在目前九堡房价在1万元左右/平方米，而钱江新城一期楼盘销售价格都在2万元/平方米以上的情况下，该开发商决定要把自己的项目尽量往钱江新城概念上靠拢，打造一个高端项目。

　　“这类开发商，可能手里的土地资源不是很丰富，而因为目前地价也比较高，所以也不考虑拿新的土地。地块效益最大化，是他们目前追求的目标。”孟宪坤说，普遍提高产品投入，是现在不少开发商在做的事情。而不约而同地做精装修，则是最为明显的方法之一。

　　据了解，在滨江区块明年起码将有欣盛的东方郡、水晶城、中海项目等六七个新项目浮出水面。而这些项目，或多或少都有部分做精装修的房源。

　　“半年之内，杭州房价涨了50%。很多开发商的期望值也就随着房价水涨船高。”但是，宏观政策的变数依旧是不少业内人士担心的焦点。

　　“半年50%的房价涨幅，肯定是不可能持续的。”一位不肯透露姓名的房产公司老总认为，从现在到明年上半年，杭州楼市比较正常的发展态势，应该是对价格的确认阶段，“房价保持平稳，或者是温和的略有上扬。”他认为，只有这样，才有可能保证楼市的稳步健康发展。“目前需求的旺盛，是由于供应量跟不上造成的。如果继续这样涨下去，房价迟早会突破购买能力的上限。”